Как проходит сделка по ипотеке

Как проходит сделка по ипотеке ? Ведь покупка недвижимости происходит с обязательной регистрацией обременения в пользу банка-кредитора.

Конечно, у всех таких сделках общая схема проведения.
Но все-же иногда есть особенности проведения сделки , которые лучше узнать заранее у кредитного специалиста вашего банка.

Купля-продажа квартиры за счет кредитных средств

В этом разделе я описываю сделку с ипотечными средствами Уральского банка реконструкции и развития (УБРР).
В других банках схемы сделки похожие. Поэтому ознакомьтесь, вам потом будет легче разобраться.

Оплата по договору купли-продажи происходит через эскроу-счет ( специальная форма аккредитива).
-Эскроу-счет открывается на имя покупателя/заемщика, при этом заключается трехсторонний договор продавец-покупатель-банк.

-Стоимость открытия эскроу-счета 2500 руб ( почему-то в договоре прописывается, что эти деньги оплачивает продавец, по факту — оплатил покупатель).

-Деньги на эскроу-счет зачисляются в день сделки, после подписания договора купли-продажи и предъявления банку Описи о приеме документов на регистрацию перехода права.

-«Раскрытие» эскроу счета происходит продавцом, на основании предъявленных документов, перечисленных в договоре эскроу-счета:

• Договора купли-продажи с регистрационной надписью о регистрации перехода права;
• ОРИГИНАЛА расписки о приеме закладной ( для банка исключительно важно, что закладная сдана в Росреестр, после регистрации работник банка ее получит из Росреестра и она будет размещена в депозитарий для хранения до момента полной оплаты ипотеки).

ВНИМАНИЕ!

Эта расписка (опись) выдается покупателю/заемщику, ведь именно он сдает закладную на регистрацию.

Не забудьте взять ее (оригинал расписки) у покупателя, иначе продавец не сможет самостоятельно «раскрыть» эскроу-счет.

-Денежные средства с эскроу-счета переводятся продавцу на личный банковский счет ( можно в другом банке) , указанный в договоре купли-продажи, без комиссии!

—Договор купли-продажи готовит юрист банка.

Как проходит сделка по ипотеке.
Документы для оценки предмета залога

Б анк выдает кредит под залог недвижимости, поэтому исключительно важным для него является рыночная и ликвидационная(для быстрой продажи) цена объекта недвижимости.
Так же для банка важно, чтобы сделку не могли оспорить, поэтому происходит юридическая оценка рисков.

1. Правоустанавливающие документы — документы, на основании которых, было зарегистрировано право собственности у продавца.
   То есть нужно посмотреть, либо Свидетельство о регистрации права собственности ( выдавалось с 31.01.1998 года по 15.07.2015 года), либо в Выписке из ЕГРН, удостоверяющей регистрацию права собственности ( именно та, которая выдавалась с правоустанавливающим документом).
   В новой выписке из ЕГРН об характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах — нет сведений о правоустанавливающих документах!
2. Правоподтверждающие документы:
   — либо Свидетельство о государственной регистрации права
   — либо Выписка из ЕГРН. Свежую выписку из ЕГРН заказывает банк.
3. Справку о зарегистрированных лицах.
4. Иные документы. ОБЯЗАТЕЛЬНО. Возьмите список документов в банке.
5. Отчет об оценке

Как проходит сделка по ипотеке. Документы по собственникам

1. Паспорт/ свидетельство о рождении продавца/цов — все страницы.
2. Согласие на продажу супругом ( если объект недвижимости покупался в браке, но оформлен на одного из супругов)
3. Разрешение опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный.

Сроки рассмотрения документов

После предоставления документов в банк, происходит их изучение и принятие решение о выдаче или отказе кредита.
Как правило на это уходит 5 рабочих дней, но в период высокого рынка — до двух недель и больше.

Страхование

Страхование предмета залога — обязательное условие ипотечного кредитования.

Для снижения ипотечной ставки многие банки предлагают страхование жизни и работоспособности заемщик.

У некоторых банков есть дополнительное требование по страхованию титула собственника, на случай расторжения сделки купли-продажи по решению суда.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрация документов в Росреестре займет 7 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Её оплачивает приобретатель недвижимости.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ.

У некоторых банков есть услуга по электронной сделке и все документы в Росреестр передает специалист банка. Услуга платная, цены у всех разные.

Подробнее о пакете документов прочтите в статье: Документы в МФЦ

Как внести первоначальный взнос по ипотеке

Обязательным условием выдачи денег по ипотечному договору является оплата недвижимости собственными средствами. Как правило — это 10-30% от цены объекта.
Передать эти первоначальные деньги продавцу можно в соответствии с требованием банка.
И требования эти у всех банков разные.

1. Первоначальный взнос передается продавцу наличными денежными средствами и в банк предоставляется оригинал расписки о получении денег.
   Чаще всего у банка нет требования передавать эти средства в присутствии банковского специалиста.
   Первоначальный взнос передается либо на основании предварительного договора или соглашения о задатке, либо после подписания основного договора купли-продажи ( до момента выдачи ипотечного кредита).
2. Первоначальный взнос должен быть в обязательном порядке размещен сначала на банковский счет покупателя в банке-кредиторе и до момента выдачи ипотечного кредита, путем банковского перевода, оплачен продавцу.
   Причем, некоторые банки, требуют открытие счета продавца у них же.
3. Первоначальный взнос зачисляется на специальный аккредитивный счет (за его открытие могут взимать плату), открытый в банке кредиторе, после подписания договора купли -продажи. Ипотечные средства будут зачислены туда же сразу после подписания кредитного договора.
   Сервис «Безопасные расчеты» от Сбербанка так же применяет специальный аккредитивный счет.
   Нет обязательного требования по зачислению туда первоначального взноса, однако, банк в этом сильно заинтересован, поэтому банковский специалист может об этом умолчать. Вы можете передать продавцу первоначальный взнос наличными деньгами и предъявит в банк расписку от продавца.

С какого момента начинается начисление процентов

Начисление процентов по ипотечному кредиту начинается с момента выдачи денежных средств.
Выдача денежных средств — это зачисление суммы кредита на ссудный счет заемщика.
Далее денежные средства зачисляются на аккредитивный счет, перечисляются непосредственно продавцу или выдаются наличными заемщику (в зависимости от условий выдачи кредита).

Всегда рада разъяснить. Слободчикова Ольга Дмитриевна.

You May Also Like

Особенности ипотечных сделок

Электронная регистрация в Сбербанке сделки купли-продажи

Закон об ипотечных каникулах

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку». Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Как проходит сделка по ипотеке : 2 комментария

Ответ для Вики.
Не рекомендую оформлять потребительский кредит до подписания ипотечного кредитного договора. Так как многие банки перед подписанием ипотечного договора проверяют еще раз уровень кредитной нагрузки.
И при обнаружении нового кредита снизят сумму выдачи ипотеки.
И все! Сделка разрушится.

Ольга, здравствуйте! подскажите. практикуется ли потребительский кредит в день сделки по ипотечному? и что лучше сначала сделать? заключить сделку по ипотеке и потом пойти на потребительский? или наоборот?

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Кто и зачем звонит нам из банка

Как показывает практика, на вопрос – «Как вы представляете себе банковского сотрудника?» — большинство людей дает очень похожие ответы. Банковский служащий непременно должен быть аккуратно одет, корректен, терпелив, ненавязчив и на сто процентов компетентен в вопросах, которыми занимается. В число важных характеристик также входят приятный голос и хорошая дикция. На создание именно такого образа представителя кредитной организации работают PR-службы банков и рекламные ролики, которые крутятся по ТВ.

Увы, реальность нередко сбрасывает клиента с небес на землю, как только он берет в банке кредит и становится объектом регулярных телефонных звонков. В лучшем случае, вас просто «задалбывают» предложениями поучаствовать в различных акциях, подключиться к бонусной программе, оформить страховку или пенсионный план, и т.д. В нейтральной ситуации вам ненавязчиво напомнят о платеже, до которого остается 2-3 дня. Если же у вас есть просрочки по платежам, тональность и текст звонящего могут создать вам изрядный стресс… Стрессов в нашей жизни и так хватает, поэтому имеет смысл научиться фильтровать звонки и правильно общаться с диспетчерами. А для этого необходимо понимать, кто, откуда и зачем звонит.

Колл-центр на проводе

Чем больше у банка клиентов, тем больше кредитный портфель. Чем больше кредитный портфель – тем выше вероятность, что со временем накопится значительное число договоров, платежи по которым требуется тщательно отслеживать.

Колл-центр – централизованный офис, созданный для распространения и обработки определенной информации посредством телефонной связи. Бывает, что банки используют сторонний колл-центр на условиях подрядного договора, что помогает организациям экономить средства на содержании собственного штата операторов. Часть информации в колл-центрах обрабатывается живыми сотрудниками, часть – роботами, выполняющими автоматизированные операции (например, набор номера и передача стандартизованного информационного сообщения).

Самый доступный и быстрый способ связи с клиентом – конечно же, телефон. Но взваливать задачу обзвона на обычных операционистов просто немыслимо, учитывая уровень их загрузки даже в некрупных банках. Для этого нужны отдельные сотрудники, те самые операторы колл-центров (или диспетчеры на телефоне). В то же время брать в штат «головной» организации несколько десятков дополнительных диспетчеров, выделять для них помещение в центральном офисе, составлять график дежурств и т.д. не всегда бывает удобно и выгодно. Тем более, что индивидуальная тщательная работа с каждым неплательщиком довольно затратна. Поэтому кредитные организации во многих случаях находят компромисс: заключают договоры с колл-центрами в регионах, где зарплаты ниже, чем в крупных городах, предоставляют нужную технику и софт, а также проводят обучение методике работы. Например, у одной чрезвычайно популярной в столице микрофинансовой организации, один колл-центр располагается в Орле, а другой – в Туле. Поэтому не стоит удивляться, если на вашей кредитной карточке или на сайте банка указан один «официальный» номер, а звонки идут с совершенно другого.

Получив инструкции, сотрудники колл-центров берутся за работу. По умолчанию, они считаются законными представителями нанявшего их банка, и действуют «не корысти ради, а токмо волей пославшего их» начальства.

Даже если звонки из колл-центра вас сильно раздражают, не стоит срывать злость на операторах. Они ни в чем перед вами не виноваты и просто выполняют свои служебные инструкции. Озвучивают они, как правило, стандартный текст, и перестать звонить вам по собственной воле не могут, поскольку именно за «дозвон» получают заработную плату.

Звонки из колл-центра в связи с кредитным договором обычно начинаются через 2-3 дня после возникновения просрочки. Если вы не отвечаете, частота звонков идет «по нарастающей». Так, в первые сутки вам могут позвонить 1-2 раза, на следующий день – 3-4 раза, через неделю звонить могут каждый час. Но опять же, в этом не виноваты сотрудники на том конце провода: ваш номер набирает робот, запрограммированный определенным образом, а оператор подключается, только когда вы наконец-то снимаете трубку. К слову, чем раньше вы это сделаете, тем лучше. Во-первых, после объяснения с оператором он сделает в базе отметку, например — «обещан платеж 25 числа», и на некоторое время вас оставят в покое. Во-вторых, не отвечая на звонки, вы приближаете момент, когда ваш договор отправится в службу взыскания. А это уже совсем другой коленкор.

Когда звонят из службы взыскания

При звонке представителя службы взыскания текст немного меняется. Вам сразу сообщат, что звонок не просто из банка, а из управления просроченной задолженностью. Или из отдела досудебного разбирательства. Название может быть и другим, но звучать оно в любом случае будет солидно и несколько пугающе.

Строго говоря, это еще не коллекторы – это все те же сотрудники банковского колл-центра. Только из другого подразделения. Метафорически можно сравнить обычных диспетчеров с сотрудниками ДПС (даже если вы что-то нарушили, скорее всего, отделаетесь штрафом или предупреждением), а работников службы взыскания – с ОМОНом: тут и нарушения посерьезнее, и методы воздействия пожестче.

Обычно служба взыскания «вступает в игру», когда пропущен не один, а несколько платежей по кредиту, или общая просрочка составляет более 30 дней. При этом «обычными» диспетчерами чаще всего бывают молодые женщины или молодые люди с мягкими приятными голосами. Из службы взыскания в большинстве случаев звонят суровые мужчины, явно привыкшие отдавать команды, или дамы с интонациями школьных директрис (общение с последними может быть самым тяжелым, поскольку неприятную для вас информацию они могут сообщать весьма эмоционально, а кроме того — открыто давать вам негативные оценки, стыдить, запугивать). Мужчины менее склонны к эмоционированию и словесным «шлепкам», обычно беседа с ними краткая и строится вокруг конкретного вопроса: «Когда ждать денег?» Если вы не «полезете в бутылку» и убедительно изложите причины просрочки, вам с высокой вероятностью дадут свободу для маневра, но своими заботами не оставят.

Настойчивость (а иногда даже резкость и грубость) сотрудников служб взыскания связана не с тем, что они имеют что-то против вас лично или упиваются своей властью. Для нее есть простые и очень материальные основания – зарплата таких специалистов нередко складывается из минимального оклада плюс определенный процент от сумм, которые удается взыскать.

Когда вам начинает звонить служба взыскания, можно стоически не брать трубку или сменить номер телефона, но выйдет «себе дороже». Вас все равно не оставят в покое. Как минимум, звонками начнут «терроризировать» родственников, поручителей или работодателя. Как максимум, банк может устать от вашего поведения и обратиться в суд, или позвать на подмогу настоящих коллекторов.

Так что лучше «договариваться на берегу». В службе взыскания тоже работают люди. Они следуют правилам банка (если не следуют – у вас появляется повод на них пожаловаться). У них есть инструкции, как реагировать на те или иные объяснения должника. Если ваши неплатежи связаны с объективными причинами, а объяснения не похожи на «отмазки», служба взыскания может пойти вам навстречу и предложить «щадящий режим» погашения долга. Например, вы задолжали 6 000 рублей, из них 2000 – за прошлый месяц, 4000 – за текущий. Причина – задержка зарплаты или переход на другую работу (в этом случае доходы нередко «провисают» на 1-2 месяца). Тогда вам могут предложить внести в кассу 2000 рублей в течение двух-трех дней (чтобы банк погасил хотя бы проценты), а остальную сумму – до конца текущего месяца.

Конечно, случается, что в ответ на ваши «мирные предложения» вы получаете откровенное хамство и даже угрозы. К сожалению, некоторые тренинг-центры, обучающие сотрудников служб взыскания, специально «натаскивают» их на подобные методы выведения должника из равновесия. Это очень неприятно, но не введитесь на провокацию.

На вашей стороне закон. Независимо от ситуации с вашим кредитным договором, никто не имеет права вас оскорблять. Не хамите и не угрожайте в ответ, а подготовьте письменную жалобу в банк. Если это не возымеет действия (что маловероятно, все больше банков стремится вводить работу с должниками в цивилизованное русло), обращайтесь с заявлением в милицию и в секретариат финансового омбудсмена.

Вместо эпилога

Ни рядовые диспетчеры колл-центра, ни сотрудники службы взыскания не имеют власти «простить вам долг». Они также не могут повлиять на сведения, переданные в бюро кредитных историй. Но частота и продолжительность их звонков напрямую зависит, во-первых, от вашей финансовой дисциплины, во-вторых – от умения общаться и «держать удар» в сложной эмоциональной ситуации. Помните, что спокойный, вежливый, доброжелательный тон в прямом смысле слова творит чудеса.

И в любом случае, идти на диалог с «голосами из банка» всегда намного эффективней, чем прятаться.

Ипотечные квартиры всегда в опасности. Как их теряют?

«Ура, мы съехали от родителей! Будем жить по своим правилам в своей собственной квартире!» — ликуют люди, взявшие ипотеку. И хотя все понимают, что теперь долгие годы придётся отдавать банку львиную долю своего заработка, мало кто думает о том, что квартира-то по факту не совсем «собственная» — она в залоге у банка. И, если что-то пойдёт не так, он имеет множество возможностей её забрать.

_{«Ура, мы будем жить в своей квартире!» Фото: movenc.com}

Конечно, банк не заберёт квартиру на ровном месте, равно как и любой другой человек или компания, у которых в залоге чужое имущество, не могут присвоить его, когда заблагорассудится. Но если залогодатель, то есть человек, который заложил свою собственность, как-то проштрафился и не выполняет обязательств, то залогодержатель может заполучить имущество, чтобы возместить себе убытки — для этого залог и нужен. Он обеспечивает кредитору спокойствие и компенсацию ущерба в случае чего.

«Да здравствует наш суд»

Один из способов завладеть залогом для кредитора — обратиться в суд. Все привыкли, что банк звонит должникам и просит вернуть долг по-хорошему. Однако по закону «обиженный» невыполнением обязательств вовсе не обязан общаться с заёмщиком. В случае с ипотекой кредитор может никак не проявлять своё недовольство. О том, что банк заметил, что платежи не вносятся, и требует залог, безмятежный новосёл может узнать только из внезапно «свалившегося» на его голову иска об обращении взыскания — так юридически называется требование перевести залоговое имущество в собственность залогодержателя.

В кредитном договоре чётко прописано, в каких случаях банк может обратиться в суд, чтобы взыскать заложенное имущество. Банк может не спешить: у него есть три года с момента нарушения договора, чтобы обратиться в суд.

Одного иска мало

То есть, если новосёл не вносит платежи, то банк может обратиться в суд и с требованием уплатить долг, и с требованием получить заложенную недвижимость. Это два разных требования и два разных иска, кредитное учреждение может подать их оба, а может ограничиться одним — на усмотрение банка. Юрист Нелли Гурьянова отмечает:

Банк может пойти в суд и потребовать с заёмщика погасить задолженность, но при этом не требовать обращения взыскания на заложенное имущество. Таким образом, истребование залогового имущества может происходить одновременно с взысканием долга, а может быть заявлено (или не заявлено) отдельно. Оно всегда самостоятельное

Если банк всё-таки «вышел на тропу войны» и требует не только долг, но и залог, то у него есть одно серьёзное ограничение. Общая задолженность заёмщика перед кредитным учреждением должна быть соразмерна стоимости залогового имущества. Только в этом случае кредитор может претендовать на это имущество. То есть нельзя отнять квартиру, которая стоит 3 миллиона рублей, если суммарно человек должен банку менее 50 тысяч.

Получается, что опаснее всего первые годы ипотеки. Если нарушить обязательства в это время, то банк может завладеть недвижимостью, так как долг большой и сопоставим с её ценой. Если же человек платил ипотеку 19 лет, а на последнем 20-ом году начал нарушать обязательства, то банку уже едва ли удастся получить залог, ведь оставшийся долг по сравнению с ценой недвижимости копеечный.

Без суда и следствия

Имеются случаи, когда заполучить залог в собственность залогодержатель может и без суда. Правда, на внесудебную процедуру есть множество ограничений, поэтому в большинстве случаев для ипотеки россиян она неприменима. Нельзя завладеть заложенным имуществом должника в случаях:

• если в ипотеке жилое помещение;
• если владелец заложенного имущества пропал без вести;
• если недвижимость заложена по нескольким договорам ипотеки или нескольким залогодержателям при отсутствии общего соглашения;
• если заложена сельскохозяйственная земля без построек на ней или с постройками, но предоставленная гражданину;
• при ипотеке определенных земель муниципальной или государственной собственности или любой недвижимости в государственной или муниципальной собственности;
• при ипотеке имущества значительной художественной, культурной, исторической ценности для общества.

Однако, чтобы залогодержателю можно было получить залог без суда, нужно, чтобы такая возможность была детально прописана в договоре с залогодателем.

Источник https://exspertrieltor.ru/2020/07/09/kak-prohodit-sdelka-po-ipoteke/

Источник https://credits.ru/publications/364199/kto-i-zachem-zvonit-nam-iz-banka/

Источник https://www.vbr.ru/banki/novosti/2021/10/07/ona-ne-tvoya/