Инвестиционный фонд коммерческой недвижимости

При правильной стратегии инвестирования коммерческая недвижимость будет гораздо более прибыльной, чем жилая. Доходность вложений может достигать 9-13% годовых против 4-6% соответственно.

Инвестиции в коммерческую недвижимость начали набирать популярность только последние 5-10 лет. Почему так поздно, спросите вы? Во-первых, размер вложений может измеряться миллиардами (крупные офисные центры, гостиницы, склады).

Во-вторых, вложения в жилье более понятны частным предпринимателям – банально за счет накопленного опыта и хорошо изученного рынка.

В коммерческой недвижимости нет «элитки» как таковой, здесь мы говорим о крупных инвестициях в качественные офисные блоки и склады (активы с высокой доходностью и соответствующими рисками), стрит-ритейл (более умеренные доходность и риски) и гостиничные номера (долгосрочная окупаемость и стабильная доходность).

С моей точки зрения, наиболее востребованными являются офисы в ходовых локациях и торговые помещения в стрит-ритейле. Вложить средства в коммерческие объекты можно несколькими способами:

1. Приобрести объект с целью его дальнейшей продажи/сдачи в аренду;
2. Приобрести готовый арендный бизнес (ГАБ);
3. Купить паи/доли в ПИФах.

У каждого варианта – своя специфика, инвестор выбирает тот, который соответствует возможностям.

15 топ-менеджеров , которые вывели свои компании на лидирующие позиции в рейтинге ESG.

Покупка объекта для продажи/сдачи в аренду

Офисная недвижимость

В последний год ситуация на офисном рынке в Москве особенно благоприятна для инвесторов: новых объектов вводится немного, предложение постепенно вымывается, вакансия падает – все это ведет к дефициту качественных офисных площадей, особенно в центральных районах Москвы.

Спрос между тем продолжает расти, а значит, вложения в сегмент будут щедро окупаться. Даже имея ограниченный капитал, можно инвестировать в небольшие офисные блоки площадью от 80 кв. м – помещения в мелкую и среднюю нарезку продаются сегодня уже на этапе строительства БЦ.

Средняя доходность таких объектов в Москве для частных инвесторов обычно составляет 12-14%. Заполняемость и, соответственно, денежный поток будут во многом зависеть от сочетания факторов: высокий класс БЦ, выгодное расположение (близость к центрам деловой активности), удобная транспортная доступность, развитая инфраструктура района и самого объекта (наличие парковки, заведений общепита, благоустроенной территории).

Также нужно определить целевую аудиторию, ее потребности и спрос, проанализировать объем конкурентного предложения и т.д.

Риски. Инвестор должен заранее произвести финансовые расчеты (ставки, индексация, затраты на эксплуатацию и коммунальные услуги, «размер» площадей в квадратных метрах, «качество» арендаторов) и анализ рисков (условия договора).

Стрит-ритейл

Для торговых помещений решающим фактором, влияющим на ставку, является трафик, а значит, локация. Для локации важны: первая линия домов, высокая проходимость (в центре жилых массивов, в местах с высоким пассажиропотоком – недалеко от метро, вокзалов, ТПУ), возможность установки витрин/вывесок, транспортная доступность, наличие транспортных развязок и узлов.

Риски. Будущий объект должен отвечать требованиям потенциального арендатора: для продуктовых ритейлеров нужны зоны погрузки/разгрузки (или возможность их организации), подходящая планировка для торгового зала; для общепита – вытяжка и высокие электрические мощности.

Помните, что изменить технические характеристики можно не всегда: например, статус объекта культурного наследия накладывает на здание жесткие ограничения, все ремонтные работы собственнику придется согласовывать с властями и т.д.

Могут быть и другие неожиданности. Так, реализация программы «Моя улица» привела к тому, что многие топовые локации в центре города потеряли свои преимущества из-за сокращения парковочных мест.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Вклады в закрытые паевые инвестиционные фонды (ПИФы)

Это наименее рискованный инструмент для вложений в коммерческую недвижимость: стабильная доходность, минимальный порог входа и возможность инвестировать почти в любые (в том числе крупные) объекты – ТЦ, офисы, МФК и т.д. Инвесторы покупают паи — условные доли имущества ПИФа, а портфельные управляющие выбирают актив для инвестирования, оценивают риски, вкладывают средства и занимаются управлением объекта.

Для инвестора такая схема экономит время, силы и средства (оплата налогов и эксплуатационных расходов). Покупку паев в ПИФе могу себе позволить большинство инвесторов: сумма инвестирования в большинстве фондов начинается от 1-2 млн рублей. Доходность таких проектов может достигать 10-13% годовых.

Риски. В паевых фондах нет гарантий на получение прибыли: пайщик может не только не заработать, но и потерять деньги. Все зависит от опыта тех, кто управляет капиталом, их знания рынка и экономической ситуации, сезонности, макроэкономических факторов (кризисов, курса валют, цен на нефть и т.д.).

Итак, инвестируем…?

Вкладываться в недвижимость сегодня хотят многие, но могут отнюдь не все. Стоимость входа высока, а вместе с ней высока и цена ошибки. Чем доходнее объект, тем больше риски. Решение, в какую сторону сместить чашу весов риск/доходность, остается за инвестором.

При инвестициях в элитную недвижимость речь обычно идет о миллионах, поэтому нужно не только обладать солидным капиталом, но хорошо знать рынок и конкурентную среду. Жилье элит-класса является противоречивым активом. Дорогие квартиры, как правило, низколиквидны – покупателя для них можно искать годами. Зато перспективным оказывается сравнительно новый формат апарт-отелей, приносящих максимальную прибыль при сдаче в аренду посуточно.

Рынок коммерческой недвижимости, до недавнего времени не слишком популярный у инвесторов, напротив, быстро начинает набирать обороты. Здесь широкий выбор объектов, зачастую более высокодоходных, чем жилые.

Как достичь максимума

• Определяемся с суммой инвестиций. Для высокодоходных объектов можно воспользоваться кредитным плечом.
• Обозначаем конечную цель инвестиций: покупаете ли вы помещение для последующей продажи/сдачи в аренду или готовый арендный бизнес – в зависимости от этого вы будете строить финансовую модель.
• Оцениваем приемлемую для инвестора степень риска, сроки инвестирования, ожидания по окупаемости.
• Ищем объект – сами (если глубоко знаем рынок) или обращаемся к консультантам. Для выбора оцениваем локацию, инфраструктуру, состояние объекта.
• Проводим due diligence.
• Структурируем сделку.
• Управляем объектом: сами или привлекаем профессиональную управляющую компанию.
• Получаем доход. Следим за тенденциями рынка, при необходимости делаем реновацию, меняем концепцию.

Чтобы не разочароваться, запаситесь терпением. Даже самые ликвидные объекты недвижимости обычно окупаются долго, зато при грамотной стратегии инвестирования результаты вас непременно порадуют.

Инвестиции в недвижимость через фонды (ЗПИФ): интервью

Насколько выгодно вкладывать сегодня в недвижимость? 2020 год внёс свои коррективы в рынок недвижимости. Многие сотрудники из офисов перешли на удалёнку, сократился рынок арендованного жилья, часть торговли ушла в онлайн.

О том, что сейчас происходит на рынке недвижимости и какие есть перспективы, рассказал инвестиционный директор ВТБ Капитал Инвестиции Алексей Стрелецкий.

ВТБ Капитал Инвестиции — инвестиционная платформа с активами под управлением свыше 3,7 трлн рублей. С её помощью клиенты могут решить любую задачу по управлению капиталом.

Алексей Стрелецкий занимается созданием и управлением розничных фондов, инвестирующих в жилую и коммерческую недвижимость в ВТБ Капитал Инвестиции. Участвовал в управлении и успешном завершении фондов «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость — 1 и 2», а также в создании и управлении ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход».

Профессиональный опыт Алексея в области инвестиций в недвижимость составляет более 13 лет. Ранее работал в ПАО АФК «Система», где занимался инвестициями в складскую и гостиничную недвижимость, а также в девелоперской компании «ПИК» и консалтинговой компании в области недвижимости Knight Frank.

Про плюсы вложения в недвижимость

Чем вложения в недвижимость лучше вложений в те же самые акции или облигации строительных компаний?

Очень часто инвесторы, которые инвестируют в наш фонд, задают эти вопросы. Да, условно квартира или офисный центр имеют риски, но весьма ограниченные, в отличие от финансовых активов. В конечном итоге любые финансовые активы могут при худшем развитии событий стоить ноль. С недвижимостью такая ситуация маловероятна.

Например, вряд ли случится, что здание будет ничего не стоить или земля, на которой стоит здание, тоже будет ничего не стоить. Разве что это могут быть какие-то очень депрессивные регионы. Мы инвестируем в Москву и Санкт-Петербург. В таких местах земля и здание всегда чего-то стоят.

Можем сравнить два класса активов: недвижимость и облигацию девелопера — компании, которая отвечает за строительство. По факту облигация — долговая расписка, где девелопер берёт у вас 100 ₽ и обещает вернуть через год 110 ₽, то есть доходность — 10 % годовых.

Квартира может и не принести десять процентов годовых, если рынок не растущий или арендные ставки упали. Тогда возникает логичный вопрос — может быть, всё-таки лучше купить облигацию? Но по облигациям могут заплатить, а могут и не заплатить — случается банкротство компаний, и требуется экспертиза, чтобы инвестору не оказаться в такой ситуации. А квартира, которую вы купили, может принести больше денег или меньше денег, но она никогда не будет стоить ноль. Если это хорошая квартира в хорошем месте, то на неё будет хороший спрос и на покупку, и на аренду. Но и в менее качественном жилье кто-то захочет жить за какие-то деньги, то есть у квартиры всегда будет стоимость.

Про закрытый паевой инвестиционный фонд

Как может инвестор вложиться в недвижимость без покупки квартиры? Ведь на покупку небольшой студии нужно уже иметь 1,5−2 млн ₽.

Можно вложиться через закрытый паевой инвестиционный фонд, или сокращённо ЗПИФ. Здесь акцент именно на паевой фонд, который из себя представляет, если по-простому, складчину. У тебя есть сто рублей, у меня есть сто рублей, у нашего друга есть сто рублей, вместе мы собрали триста рублей и купили какую-то вещь на эту сумму. Если бы мы не сделали это вместе, мы бы не смогли это купить, потому что у каждого из нас было бы только по сто рублей. Это идея коллективных инвестиций.

Что касается недвижимости, то здесь вход на рынок достаточно высокий и нужно иметь несколько миллионов рублей в кармане. А что делать, когда у тебя их нет, а есть только, например, 300 000 ₽ и желание инвестировать в недвижимость? Надо найти ещё несколько людей и в складчину купить квартиру или склад, сдавать потом в аренду и получать доход.

Собственно, этим и занимается наша команда ВТБ Капитал Инвестиции, управляя фондом ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Мы собираем людей, у кого по отдельности нет достаточного количества денег, чтобы купить современный качественный складской центр, который может стоить, к примеру, миллиарды рублей. ЗПИФ даёт возможность инвестору с маленьким бюджетом инвестировать в премиальные, самые лучшие объекты, которые раньше были доступны к инвестированию только крупным инвесторам.

Инвестор с маленьким чеком может купить качественную недвижимость, которая имеет хороших арендаторов, хорошо построена и сдана в аренду по долгосрочному договору аренды. В этом и есть прелесть коллективных инвестиций, когда, имея малое количество денег, можно купить качественный актив, который иначе бы у тебя потребовал больших вложений или был бы вовсе не доступен.

Про доходность

На какую доходность может рассчитывать инвестор при покупке пая ЗПИФ?

Любой инвестиционный продукт имеет волатильность доходности. Недвижимость не исключение. На её доходность влияют как доходы от сдачи в аренду, так и изменение стоимости. И если с доходами от аренды всё просто (больше аренды — больше доходность), то изменение стоимости недвижимости — более сложный показатель.

Во-первых, на стоимость недвижимости влияют доходы от аренды: чем больше объект приносит арендных доходов, тем больше за него будет готов заплатить покупатель при прочих равных. Во-вторых, на стоимость влияют макроэкономические показатели: какая инфляция в стране, какая доходность по альтернативным инвестиционным инструментам. К примеру, в 2020 году мы наблюдали парадокс: при стагнирующей и иногда падающей ставке аренды жилая недвижимость дорожала по всей стране вследствие удешевления денег в экономике и падения доходности консервативных инструментов (депозиты, облигации и др.).

Суть недвижимости в том, что она состоит из конкретных вещей — стоимости земли, стоимости строительных материалов и рабочей силы. Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает рост стоимости всех этих трёх компонентов. Если стоимость строительства новой недвижимости и цены на землю растут, это не может не влиять и на уже построенную недвижимость. В результате стоимость недвижимости обречена на то, чтобы с годами увеличиваться в цене по крайней мере на темп инфляции, если она находится в развивающемся регионе.

В нашем фонде мы ориентируем инвесторов на среднюю годовую потенциальную доходность — 10 % годовых, из них 8 % может быть получено от аренды (рентная доходность) и 2 % — от роста стоимости объектов. Эта цифра может быть и больше, и меньше. Меньше, потому что арендатор может съехать, и, пока не будет нового, доходность будет падать. Больше, потому что недвижимость со временем дорожает и она может дорожать в соответствии с инфляцией, которая в разные годы бывает разная.

По итогам прошлого года инфляция была около 4 %. По итогам 1992 года было несколько тысяч процентов инфляции. Недвижимость, пускай не сразу, но дорожала соизмеримыми темпами. Поэтому актив есть актив, 10 % — это исходя из того, что инфляция низкая. Если мы оказываемся в экономической ситуации, где галопирующая инфляция — когда цены растут очень быстро, деньги обесцениваются стремительными темпами и инфляция может достигать больше 50 % в год, — то и стоимость активов может меняться в соответствии с этими темпами. Инвесторы рассматривают недвижимость в том числе как защитный актив на случай макроэкономических потрясений.

ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых

Условно недвижимость можно разделить на два крупных класса — жилая и коммерческая. Например, жилая недвижимость имеет низкую текущую доходность. Если сдавать квартиру в аренду, это 4 % или 5 % годовых. В жилой недвижимости меньше текущая доходность, но больше потенциал для роста самой стоимости недвижимости, которая за год может вырасти быстрее инфляции. При этом разные дома и районы и даже квартиры имеют разную динамику изменения цены, в зависимости от текущих предпочтений покупателей и арендаторов.

У коммерческой недвижимости, наоборот, больше текущая доходность. Она может достигать 10 %. Но темп роста стоимости недвижимости может быть меньше, потому что нет такого структурного дефицита, как на рынке жилой недвижимости. На изменение стоимости недвижимости больше влияют макроэкономические показатели, чем предпочтения конкретных инвесторов.

В итоге и жилая, и коммерческая недвижимость могут давать 10 % или 15 % в год, просто сумма доходности в каждом из случаев определяется по-разному.

В обратную сторону это правило работает таким же образом. Если рынок не растёт и цена на объекты не увеличивается, то с жилой недвижимости ты зарабатываешь только 4−5 % от аренды, а на коммерческой всё те же арендные 8−10 %.

Про способы покупки и продажи паёв

Инвестор может купить паи ЗПИФ только на этапе сбора средств управляющей компанией или есть ещё какие-то варианты?

В базовом варианте — да, поэтому фонд и называется закрытым. По факту ты вложил туда деньги и там их закрыл. Они будут вложены в активы, которые нельзя быстро продать, а значит — и быстро вернуть деньги. Дальше есть условия фонда, которые закреплены в правилах, там указано, когда фонд должен быть завершён. Например, это 2025 год. Это значит, что инвестор до этого года будет получать доход с вложенных денег, но инвестированный капитал до 2025 года он не сможет вернуть.

Есть ещё другой вариант, когда управляющая компания выводит паевой инвестиционный фонд на биржу, что позволяет пайщикам обмениваться паями через биржевой механизм торговли. Тогда сам пай также остаётся закрытым, но вы его можете продать на бирже другому человеку. Например, вы купили пай пятилетнего фонда, а через два года вам срочно потребовались деньги. Вы продаёте через биржу пай другому человеку, который готов подождать оставшиеся три года и зарабатывать на росте стоимости пая, и возвращаете свои деньги вместе с доходностью.

С 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи фонда в несколько кликов через мобильное приложение ВТБ Мои Инвестиции.

Можно продать пай без биржи. Пай — это имущество, которое можно продавать, дарить, наследовать. Для этого вы идёте к нотариусу и заключаете договор купли-продажи. Правда, может быть сложно найти покупателя, поэтому через биржу продать пай гораздо проще.

Про квалифицированных и неквалифицированных инвесторов

А есть какие-то особенности при инвестировании в недвижимость для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов?

В фонды для неквалифицированных инвесторов могут инвестировать любые типы инвесторов — и с квалификацией, и без. В фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать только те, кто прошли процесс квалификации.

Также хотелось бы остановиться на стоимости паёв — минимальная сумма инвестирования для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽. В фондах для квалифицированных инвесторов порог входа отсутствует.

Про выбор фонда

На что инвестору обратить внимание при выборе фонда?

Фонд сам по себе не является действующим субъектом, условно говоря — это мешок денег или какое-либо имущество, которыми распоряжается управляющая компания (УК). Успех хорошего управления деньгами инвесторов — это хорошая экспертиза специалистов компании и её репутация. Поэтому очень важно уделять внимание предыдущему опыту УК. Это первый момент.

Второй немаловажный момент — если покупаешь фонд, в котором уже есть активы, нужно посмотреть их структуру, что уже куплено или что планируется к приобретению, если активов ещё нет. Будет компания покупать один вид недвижимости, например склады, или планирует покупать офисы, торговые и жилые площади. Наш фонд мы позиционируем как смешанный, где инвестору не нужно выбирать сегмент, мы даём диверсификацию по сегментам, выбирая лучшие объекты в своем классе.

У ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» в активах — складские и торговые помещения

Третий пункт — условия инвестирования. На какой срок инвестор отдаёт свои деньги и когда фонд будет завершён — через пять лет или десять. Есть ли у фонда биржевое обращение, сможет ли инвестор выйти из этого фонда раньше, чем через пять лет, десять лет.

Нужно обратить внимание, сколько комиссия за управление. Это есть в условиях инвестирования в правилах доверительного управления. Управляющая компания берёт за управление 1,5 % от стоимости активов. Завершить фонд планируется в 2025 году в случае подходящей рыночной конъюнктуры.

Про тренды

Есть какие-то тренды на рынке недвижимости?

У нас есть мнение относительно рынка недвижимости. Мы понимаем, во что надо инвестировать, во что не надо инвестировать. В данный момент идёт развитие интернет-торговли, которое требует большего объёма современных складских помещений, чтобы хранить товары. Поэтому мы сделали акцент на коммерческую недвижимость.

Три новых объекта проходят комплексный аудит. По результатам проверки будет принято решение об их покупке

Россия — это страна с большими территориями, склонная к централизации. Здесь крупные склады эффективны, потому что можно охватывать крупными складами большие удалённые регионы. Проще довезти товар до одного большого склада и оттуда уже развозить, чем до десяти маленьких складов. Поэтому большая централизованная система хранения в России хорошо приживается, сектор активно растёт, поэтому наша компания предпочитает в данный момент склады.

Если рассматривать торговую недвижимость, то на протяжении последних шести лет падают доходы населения, и это плохо сказывается на его покупательской способности. Ещё один немаловажный фактор — торговля через интернет забирает много трафика из классических сегментов торговли по типу торгового центра.

Мы положительно смотрим на перспективы офисной недвижимости в развитых деловых кластерах Москвы. Структурно в городе сохраняется спрос на качественные офисные площади в бизнес-локациях, при этом на формат удаленной работы готовы перейти далеко не все компании.

Про риски

Какие есть риски инвестирования в ЗПИФ и как подстраховаться?

Основной риск — это коммерческий риск недвижимости. Если говорить про коммерческую недвижимость, то это потеря арендатора. Например, мы купили складской центр, который был сдан торговой компании, а она передумала и решила переехать в другой склад, и мы лишились арендного дохода до тех пор, пока не найдём другого арендатора. Это потребует какого-то времени, возможно, что ставка аренды будет ниже, чем прежняя.

Иногда мы можем сами попросить компанию съехать, когда видим, что можем сдать недвижимость дороже. Это всё называется коммерческие риски. В конечном итоге это рынок, когда с большим спросом ставки аренды растут, с меньшим — снижаются.

Если рассматривать жилую недвижимость, то здесь такие же риски, что арендатор может или съехать, или платить меньше. 2020 год это очень наглядно показал. Давно аренда так не падала, как в 2020 году. Много людей, кто не коренные москвичи, на время пандемии уехали в другие города. И сразу просела ставка аренды.

Может упасть цена недвижимости. Например офисных центров или квартир в конкретном районе будет построено так много, что значительная часть никому не будет нужна, начнётся демпинг, продавцы будут торопиться с продажей, и цена недвижимости упадёт. В целом цена коммерческой недвижимости, как правило, следует за ставкой аренды.

Есть и другие риски — утеря, разрушение объекта или пожар.

Со всеми рисками можно бороться, что мы и делаем как управляющая компания, в этом и есть наша ценность. Управляющая компания покупает те объекты, которые сданы по долгосрочным договорам аренды — такие нельзя быстро расторгнуть и просто взять и съехать. После приобретения УК страхует объект недвижимости в хороших страховых компаниях, которые делают полные возмещения убытков.

Есть и риски совершения сделки, когда можно купить то, что не принадлежит продавцу или имеет дополнительные обязательства. Чтобы этого не произошло, компания заказывает юридический и финансовый аудит объекта.

В этом и есть плюс инвестирования в недвижимость через фонды, потому что управляющая компания занимается решением всех вопросов. Мы вкладываем большие суммы денег в проверку объектов, их страховку, у нас уже отлажен весь механизм. Здесь исключены ситуации, что вы вложили свои деньги в бесперспективный объект на краю города или купили ту недвижимость, которой по факту не существует. Этим рискам больше подвержены инвесторы, которые занимаются самостоятельным инвестированием.

Паевой фонд недвижимости — что это такое? Виды, доходность. Как стать пайщиком?

Чтобы зарабатывать на недвижимости, не обязательно оформлять квадратные метры себе в собственность. Можно вложить средства в инвестиционный фонд недвижимости в России или за рубежом, и получать доход за счет доверительного управления . Порог входа в такие инвестиции гораздо ниже, чем покупка непосредственно недвижимости, а риски более сбалансированы за счет широкой диверсификации принадлежащих фонду объектов.

1. Что такое инвестиционный фонд недвижимости?
2. Доходность ПИФов недвижимости
3. Субъекты ПИФов недвижимости
4. Виды паевых фондов недвижимости
5. Как стать пайщиком?
6. Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?
7. Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Что такое инвестиционный фонд недвижимости?

Паевой фонд недвижимости — это фонд, который собирает средства вкладчиков, и инвестирует их в объекты коммерческой либо жилой недвижимости. Фактически он оказывает посреднические услуги на основании договора доверительного управления.

В обмен на денежные средства пайщики получают в распоряжение ценные бумаги фонда – паи. Стоимость пая варьируется в зависимости от цены недвижимости, находящейся под контролем фонда. Если недвижимость растет в цене – стоимость пая повышается. Наличие рентного дохода от сдачи объекта также влияет на пай, поскольку количество денежных средств на счетах фонда увеличивается.

Специфика российских ПИФов недвижимости заключается в том, что все фонды этого типа являются закрытыми (ЗПИФами). Это значит, что войти в фонд и выйти из него нельзя в произвольный момент времени, как в открытые. Паи передаются вкладчикам при формировании ЗПИФа, а вознаграждение выплачивается при его расформировании.

Срок существования ЗПИФН исчисляется несколькими годами – в среднем от 3-5 до 7-10 лет в зависимости от субъекта инвестирования. Как правило, если ПИФ инвестирует в строительство здания, то срок его существования – дольше, чем у рентного фонда. Словом, срок существования фонда привязан к сроку реализации недвижимости.

Важно понимать, что владельцами имущества фонда являются его пайщики, а не управляющие или организаторы. Управляющая компания (УК) занимается только отбором объектов для инвестирования и управлением, за что получает соответствующее вознаграждение – определенный процент от стоимости чистых активов.

Кроме того, инфраструктуру инвестиционного фонда недвижимости составляют:

• аудитор – контролирует правильность составления отчетности и вообще законность работы фонда;
• оценщик – проводит оценку СЧА, анализируя принадлежащие фонду объекты
• регистратор – фиксирует, кому и сколько паев принадлежит (ведет реестр пайщиков);
• депозитарий – хранит паи участников ЗПИФа на специальных счетах.

Расходы на УК и инфраструктуру составляют от 1% до 5% от СЧА ежегодно. Чтобы заработать больше, инвестору при прочих равных условиях лучше выбрать фонды недвижимости с меньшей комиссией.

Доходность ПИФов недвижимости

Заранее предсказать, какой будет доходность того или иного закрытого ПИФа недвижимости, невозможно. Конечно, УК и руководство фонда определяют примерный прирост капитала, но многое зависит от сторонних факторов, в том числе от ситуации на рынке.

К сожалению, руководители ЗПИФов не разглашают информацию о своих прибылях / убытках (эти данные доступны только самим вкладчикам), поэтому нельзя даже вывести реальное среднее значение доходности.

Но косвенно прикинуть доходность можно – на основе имеющихся данных и динамики стоимости квадратных метров. В среднем вложения в недвижимость посредством закрытых фондов дают инвесторам в России от 8% до 20% годовых без учета налогов, за рубежом – от 6% до 8% в валюте .

Субъекты ПИФов недвижимости

В качестве субъектов паевого фонда недвижимости могут выступать:

• жилая недвижимость – квартиры, дома, пентхаусы, таунхаусы и т.д.;
• коммерческая недвижимость – склады, офисы, магазины, заводы, торговые центры, гостиницы и т.д;
• земельные участки (с постройками и без них);
• недостроенные объекты;
• реконструируемая недвижимость.

Покупка и продажа объектов производится как на первичном, так и вторичном рынке. Одному ПИФу может принадлежать как один, так и несколько объектов.

Виды паевых фондов недвижимости

В зависимости от направления работы выделяют следующие категории паевых инвестиционных фондов недвижимости:

• строительные – создаются специально для постройки объекта и его последующей перепродаже крупному инвестору (или ряду инвесторов);
• девелоперские – фонды занимаются покупкой и перепродажей объектов недвижимости;
• земельные – аналогично девелоперским, но приобретают и перепродают земельные участки, специализируются на переводе одной категории земли в другую;
• рентные – создаются для покупки недвижимости и сдаче ее в аренду для получения систематической прибыли;
• смешанные – совмещают 2-3 направления.

Отдельная форма – ЗПИФы, инвестирующие в другие ПИФы и ETF . Эти фонды управляют не недвижимостью, а ценными бумагами, т.е. являются «фондами фондов». Порог входа в такие ПИФы, как правило, меньше, чем в крупные закрытые, что позволяет войти на этот рынок инвесторам с небольшим капиталом.

Как стать пайщиком фонда недвижимости?

В России на сегодняшний момент зарегистрировано более 500 паевых инвестиционных фондов недвижимости . Большинство из них создаются для ограниченного круга инвесторов и под конкретный проект, поэтому стать пайщиком таких фондов непросто.

Начинающему инвестору будет непросто не только собрать нужную сумму, но и верно оценить риски. Тут нужен опыт и определенное понимание ситуации.

Войти в ПИФ недвижимости можно тремя способами:

• на стадии формирования – большинство фондов недвижимости позволяют войти в свой капитал только таким образом;
• во время выпуска дополнительных паев , что происходит крайне редко и, как правило, паи продаются уже действующим вкладчикам;
• на вторичном рынке – малая часть ПИФов недвижимости обращается на Московской бирже (как правило, на внебиржевой секции).

Последний способ – наиболее реальный шанс стать владельцем пая закрытого ПИФа недвижимости. Нужно только учитывать, что в большинстве случаев ликвидность таких фондов практически нулевая – в месяц проходят максимум 1-2 сделки, а иногда сделок нет и годами. Проще договориться с действующими пайщиками и провести сделку через биржу, чем ожидать поступления пая в свободную продажу по выгодной для вас цене. Reklama: Greitieji kreditai internetu, refinansavimas, finansiniai patarimai, paskolos nedirbantiems

Выгодно ли инвестировать в ПИФы недвижимости?

Плюсы

В целом паевой инвестиционный фонд недвижимости – это инструмент для опытных инвесторов. В их руках он способен приносить значительную прибыль за счет своих преимуществ:

• не нужно самостоятельно искать объекты для инвестиций и управлять ими – это делает управляющая компания;
• нет необходимости оформлять множество документов при покупке недвижимости – достаточно просто купить пай фонда;
• более низкий порог входа по сравнению с непосредственно покупкой квадратных метров;
• возможность распределить риски между несколькими фондами;
• некоторые ПИФы недвижимости выплачивают рентный доход, что позволяет инвестору создавать стабильный денежный доход.

Минусы

Но придется учитывать и минусы:

• сложно стать пайщиком;
• низкая ликвидность паев фонда, сложно выйти из инвестиции;
• длительный срок ожидания расформирования ПИФа – от 5 до 15 лет;
• доходность не всегда предсказуема, зависит не только от цен на недвижимость, но и множества других несвязанных факторов;
• достаточно высокие комиссионные – от 1% до 5%;
• не все УК являются хорошими, и можно потерять деньги из-за неправильного управления.

Для новичка на рынке недвижимости есть дополнительные минусы : это высокий порог входа, неспособность адекватно оценить риски, недоступность информации по конкретному фонду до тех пор, пока инвестор не приобретет пай.

Поэтому начинающему инвестору лучше рассмотреть альтернативные способы вложиться в недвижимости, например, через REIT .

Зарубежные фонды недвижимости REIT – альтернатива ЗПИФН

Зарубежные Real Estate Investment Trust ( REIT ) – это практически аналоги российских ЗПИФНов. Это компании, которые занимаются приобретением, постройкой и управлением объектов недвижимости, расположенных в США и других странах, в основном, в развитых.

Имеется 3 основных типа REIT :

• рентные – основной доход фонд получает за счет сдачи в аренду собственного имущества (в числе активов может находится что угодно – от жилых комплексов и отелей до промышленных площадей и торговых комплексов);
• ипотечные – вкладывают в закладные на недвижимость (т.е. фонд не приобретает недвижимость, а инвестирует в ценные бумаги);
• гибридные – совмещают оба типа.

По сравнению с российскими закрытыми ПИФами бумаги REIT намного более ликвидны: их можно запросто купить на бирже. Цена одной акции трастов сравнительно невелика – в среднем от 20 до 50 долларов.

Еще один плюс – подавляющее большинство REIT платят ежемесячные дивиденды , например, Realty Income , Global Net Lease , LTC Properties Inc ., Gladstone Commercial . Для начинающего инвестора это – отличный вариант.

Купить акции REIT можно у любого брокера, который дает доступ на американские и другие иностранные биржи, например Just2Trade .

Источник https://rb.ru/opinion/investicii-v-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Источник https://school.vtb.ru/materials/articles/stoit-li-investirovat-v-nedvizhimost-cherez-fondy-zpif-intervyu-s-ekspertom-vtb-kapital-investicii/

Источник https://internetboss.ru/paevoy-fond-nedvigimosty/

Источник