Многие арендаторы начинают подбор с площади. Сначала определяется метраж, затем бюджет, после этого начинается поиск подходящих вариантов. Локация внутри торгового центра при этом часто воспринимается как вторичный фактор. Такой подход приводит к типовой ошибке — помещение формально подходит, но не дает нужного результата.

В торговом центре решает не количество метров, а то, где именно они находятся.

Как формируется движение посетителей внутри ТЦ

Посетители не перемещаются хаотично. Потоки формируются вокруг:

• якорных арендаторов
• эскалаторов и лифтов
• входных групп
• фудкортов и зон притяжения

При этом часть галерей может оставаться малопосещаемой даже при высокой общей проходимости ТЦ. Арендатору важно понимать не общий трафик центра, а конкретный поток у своей точки.

Почему одинаковые площади работают по-разному

Два помещения по 20 м2 могут давать принципиально разный результат. Причины:

• разный обзор с галереи
• направление основного потока
• наличие или отсутствие «тупика»
• поведение посетителя в этой зоне

Формально помещения равны, но фактически находятся в разных условиях.

Маленькая площадь в правильной точке

Небольшая площадь в активной локации часто эффективнее большого помещения в слабой зоне. Это особенно заметно у:

• островных форматов
• импульсных покупок
• услуг быстрого цикла

Такие точки работают за счет потока, а не за счет времени нахождения клиента внутри.

Проблема «удобной планировки»

Арендаторы часто выбирают помещения с удобной геометрией, игнорируя окружение. Прямые стены и правильная форма не компенсируют:

• низкий трафик
• плохую видимость
• отсутствие целевой аудитории

Планировка важна, но только после оценки локации.

Соседи как фактор доходности

Соседство напрямую влияет на результат. Важны:

• категории магазинов рядом
• якоря в зоне видимости
• конкуренты в шаговой доступности

Одинаковый бизнес рядом с сильным якорем и в изолированной галерее — это два разных сценария.

Почему ТЦ не всегда предлагает лучшие локации сразу

Менеджер по аренде работает с большим количеством заявок. Лучшие места, как правило:

• зарезервированы
• обсуждаются точечно
• предлагаются проверенным форматам

Новому арендатору чаще показывают доступные, а не оптимальные варианты.

Ошибка ориентации только на цену за метр

Низкая ставка за метр в слабой зоне часто выглядит привлекательно. Но итоговая экономика оказывается хуже, чем у меньшей площади в сильной точке с более высокой ставкой.

Важно считать не стоимость метра, а:

• выручку с 1 м2
• оборот точки
• срок выхода в плюс

Без этого сравнение помещений некорректно.

Как оценивать локацию до подписания договора

До сделки стоит обратить внимание на:

• направление потоков в разное время
• поведение посетителей
• наличие «мертвых» зон
• загрузку соседних магазинов

Один визит редко дает полную картину. Важно смотреть локацию в разные дни и часы.

Почему локация не фиксируется в договоре

Договор аренды почти никогда не гарантирует трафик или конкретное окружение. Все изменения внутри ТЦ считаются управлением объектом. Это еще одна причина, почему выбор места критичен на входе.

Метраж можно оптимизировать, формат адаптировать, ассортимент изменить. Локацию — нет. Если место выбрано неверно, исправить это без переезда практически невозможно.

В следующей статье можно разобрать, как подготовить презентацию бизнеса для отдела аренды ТЦ и какие элементы реально влияют на согласование

В процессе написания статьи частично задействованы материалы с arendatrc.ru — выбор аренды в ТЦ по локации и площади

Дата публикации: 29 июля 2022 года