Досрочное погашение ипотеки. Как выгоднее и быстрее рассчитаться с банком

Средний срок ипотеки в России — 18,1 года. Но по статистике заемщики возвращают долги банкам быстрее. В среднем ссуды закрывают за 7–9 лет, и делают это при помощи досрочного погашения. Но досрочное погашение это не обязательно возврат долга раньше срока, указанного в договоре — заемщик может уменьшить сумму ежемесячного платежа.

Разбираемся, выгодно ли отдавать деньги банку раньше срока, какие есть варианты досрочного погашения ипотеки, и что делают перед тем, как перечислить средства.

Заемщик имеет право погасить ипотечный кредит раньше срока. Фото: s3bank.ru

Можно ли погасить кредит за квартиру досрочно

Закон не ограничивает заемщика в праве погасить ипотеку досрочно. Банк, в свою очередь, не может запретить перечислить весь долг раньше положенного срока или выплатить в определенный период больше денег, чем положено по договору.

Когда ипотечная система начинала работать в России, условия договоров не всегда позволяли выгодно возвращать деньги раньше установленного срока кредита. Например, банк мог в договоре указать, что при досрочном погашении накладывается штраф. В таких ситуациях досрочное погашение рассматривали как возврат ссуды с нарушением сроков, прописанных в договоре. Сумма штрафа могла быть такой, что заемщику выгоднее было погашать ипотеку в срок. Иногда при досрочном погашении банк требовал сразу выплатить всю сумму с учетом процентов, рассчитанных по подписанному договору, и переплата не уменьшалась.

Закон, который регулирует оформление кредитов и их выплату, изменился. С 2011 Гражданский кодекс РФ предоставляет право погашать ипотеку досрочно и защищает заемщика, который хочет это сделать. Но нужно выполнить условие — сообщить об этом банку не менее чем за 30 дней. По желанию банк может устанавливать меньший срок, указывая его в кредитном договоре.

Есть банки, которые можно уведомить только при личном визите в отделение. Но многие финансовые организации наладили удаленную систему погашения. После направления уведомления любым из способов нужно просто перечислить деньги, чтобы в назначенный день они были на счету банка.

Возвращая ссуду раньше срока, нужно обращать внимание на условия, которые прописаны в договоре. Они касаются сроков направления уведомления, особенностей пересчета нового графика. При оформлении кредита лучше сразу узнать, на каких условиях можно отдать банку деньги досрочно.

Досрочное погашение ипотеки: выгодно ли это заемщику?

Основное преимущество досрочного погашения кредита — уменьшение суммы переплаты. При оформлении кредита заранее рассчитывается размер процентов, которые заемщик выплатит в процессе погашения долга. Чаще всего кредит погашают с помощью аннуитетных платежей. При аннуитетных платежах заемщик перечисляет банку одинаковую сумму в течение всего периода возврата денег. Но состав этой суммы разный. Ежемесячная выплата состоит из процентов по ссуде и тела займа. Причем в первые годы погашения ссуды заемщики больше выплачивают процентов и меньше тела кредита. К середине срока значения сравниваются. В конце срока заемщик уже перечисляет меньше процентов по долгу и больше тела кредита. Поэтому чем раньше кредит будет погашен, тем больше денег можно сэкономить.

Большинство ипотечных кредитов заемщики погашают аннуитетным способом. Фото: icqinfo.ru

Досрочное погашение кредита не влияет на кредитную историю. В базе кредитных историй будет указана информация о том, что заемщик погасил ссуду без просрочек по платежам.

Условия досрочного погашения

Условия, на которых заемщик может раньше срока перечислить деньги, указаны в договоре. Основное из них — уведомление банка о том, что будут внесены деньги раньше срока. У некоторых банков установлены короткие сроки такого периода, например, 3 дня. Максимальный срок периода не может превышать тот, который прописан в Гражданском кодексе РФ — 30 дней.

Если заемщик хочет погасить кредит раньше срока, согласованного при оформлении ипотеки, банк имеет право взымать комиссию. Размер такой комиссии также должен быть указан в договоре.

Досрочное погашение – способы возврата денег

Есть два способа:

1. Частичное погашение. Это досрочная выплата, после которой кредит полностью не закрывается. У заемщика остается долг, но он становится меньше. В зависимости от условий кредитного договора и пожеланий собственника квартиры можно сократить срок выплаты ипотеки или уменьшить сумму ежемесячного платежа.
2. Полное погашение. Используя такой способ, банку возвращают все деньги — и тело кредита и проценты. После полного погашения владелец жилья снимает обременение и может распоряжаться объектом, как хочет. Пока ипотека не выплачена, заемщик ограничен в своих действиях. Например, нельзя продавать недвижимость, дарить ее, выделять в ней доли. Многие банки накладывают запрет на регистрацию людей в квартире, за исключением близких родственников владельца, сдачу в аренду, перепланировку — на это нужно получать разрешение от финансовой организации.

Выгоду от досрочного погашения ипотеки можно посчитать на кредитном калькуляторе. Фото: psinshoko.ru

Сокращение срока выплаты ипотеки при частичном погашении

Если использовать такой способ, банк уменьшает срок, в течение которого нужно вернуть оставшийся долг. Это, в свою очередь, уменьшает процент по кредиту, и заемщик в итоге переплачивает меньше. Выбирая такой вариант, собственник квартиры продолжает перечислять в банк ежемесячно сумму, прописанную в кредитном договоре — меняется дата, в которую долг будет возвращен.

Закон не запрещает досрочно погашать кредит несколько раз. Можно еще уменьшить срок выплаты, перечислив банку деньги сверх суммы ежемесячного платежа.

Пример сокращения срока выплаты: в банк обращается собственник квартиры, который еще 7 лет должен выплачивать долг, перечисляя ежемесячно 22 тыс рублей. Он досрочно вносит 500 тыс. рублей, и после пересчета ежемесячная сумма остается такой же, но срок погашения сокращается — кредит будет выплачен через 5 лет.

Уменьшение ежемесячных платежей по ипотеке при частичном погашении

Этот вариант предполагает сохранение срока, в который кредит нужно выплатить, но уменьшение суммы ежемесячного платежа.

Пример: в банк обращается владелец ипотечной квартиры, который каждый месяц перечисляет 17 тыс рублей. Отдавать деньги по кредиту нужно еще 5 лет. Он вносит по договоренности с банком 210 тыс рублей. После пересчета срок возврата долга остается 5 лет, но каждый месяц нужно перечислять 13 тыс рублей.

При частичном досрочном погашении уменьшают срок возврата кредита или ежемесячную сумму перечислений. Фото: twitter.com

Комбинированный вариант частичного погашения

При таком способе сокращается срок выплаты кредита и уменьшается ежемесячная сумма. Одновременно это сделать нельзя: сначала используют один способ, затем — второй, комбинируя их. Заемщик может внести средства сверх ежемесячного платежа досрочно, уменьшив сумму взносов. После этого он продолжает выплачивать первоначальную суму, прописанную в договоре, но уже сокращая срок платежей.

Например, собственник квартиры по договору перечисляет 15 тыс рублей каждый месяц. Платить ему осталось 3 года. Он вносит 330 тыс. рублей, и банк уменьшает ежемесячный платеж до 10 тыс. рублей. Но заемщик все равно выплачивает ежемесячно 15 тыс. рублей, каждый раз уменьшая сроки погашения кредита. Такой способ удобен, если наступают временные финансовые трудности — заемщик просто выплачивает каждый месяц уменьшенную сумму платежа.

Как оформить погашение ипотеки раньше срока

Для этого заемщик уведомляет о своем желании банк, выбирает способ погашения кредита и снимает обременение, если погашение было полным.

Уведомляем банк

Нельзя просто перечислить средства банку, чтобы досрочно погасить ссуду. Они не пропадут, но будут просто лежать на банковском счету. Банк будет ежемесячно снимать сумму, которую заемщику необходимо погашать каждый месяц. Запрет списывать со счета больше, чем указано в кредитном договоре, прописан в законе. Чтобы финансовая организация приняла деньги в качестве досрочного платежа, нужно сообщить ей об этом и указать сумму, которая будет внесена.

Используют один из двух способов, при помощи которых сообщают о желании досрочно погасить ссуду: личный визит в отделение банка или направление заявки через интернет.

При личном визите заемщик пишет заявление и несет его в банк. При желании его можно направить заказным письмом. Не нужно писать заявление в свободной форме — у каждого банка есть единый бланк, который используют для уведомления о намерении досрочно погасить кредит. Его можно взять в отделении финансовой организации или скачать на сайте.

В заявлении указывают:

• ФИО и паспортные данные заявителя;
• номер ипотечного договора и дату, на которую он заключен;
• какое будет погашение — полное или частичное;
• при частичном погашении его форму — сокращение срока или уменьшение ежемесячно перечисляемой суммы;
• способ, с помощью которого банк предоставит новый график платежей при частичном погашении;
• сумму, которая будет внесена.

Заявление о досрочном погашении пишут на специальном бланке банка. Фото: www.raiffeisen-media.ru

Заемщику не обязательно обращаться в то отделение банка, где была оформлена ипотека. Но это должен быть один и тот же регион. Если кредит оформляли в одном регионе, а нужно его погасить в отделении другого, сначала переводят ипотеку в новый регион. После того, как ипотека будет переведена, направляют заявку на досрочное погашение.

Онлайн погашение. Для удобства клиентов многие финансовые организации предлагают услугу погашения в режиме онлайн. Ее можно использовать, если в банке у заемщика оформлена кредитная или дебетовая карта. Перечень действий может отличаться в зависимости от того, в каком банке получена ипотека. В общих случаях заемщик:

1. В личном кабинете банка выбирает опцию досрочного погашения кредита.
2. Выбирает счет, откуда банку поступят деньги.
3. Указывает, когда деньги будут перечислены.
4. Вводит сумму, которая будет внесена. Банки часто устанавливают ограничения на минимальный размер средств, которые можно внести. Например, у Сбербанка это 30 % от суммы ежемесячного платежа.
5. Оформляет заявку.
6. Проверяет правильность введенных данных и окончательно подтверждает заявку.

Банк может ограничивать максимальную и минимальную сумму погашения при подаче заявки через интернет. Фото: expertbankov.ru

Вносим деньги на счет

Если деньги будут перечисляться из другого банка — не того, где оформлена ипотека, нужно перевести сумму больше досрочного взноса. Это связано с тем, что банки взымают дополнительную комиссию за перевод денег между счетами разных финансовых организаций.

Дату погашения можно выбрать любую, но банки могут определять такие условия:

• сумма при частичном погашении списывается только в дату очередной выплаты по долгу;
• сумма средств при полном погашении списывается в любую дату, указанную собственником ипотечной квартиры.

Важно, чтобы сумма для досрочного погашения попала на счет не позже даты, указанной в заявлении. Иногда заемщик подает заявку, но в назначенный день средства не перечисляет. Большинство банковских организаций в таком случае просто аннулируют заявку, и клиент выплачивает долг на условиях, прописанных в договоре. Но может быть и по-другому: когда подается заявка на полное погашение обязательства, банк пересматривает условия выплаты кредита. Если заемщик не сможет по каким-либо причинам перечислить необходимую сумму в срок, с назначенной даты платежа будет считаться просрочка по кредиту и взыматься пеня. Такая ситуация может возникнуть не только по вине заемщика — в некоторых случаях платеж идет несколько дней. Поэтому лучше перевести сумму на несколько дней раньше срока, а в назначенный день банк спишет сумму.

Получаем подтверждение от банка о частичном досрочном погашении

Если средства вносят, чтобы погасить ипотеку частично, банк после их перечисления со счета должен направить заемщику новый график. В нем будет прописан измененный срок возврата долга или меньшая сумма ежемесячного платежа. Если график не прислали, нужно обратиться в банк — такой документ подтверждает, что сумма получена банком и условия выплаты кредита изменились.

Снимаем обременение при полном погашении кредита

Когда заемщик погашает весь долг, нужно снять обременение с квартиры или дома, который покупали за деньги банка. Отметка об обременении стоит в выписке из ЕГРН. Чтобы ее убрать, обращаются в Росреестр.

Многие финансовые организации снимают обременение сами — лучше уточнить этот момент перед тем, как направлять заявку на досрочное погашение. Если банк сам снимает обременение, он должен уведомить о том, что такая процедура началась. Позднее банк сообщает о том, что обременение снято. Уведомлять заемщика могут сообщениями на телефон, в личный кабинет или другим способом, оговоренным с клиентом.

Полное погашение обязательства подтверждает справка, выданная банком. Фото: www.restate.ru

Если банк сам не снимает обременение, заемщик обращается в Росреестр. Непосредственно в отделение Росреестра идти не нужно — заявление направляют через МФЦ. С собой нужно принести:

• документы, подтверждающие личность всех, на чье имя будет зарегистрировано право собственности;
• документ, который подтверждает возникновение права собственности на жилье. Это может быть договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве;
• справку от банка, которая подтверждает снятие обременения. Дополнительно приносят закладную, если ее оформляли. Если закладной не было, для подтверждения того, что обременение снято, в МФЦ вместе с собственником квартиры приходит сотрудник банка. Он подтверждает, что кредит погашен.

Снять обременение можно в удаленном режиме. Но для этого у собственника ипотечной недвижимости должна быть электронная подпись. Если она есть, нужно зайти на сайт Росреестра, оформить заявление, внести необходимые данные и заверить все электронной подписью.

После снятия обременения собственник объекта может проверить, изменились ли данные в реестре. Бесплатно это делают на сайте Росреестра. Для этого заходят в раздел получения сведений об объектах и вводят адрес недвижимости, ее кадастровый или условный номер. Еще информацию по снятию обременения получают из справки, которую заказывают на сайте Росреестра. Она стоит 400 рублей.

Материнский капитал для досрочного погашения ипотеки

Закон позволяет использовать средства, выделенные государством, для частичного погашения ипотечного кредита или выплаты всей суммы, которую собственник квартиры должен банку.

Чтобы использовать маткапитал для погашения ипотеки, нужно подать заявление в ПФР. Фото: tamala.pnzreg.ru

Чтобы использовать маткапитал для погашения кредита, нужно:

1. Взять справку в банке о том, что для покупки квартиры оформлен кредит.
2. Собрать документы и передать их в ПФР. Кроме справки из банка нужны СНИЛС и паспорт, договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН и сертификат на маткапитал. В некоторых случаях не обязательно идти в ПФР. Многие банки сами направляют заявку от имени клиента.
3. Подать заявку на досрочное погашение.
4. После перевода средств получить обновленный график платежей при частичном погашении или снять обременение при полном.

По закону в недвижимости, которую купили с использованием материнского капитала, необходимо выделить доли детям и супругу. Сделать это нужно не позже 6 месяцев после снятия обременения с объекта.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

При получении кредита заемщик оформляет страховку. Страховка бывает обязательная и добровольная.

Обязательное страхование — имущественное. Оно рассматривает ситуации, при которых недвижимость разрушается или ей причиняется вред, снижающий стоимость.

Добровольное страхование бывает жизни и здоровья заемщика или титула. В первом случае страхование защищает при условии, что заемщик умер или потерял трудоспособность. Вторая ситуация рассматривает случаи, когда появляются люди, претендующие на право собственности в купленной недвижимости.

При оформлении ипотеки применяют несколько видов страхования. Фото: www.papabankir.ru

Сроки заключения страховых договоров могут быть разными — от 1 года до всего срока погашения кредита. Если полис страхования прекращает действие раньше срока погашения кредита, его продлевают.

Если кредит погашают раньше, можно потребовать у страховой компании возврат денег за неиспользованную страховку. Исключение — ситуации, когда страховой случай уже наступил.

Чтобы деньги за страховой полис вернули, нужно:

1. Обратиться в компанию, с которой заключен страховой договор. Надо принести паспорт, заявление на расторжение договора, страховой полис и справку о погашении кредита из банка.
2. Дождаться решения страховой компании. Оно должно быть направлено не позднее 10 дней с момента обращения.
3. Получить деньги. Сумма, которую страховая компания вернет, рассчитывают исходя из того, сколько времени осталось до окончания действия полиса.

Иногда страховая компания отказывает в выплате. В таком случае собственник квартиры может обратиться в суд, чтобы защитить свои права.

Как определить, стоит ли погашать ипотеку

Заемщикам не всегда просто решить, выгодно ли досрочно погашать ипотеку. Чаще всего принимают во внимание:

• срок кредита и возраст заемщика. Если кредит выплачивать еще долго, а к концу его погашения заемщику будет 60-65 лет, лучше обратиться в банк и подать заявку на предварительное погашение. Нельзя гарантировать, что через много лет у заемщика будет стабильное место работы с хорошей зарплатой. Но это не значит, что в 30 лет не стоит уменьшать срок кредита, до погашения которого осталось 3 года. Если есть деньги и нет планов использовать их по-другому назначению, досрочное погашение — выгодное решение;
• необходимость оформления другого кредита. Бывает, купив квартиру в ипотеку, заемщик хочет еще приобрести машину, но тоже с помощью банка. Если есть средства и возможность закрыть один кредит, это будет выгоднее. Так можно получить новый займ на более выгодных условиях. А если направить заявку на автокредит с действующей ипотекой, условия предоставления ссуды на машину будут менее выгодными;
• возможность воспользоваться целевой помощью государства. Например, способов использования материнского капитала мало, и один из них — улучшение жилищных условий. По статистике чаще всего маткапитал тратят именно на покупку недвижимости, внося первоначальный взнос за ипотеку или погашая кредит досрочно;
• необходимость продать квартиру. Для продажи недвижимости снимают обременение. А снять его можно только после того, как кредит погашен. Есть варианты продажи недвижимости, с которой обременение не снято. Но для этого нужно получить разрешение банка. Еще желающих купить квартиру под обременением мало — покупателя найти тяжелее;
• желание сделать перепланировку. Чтобы перенести стены, пробить окно, разделить одну комнату на две, нужно получить разрешение от банка. Финансовые организации дают разрешение не всегда — перепланировка может снизить стоимость квартиры. Собственнику недвижимости приходится ждать, пока ипотека будет закрыта в срок, или погашать долг раньше.

Чтобы сделать перепланировку в ипотечной квартире, нужно согласие банка. Фото: apb1.ru

Как проходит сделка по ипотеке

Как проходит сделка по ипотеке ? Ведь покупка недвижимости происходит с обязательной регистрацией обременения в пользу банка-кредитора.

Конечно, у всех таких сделках общая схема проведения.
Но все-же иногда есть особенности проведения сделки , которые лучше узнать заранее у кредитного специалиста вашего банка.

Купля-продажа квартиры за счет кредитных средств

В этом разделе я описываю сделку с ипотечными средствами Уральского банка реконструкции и развития (УБРР).
В других банках схемы сделки похожие. Поэтому ознакомьтесь, вам потом будет легче разобраться.

Оплата по договору купли-продажи происходит через эскроу-счет ( специальная форма аккредитива).
-Эскроу-счет открывается на имя покупателя/заемщика, при этом заключается трехсторонний договор продавец-покупатель-банк.

-Стоимость открытия эскроу-счета 2500 руб ( почему-то в договоре прописывается, что эти деньги оплачивает продавец, по факту — оплатил покупатель).

-Деньги на эскроу-счет зачисляются в день сделки, после подписания договора купли-продажи и предъявления банку Описи о приеме документов на регистрацию перехода права.

-«Раскрытие» эскроу счета происходит продавцом, на основании предъявленных документов, перечисленных в договоре эскроу-счета:

• Договора купли-продажи с регистрационной надписью о регистрации перехода права;
• ОРИГИНАЛА расписки о приеме закладной ( для банка исключительно важно, что закладная сдана в Росреестр, после регистрации работник банка ее получит из Росреестра и она будет размещена в депозитарий для хранения до момента полной оплаты ипотеки).

ВНИМАНИЕ!

Эта расписка (опись) выдается покупателю/заемщику, ведь именно он сдает закладную на регистрацию.

Не забудьте взять ее (оригинал расписки) у покупателя, иначе продавец не сможет самостоятельно «раскрыть» эскроу-счет.

-Денежные средства с эскроу-счета переводятся продавцу на личный банковский счет ( можно в другом банке) , указанный в договоре купли-продажи, без комиссии!

—Договор купли-продажи готовит юрист банка.

Как проходит сделка по ипотеке.
Документы для оценки предмета залога

Б анк выдает кредит под залог недвижимости, поэтому исключительно важным для него является рыночная и ликвидационная(для быстрой продажи) цена объекта недвижимости.
Так же для банка важно, чтобы сделку не могли оспорить, поэтому происходит юридическая оценка рисков.

1. Правоустанавливающие документы — документы, на основании которых, было зарегистрировано право собственности у продавца.
   То есть нужно посмотреть, либо Свидетельство о регистрации права собственности ( выдавалось с 31.01.1998 года по 15.07.2015 года), либо в Выписке из ЕГРН, удостоверяющей регистрацию права собственности ( именно та, которая выдавалась с правоустанавливающим документом).
   В новой выписке из ЕГРН об характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных правах — нет сведений о правоустанавливающих документах!
2. Правоподтверждающие документы:
   — либо Свидетельство о государственной регистрации права
   — либо Выписка из ЕГРН. Свежую выписку из ЕГРН заказывает банк.
3. Справку о зарегистрированных лицах.
4. Иные документы. ОБЯЗАТЕЛЬНО. Возьмите список документов в банке.
5. Отчет об оценке

Как проходит сделка по ипотеке. Документы по собственникам

1. Паспорт/ свидетельство о рождении продавца/цов — все страницы.
2. Согласие на продажу супругом ( если объект недвижимости покупался в браке, но оформлен на одного из супругов)
3. Разрешение опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный.

Сроки рассмотрения документов

После предоставления документов в банк, происходит их изучение и принятие решение о выдаче или отказе кредита.
Как правило на это уходит 5 рабочих дней, но в период высокого рынка — до двух недель и больше.

Страхование

Страхование предмета залога — обязательное условие ипотечного кредитования.

Для снижения ипотечной ставки многие банки предлагают страхование жизни и работоспособности заемщик.

У некоторых банков есть дополнительное требование по страхованию титула собственника, на случай расторжения сделки купли-продажи по решению суда.

Регистрация сделки в Росреестре

Регистрация документов в Росреестре займет 7 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию права собственности — 2000 рублей. Её оплачивает приобретатель недвижимости.

Документы в Росреестр подаются через МФЦ.

У некоторых банков есть услуга по электронной сделке и все документы в Росреестр передает специалист банка. Услуга платная, цены у всех разные.

Подробнее о пакете документов прочтите в статье: Документы в МФЦ

Как внести первоначальный взнос по ипотеке

Обязательным условием выдачи денег по ипотечному договору является оплата недвижимости собственными средствами. Как правило — это 10-30% от цены объекта.
Передать эти первоначальные деньги продавцу можно в соответствии с требованием банка.
И требования эти у всех банков разные.

1. Первоначальный взнос передается продавцу наличными денежными средствами и в банк предоставляется оригинал расписки о получении денег.
   Чаще всего у банка нет требования передавать эти средства в присутствии банковского специалиста.
   Первоначальный взнос передается либо на основании предварительного договора или соглашения о задатке, либо после подписания основного договора купли-продажи ( до момента выдачи ипотечного кредита).
2. Первоначальный взнос должен быть в обязательном порядке размещен сначала на банковский счет покупателя в банке-кредиторе и до момента выдачи ипотечного кредита, путем банковского перевода, оплачен продавцу.
   Причем, некоторые банки, требуют открытие счета продавца у них же.
3. Первоначальный взнос зачисляется на специальный аккредитивный счет (за его открытие могут взимать плату), открытый в банке кредиторе, после подписания договора купли -продажи. Ипотечные средства будут зачислены туда же сразу после подписания кредитного договора.
   Сервис «Безопасные расчеты» от Сбербанка так же применяет специальный аккредитивный счет.
   Нет обязательного требования по зачислению туда первоначального взноса, однако, банк в этом сильно заинтересован, поэтому банковский специалист может об этом умолчать. Вы можете передать продавцу первоначальный взнос наличными деньгами и предъявит в банк расписку от продавца.

С какого момента начинается начисление процентов

Начисление процентов по ипотечному кредиту начинается с момента выдачи денежных средств.
Выдача денежных средств — это зачисление суммы кредита на ссудный счет заемщика.
Далее денежные средства зачисляются на аккредитивный счет, перечисляются непосредственно продавцу или выдаются наличными заемщику (в зависимости от условий выдачи кредита).

Всегда рада разъяснить. Слободчикова Ольга Дмитриевна.

You May Also Like

Ипотечное жилищное кредитование. Как не переплатить банку

Составление договора купли продажи квартиры по ипотеке Сбербанка самостоятельно

Особенности ипотечных сделок

Ольга Слободчикова

АВТОР САЙТА. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями. Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку». Ни одна из моих сделок не была оспорена. На этом сайте размещено более 300 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах. Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 30.04.2021 года. Сайт работает с 2015 года. Его уже посетили около 5 000 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы. Спасибо. Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах. Наши дополнительные разъяснения и поддержку в документальном оформлении сделки вы можете получить обратившись с вопросом через живой чат в рабочее время ( у нас часовой пояс ЕКБ) (если у вас формы для переписки нет — значит ваш браузер его блокирует, измените его настройки). Вам помогут мои помощники, опытные специалисты по сделкам с недвижимостью: — Анастасия Бусько; — Алсу Алеева. С уважением и пожеланиями удачной сделки, Слободчикова Ольга Дмитриевна

Как проходит сделка по ипотеке : 2 комментария

Ответ для Вики.
Не рекомендую оформлять потребительский кредит до подписания ипотечного кредитного договора. Так как многие банки перед подписанием ипотечного договора проверяют еще раз уровень кредитной нагрузки.
И при обнаружении нового кредита снизят сумму выдачи ипотеки.
И все! Сделка разрушится.

Ольга, здравствуйте! подскажите. практикуется ли потребительский кредит в день сделки по ипотечному? и что лучше сначала сделать? заключить сделку по ипотеке и потом пойти на потребительский? или наоборот?

Добавить комментарий

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Как досрочно погасить ипотеку

У меня ипотека на 10 лет, но я планирую выплатить ее за пять.

Когда я начал досрочное погашение, я попросил банк просчитать варианты с сокращением срока и с уменьшением платежа: хотел понять, как платить выгоднее. Сотрудник ответил, что точных расчетов сделать не может. Пришлось разбираться самому. Хорошо, что я это сделал.

Что вы узнаете

Пример, на котором будем разбирать

Ипотека на 10 лет, оформлена в октябре 2017 года. Сумма займа — 1,1 млн рублей. Ставка 11,9%. Ежемесячный платеж — 15 719 Р .

Допустим, в мае 2021 года появляются 400 000 Р , которые можно внести для погашения ипотечного кредита досрочно.

Как гасить ипотеку выгодно

1. Не допускайте лишних выплат в виде комиссий или пеней за просрочку платежа.
2. Проверьте, чтобы договор позволял регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения.
3. Убедитесь, что ежемесячное частичное досрочное погашение не сделает процесс дороже из-за каких-нибудь условий договора.
4. Узнайте в банке, можно ли досрочно гасить ипотеку без похода в отделение, чтобы каждый месяц не оформлять бумажные заявления.
5. Выбирайте уменьшение суммы ежемесячного платежа, а не сокращение срока. В статье расскажем почему.
6. Продолжайте каждый месяц вносить сумму первоначального платежа, как будто не уменьшали его.

Можно ли досрочно погасить ипотеку

В законе нет ограничений на досрочное погашение ипотечного кредита. В общих чертах досрочное погашение выглядит так:

1. Вносите деньги на счет, к которому привязана ипотека.
2. Оформляете заявление в банк, где указываете сумму к списанию и дату досрочного погашения. Без этого заявления деньги останутся лежать на счете и будут списываться по графику.

Во многих банках досрочное погашение можно сделать через приложение или онлайн-кабинет, но есть и такие, в которые придется идти лично.

Доступно ли созаемщику досрочное погашение. Созаемщик может досрочно погашать кредит при личном посещении отделения. Некоторые банки требуют нотариальную доверенность, где заемщик делегирует ему это право. Бывает, что даже в разных отделениях одного и того же банка требования отличаются, из-за чего случаются споры.

Можно ли досрочно погасить ипотеку материнским капиталом. В 2021 году размер материнского капитала на первого ребенка составляет 483 881,83 Р , а на рождение и усыновление второго — 639 431,83 Р . Всю сумму можно использовать для досрочного погашения ипотеки, даже если она была оформлена до рождения ребенка.

Может ли банк внести в серый список за досрочное погашение. Досрочное погашение ипотеки или любого другого кредита никак не влияет на кредитную историю человека.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Досрочное погашение ипотеки позволяет уменьшить размер основного долга, а вместе с ним и общую переплату по процентам. В итоге снижается ежемесячный платеж или срок — в зависимости от выбранной стратегии.

К тому же пока ипотечный кредит не выплачен, недвижимость находится в залоге у банка. Это психологически неуютно: сложнее решаться на перемены и, например, менять работу.

Выгоднее ли досрочно гасить ипотеку в первые годы выплат. Ежемесячный платеж по ипотеке состоит из двух частей: выплаты основного долга и переплаты по процентам. Даже когда платеж каждый месяц одинаковый, пропорция двух частей разная: в первые годы больше платишь проценты, в последние — основной долг. Поэтому в первые годы досрочно гасить ипотеку выгодно, если не смотреть на инфляцию.

Подобный график строится для любого кредита, когда вы платите равными частями каждый месяц. Если у вас несколько кредитов, то выгоднее досрочно погашать тот, у которого выше процентная ставка. Обычно это не ипотека.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку при высокой инфляции. С момента подписания ипотечного договора стоимость платежей фиксируется. Инфляция работает на вас и потихоньку съедает долг. За последние 20 лет инфляция составила 500%. Если ее темпы сохранятся, то 40 000 Р в месяц через 20 лет будут восприниматься как 8000 Р сейчас. Чем дольше гасите долг, тем более дешевые рубли отдаете банку. С другой стороны — платите больше процентов.

Условия досрочного погашения

У меня дружелюбный банк, и договор прямо позволяет использовать разные способы досрочного погашения: уменьшать срок ипотеки или ежемесячный платеж. Такие условия не у всех, ищите их в договоре.

Еще некоторые банки оговаривают сроки: например, требуют написать заявление о частичном досрочном или полном досрочном погашении за 30 дней до списания средств. Когда заемщик настаивает на более ранней дате, банк берет комиссию. В этом плане мне повезло больше: банк просит подать заявление за три дня до даты списания.

Варианты досрочного погашения

Досрочно можно погасить весь ипотечный кредит или только его часть. У меня в приложении «Росбанк Дом» это первое, что просят указать при заявке.

Полное погашение — вы платите всю оставшуюся сумму основного долга и проценты, которые были начислены с даты последнего платежа.

Частичное погашение — указываете сумму, которую готовы внести, дату списания и то, что планируете уменьшать: срок или размер ежемесячного платежа.

Что лучше уменьшить: срок или платеж

Мне и всем моим друзьям-ипотечникам в банке советовали сокращать срок, потому что при таком варианте сокращается сумма переплаты. Это работает на любой сумме: хоть 400 000 Р , хоть 25 000.

Сокращаешь срок — имеешь меньшую переплату по кредиту. Так считает кредитный календарь. Вот сравнительная табличка.

Я внес досрочно 400 000 Р, что дальше

Я могу	Платеж после мая 2021	Срок последнего платежа	Последний платеж	Переплата по ипотеке
Сократить срок	15 719 Р	март 2024 г.	4110 Р	498 754 Р
Уменьшить платеж	8261 Р	октябрь 2027 г.	8486 Р	612 239 Р
Не вносить 400 000 Р	15 719 Р	октябрь 2027 г.	15 578 Р	786 139 Р

Но банк не учитывает, что после уменьшения минимального платежа заемщик может продолжать платить ту же сумму, которую платил раньше. В этом весь секрет: для досрочного погашения нужно уменьшать платеж, но продолжать платить больше. Тогда сумма каждой следующей обязательной выплаты будет все меньше и в какой-то момент вам хватит денег, чтобы закрыть долг полностью раньше срока.

В нашем примере для досрочного погашения ипотечного кредита надо продолжать вносить каждый месяц 15 719 Р , несмотря на то, что новый платеж после его сокращения составил 8261 Р . И так нужно продолжать делать: каждый раз вносить 15 720 Р и каждый раз выбирать досрочное погашение.

Как я досрочно гашу ипотеку

Обычный метод	Метод Максима Кайнера
Минимальный платеж: 15 720 Р	Минимальный платеж: 15 720 Р
Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р	Вносим дополнительные деньги: 400 000 Р
Сокращаем срок. Минимальный платеж остался 15 720 Р	Уменьшаем минимальный платеж. Теперь он — 8261 Р
Продолжаем вносить 15 720 Р . Минимальный платеж не меняется	Продолжаем вносить 15 720 Р . Уменьшаем минимальный платеж каждый месяц
Кредит закроем в марте 2024 г.	В марте 2024 г. минимальный платеж будет 115 Р . Вносим 4109 Р и гасим остаток долга

Итого: платишь как при сокращении срока, но по факту уменьшаешь минимальный платеж.

Особенности при аннуитетных и дифференцированных платежах. Аннуитетный платеж — это когда каждый месяц на протяжении всего срока кредита вы перечисляете в банк одинаковую сумму. Большинство ипотечных кредитов выдают именно с аннуитетным видом платежа. Мой кредит тоже такой.

Дифференцированный платеж — это когда каждый месяц вы гасите одинаковую часть основного долга плюс начисленные проценты, которые постепенно уменьшаются, а с ними и ежемесячный платеж.

Если платить строго по графику, то при дифференцированных платежах итоговая переплата меньше: за счет больших платежей в начале срока вы быстрее уменьшаете основной долг и на него начисляется меньше процентов.

В своем методе досрочного погашения я при аннуитетных платежах использую преимущество дифференцированных: каждый месяц плачу одинаково, но обязательный платеж при этом уменьшается. Это позволяет не переплачивать за кредит.

Зачем такие сложности

Этот метод досрочного погашения нужен только для одного: снизить риск в будущем. Смотрите.

Когда я выбираю уменьшение срока ипотеки, я говорю банку: «Я хочу продолжить платить эти 15 тысяч рублей, но чтобы это быстрее закончилось». То есть я обещаю банку, что все остальное время я буду продолжать платить по 15 тысяч. Мой минимальный платеж всегда 15 тысяч, даже если я лишусь работы или уеду в отпуск. Да, у меня сокращается срок, но весь этот срок я должен платить по максимуму.

Когда я уменьшаю платеж, я снижаю свою ежемесячную долговую нагрузку. Каждый месяц я должен банку все меньше денег. Но пока у меня есть возможность, я выбираю досрочное погашение: плачу больше и снова снижаю долговую нагрузку.

Пока у меня есть возможность платить полные 15 тысяч, я не почувствую разницы между обычным и досрочным погашением. Я все время плачу одну и ту же сумму. Но если я, например, лишусь работы или улечу в отпуск и больше не смогу платить 15 тысяч, мне это уже будет не так страшно: мой минимальный платеж к тому моменту сильно уменьшится. Например, в апреле 2022 года минимальная сумма выплаты составит около 6700 Р , а в мае 2023 — около 3700 Р .

Если у меня наступят тяжелые времена, я смогу приостановить досрочное погашение и вернуться к выплатам по графику. Например, если в мае 2022 года у меня снизится доход, я просто продолжу платить свои 3700 Р , пока ситуация не выправится. Я буду платить за квартиру дольше, но это будет не так тяжело.

Я понимаю, что это трудно понять в тексте, поэтому подготовил для вас табличку. Там четыре варианта погашения ипотечного кредита, мой — последний. Проматывайте до столбца AR, где я вношу досрочно 400 тысяч, и смотрите на математическую магию.

Помните, что советы в интернете нельзя воспринимать как руководство к действию. Когда оформляете ипотеку, всегда читайте договор, внимательно изучайте график выплат и стройте таблички в «Экселе». Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график досрочного погашения.

Сделайте платежи удобными

Подготовьте инфраструктуру. Каждый раз, когда я вношу платеж и хочу списать переплату в счет досрочного погашения, нужно оформлять заявление на частичное досрочное погашение. В первые месяцы я ходил в банк, относил наличные и оформлял письменное заявление на досрочное погашение. Это лишние транзакционные издержки.

Чтобы их исключить, я завел карточку банка-кредитора, привязанную к ипотечному счету. На эту карту падает зарплата от одного из моих работодателей. По условиям обслуживания, если по счету проходит более 10 000 Р , то за карту не нужно платить.

Теперь я оформляю заявления на досрочное погашение через приложение и не хожу каждый месяц в банк. Это занимает полминуты.

Что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить

Некоторые банки устанавливают минимальную сумму частичного досрочного погашения. У моих друзей, которые взяли ипотеку в другом банке, эта сумма была не меньше 30% от ежемесячного платежа. Мобильное приложение просто не дает отправить на досрочное погашение меньше денег. Некоторые банки в таком случае берут комиссию. Тогда есть смысл накопить деньги до минимальной суммы частичного досрочного погашения. Во всех других ситуациях гасить небольшими суммами выгоднее.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

По закону вместе с получением ипотеки вам нужно застраховать недвижимость, на покупку которой вы берете кредит. Для банка это гарантия, что в случае пожара, землетрясения или еще каких-то катаклизмов он получит свои деньги назад.

У каждого банка свой список аккредитованных страховых компаний — вы можете подписать договор с любой, сравнив условия и выбрав выгодный вариант. Договор со страховой обычно заключают на год. Когда год заканчивается, сумма за страховку пересчитывается исходя из остатка по основному долгу. Договор продлевается или заключается заново. И так каждый год, пока есть ипотека.

При полном досрочном погашении ипотечного кредита можно вернуть часть денег за страховку. Достаточно будет заявления в страховую компанию — для нее это стандартная процедура. Максимум через семь рабочих дней деньги поступят на ваш счет. Вернется не вся первоначальная сумма, а только часть за те дни, которые остались до конца срока страховки. То есть в начале года сумма будет больше, а в конце — меньше.

Свои плюсы есть и при частичном досрочном погашении ипотеки. Уменьшая сумму кредита, вы сокращаете размер ежегодной стоимости страховки. В законе сказано, что для этого нужно погасить более 30% от основной суммы долга. Большинство страховых компаний не требует этого, а каждый год при расчете умножает остаток кредита на свой постоянный коэффициент. Меньше остаток — меньше платите за страховку.

Запомнить

Прежде чем затевать выплаты по моей схеме, убедитесь, что у вас получится все делать так, чтобы ежемесячное частичное досрочное погашение было удобным и не сделало процесс дороже.

Посмотрите, что договор позволяет регулярно вносить платежи для частичного досрочного погашения, а потом полностью закрыть кредит.

Узнайте в банке, как сделать досрочное погашение удобным, чтобы каждый месяц не ходить в отделение и не оформлять бумажные заявления.

Приятных вам минимальных платежей.

Как человек, отработавший в просрочке несколько лет скажу: берите ипотеку на как можно более длинный срок, и никогда не обращайтесь за уменьшением срока в банк. (Кстати, за все время работы только 1 человек пришел и попросил уменьшить срок, чем произвел фурор у нас в отделе). Ибо, если появятся деньги — закроете ипотеку хоть в третий месяц. А вот, если внезапно денег не будет, вам будет очень грустно (а длинный срок — маленький платеж).
И еще, вы живете в России. Вполне возможно, что через 20 лет на ипотечный платеж можно только булочку будет купить.
P.S. Сам ипотечник, первоначальный платеж в 27000 (да, я ЗаМКАДыш) досрочными платежами уменьшил до 11.000. Платить еще 10 лет с лишним, и я особо не напрягаюсь. За год на "Тинькофф инвестиции" набрал +23% по портфелю в долларах, и могу закрыть ипотеку хоть завтра.
P.P.S. Таки да — ипотека для богатых людей. Тех, кто, в принципе, и так может накопить на квартиру. Грустно было ходить к людям, вышедшим на просрочку.

Ruslan, в основном согласен. Но
1. По поводу набрать за год по портфелю в долларах большие сомнения. В этом году повезло, в следующем так же можете в минус уйти. Я знаю о чем говорю, разрабатывал софт для торговли валютами на основе тех анализа и наблюдал как коллеги безуспешно пытались заработать. Да и интересовался статистикой по работе брокерских фирм. Она тоже была не утешительная. В лучшем случае это все рулетка.
2. P.P.S Я думаю в большинстве случаев люди до ипотеки живут на съемной квартире. У меня так было. Платил за аренду в месяц столько же сколько щас плачу по ипотеке. В таких случаях не брать ипотеку просто глупо. Богатый ты или бедный, надо исходить из конкретной ситуации и расчетов. Автору статьи респект.

Ruslan, у нас так было в 90 годы. Родители взяли кредит на постройку дома в 1989 году — 20000 рублей. Отдали в середине 90-х уже совсем другими деньгами, и получилось, что дом нам подарила инфляция. Там, где люди, всю жизнь копившие, всё потеряли, наша семья совершенно случайно приобрела.

Ruslan, что за портфель Руслан? Подучи пжт!

Ruslan, с точки зрения выгоды, не согласна. Чем больше срок, тем больше % переплатишь банку. Особенно в первые годы. Знаю семью, которые уже года 2 Ежемесячно платят 38 тысяч за ипотеку, из которых до сих пор только 2 тр основной долг. На максимальный срок в 25 лет брали. У меня ипотека На 10 лет, 16 тр ежемесячно. Из которых 4 это %. И то жаба душит отдавать свои бабки банку. Закрываю досрочками. А чтоб не было так грустно если не будет денег нужно изначально думать а потяну ли я такую сумму. Даже если останусь на какое то время без работы/разведусь/заболею и тд. Ипотека для богатых, да!

мария, сами себе противоречите. Самые большие проценты ты платишь как раз вначале, так что хоть засокращайся, срок то уменьшается с конца, где доля процентов в платеже уже совсем мизерная.

Автор открывает правду о том что нет разницы платить в снижение платежа или срока, если погашать досрочно одну сумму. Не важно разово 400К или мелкими суммами ежемесячно.

Обычно считают что срок гасить выгоднее, потому что учитывают одинаковую сумму на досрочное погашение. Но в случае с сокращением срока минимальная сумма не уменьшается, получается при снижении суммы платежа надо учитывать что досрочный платеж будет увеличиваться на эту сумму снижения.
И тогда финальные суммы сойдутся в одну.
Условно, если у вас платеж 15К, а вы будете платить 50К — переплата будет одинаковой при выборе что сокращения срока что снижения платежа 🙂

Anton, да так же и будет выглядеть. Какая разница? Смысл простой: уменьшаем сумму платежа, но при этом платим столько же.

Внимательно считайте по таблице! Она некорректно считает в пользу уменьшения срока, на самом деле выгоднее уменьшать платеж и платить далее ту же сумму. Гораздо выгоднее!! Ну не могут банки вам рекомендовать как выгоднее досрочно гасить. Они говорят как выгоднее им.

Да, всё верно. Очень часто в банках и агентствах недвижимости говорят, что выгоднее срок уменьшать, и ставят на этом точку.

"Нет ничего надежнее, чем собственноручно составленный график платежей" — не согласна, можно накосячить.
Если кто хочет посчитать свой кредит по этой схеме — https://creditcalcul.ru (тут можно зафиксировать платёж до конца срока кредитования).

Александра, только автор не взял в учёт, что при уменьшении срока уменьшается и процент за пользование кредитом. То есть банк прав. Больше выгода при уменьшении срока. Уменьшение платежа удобно только для страхования себя на случай непредвиденных финансовых ситуаций.

Руслан, зачем мне человеку ипотечнику рассматривать ипотеку как инвестицию?? ведь такой метод погашения действенный. я сам тка делаю. ежемесячно уменьшаю сумму обязательного платежа, разницу -подаю заявку на частично-досрочное погашение. есть деньги- еще вношу. тем самым снижаю риски и уменьшаю параллельно срок ипотеки. Руслан, и что в этом плохого??

Kirill, из материнского капитала, например

Руслан, не пойму, какое отношение имеет NPV к тем тезисам, о которых пишет автор?

Класская статья. Автору респект. Сам начинаю потихоньку гасить досрочно.
Пара дополнений.
1. Схема не меняется даже если не делать платежа в 400000р
2. Формула для рассчета платежей без досрочного погашения есть даже в Excel. Она там встроена! Я вчера читал другую Тиньковскую статью на эту тему. И очень удивился когда Эксель расчитал мою ипотеку с первого раза. При досрочном погашении я пока формул для перерасчета не нашел и жалко что она здесь не приводится. Но при желании можно в том же Экселе взять за основу стандартный расчет и сделать суммы по строкам. И я уверен результат приведенный здесь подтвердится.
3. Господа критики, обращайте внимание на столбец итого в расчетах Максима. Там переплаты все указаны.

Kirill, хз, я Машину продал, кто-то еще что-то, суть не в 400 к , а в самом методе. Я также уменьшал платеж у альфабанка доплачивая и 30 к свободных

Sergio, скажите, а где вы узнали точную сумму для таблицы,которая идет в погашение долга и погашение %?
вбивали все вручную данные из графика,который дал банк?за все 10-15-20 лет?или где то есть соотнощение цифры,например?

или вы таблицу не заполняли, а просто пользуетесь тем же методом?

Анна, Вы не совсем понимаете как высчитывается сколько идет в погашение долга, а сколько на проценты. В погашение процентов всегда идет текущее тело долга * ипотечную ставку за день (если ставка 8% то 8/365) и после расчета ставки на каждый день просто сложите все дни месяца. Никакой магии в этом нет. Банк каждый месяц берет деньги за обслуживания тела долга. Остаток суммы идет на погашение процентов.

Kirill, схема не изменится если нет этих 400000Р.

Стоить взять во внимание ежегодные: инфляцию денег; страховку имущества и жизни плательщика, которая является обязательной в банке при ипотечном кредите.

Юрий, может вычет налоговый пришёл на купленную квартиру.

Леонид, статья в целом говорит о том, что выгода будет ТОЛЬКО ЕСЛИ ВНОСИТЬ ТОТ ЖЕ ПЛАТЕЖ, КОТОРЫЙ БЫЛ БЫ ПРИ УМЕНЬШЕНИИ СРОКА. Поэтому повторять это и говорить, что это выгодно только если, а вот если, зачем это?

Хорошая статья)
Я одно только не поняла: автор пишет, что уменьшил ежемесячный платеж с 15000 до 8000, а продолжает платить 15000. Но ведь банк списывает только 8000. Я правильно понимаю, что банк списал со счета автора 8000, а 7000 автор вносит как частично-досрочное?

Марина, да, правильно. При внесении суммы больше суммы платежа, по умолчанию спишется только ежемесячны платеж. Необходимо писать заявление/нажимать кнопку в приложении на частично-досрочное погашение излишне уплаченного

Иван, это плановые доходы, которые и потратить-то больше не на что.

Ирина, проигрывают те, кто суетятся и не изучают вопрос перед тем, как день лезть.
Инвестиции, как и любой вопрос в жизни, требуют внимания, изучения и понимания. И не любят суеты.
Посмотри на график падения рубля относительно доллара.
За последние 10 лет хотя-бы. Если бы вы закупили баксы тогда, то имели бы 160+% роста на сегодняшний день. Где здесь заказ? Тупо факты.

Я пользовался сервисом https://fincalculator.ru/kreditnyj-kalkulyator, где нужно указать сколько готовы тратить на кредит, а он находит оптимальные суммы и даты погашений. Формирует план с учетом всех расходов по кредиту, в том числе и страховок

Я так и сделал, получается. Сам додумался в том же 2018г =)

Олег, страховка пропорциональна остаточной сумме кредита.

Вован, он сбербанковский ипотечник, там все по-другому

Сегодня хотел досрочно вложить небольшую сумму, но там вышло, что половина этой суммы идет на погашение процентов, и только половина на основной долг

Sten, Когда вы платите досрочку , и не хотите ,чтоб она ушла на % , вносите её на следующий день после списания ежемесячно платежа. Хотя — если у вас нет хитрых условий в договоре .

Саша, если это правда — можно не хило сэкономить на переплате.

Саша, тоже так подумал, попробую после оплаты ежемесячного взноса. А если оплатить раньше с процентами, при ежемесячном взносе проценты тоже повторно надо платить или как там будет?

Sten, нет, с ежемесячного платежа эта сумма пойдёт в оплату основного долга. Поэтому выгоднее раньше заплатить, т.к. раньше снизится основной долг (на сумму превышающий процент), а потом и с ежемесячного платежа доплатится

Антон, то есть досрочку лучше заплатить до основного очередного платежа? Например если основной платеж 2 числа, то досрочку нужно платить до этого числа?

Дмитрий, чем раньше, тем лучше.

Допустим:
1. У вас кредит на 300к под 2% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. За один месяц потихоньку (на самом деле небольшими порциями каждый день) накапливался этот 1% с 300к. В первый платёж вы заплатите 3к в проценты= 1% от 300к.
3. Всё, что платите выше, идёт тело основного долга. Т.е. если ежемесячный платёж 10к, то 7к идут в тело кредита. Остаток долга = 293к.
4. Если вы внесёте прямо сейчас ещё 10к, то ваш долг будет 283 000р.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 3000р. Остаток 283 000.

Теперь перенесём досрочный платёж на более ранний срок. Заново:
1. У вас кредит на 300к под 12% годовых (1% в месяц). Через месяц вам платить первый ежемесячный платёж.
2. На самом деле процент копится небольшими частями каждый день. Грубо говоря за один день копится 1%/30. А значит в день с 300к накапливается 100 рублей процентов.
3. Спустя 10 дней накопилось уже 1000 рублей процентов.
4. Вы решаете погасить досрочно 10к рублей.
5. 1000р идёт в процент, который уже накопился. 9к идут в тело кредита. Теперь вы должны банку 291к.
6. Оставшиеся 20 дней до платежа процент копится уже с 291к. Это примерно 97р в день. А значит к платежу накопится только 1940 рублей в оплату процентов. А остальные 8060 ежемесячного платежа пойдут в тело кредита. Теперь вы должны банку 282 940.
Итого: уплачено всего 20к. Уплачено в проценты 2940. Остаток 282 940.

В обоих случаях вы заплатили 20к, но во втором случае вы должны банку на 60 рублей меньше. На таком примере выглядит незначительно, но если масштабировать это на ипотеку, где суммы и сроки значительно выше — выигрыши колоссальные.

Источник https://www.mirkvartir.ru/journal/assistant/2021/10/14/dosrochnoe/

Источник https://exspertrieltor.ru/2020/07/09/kak-prohodit-sdelka-po-ipoteke/

Источник https://journal.tinkoff.ru/mortgagesmorte/

Источник