Инвестиции в недвижимость ― 2021: варианты, риски, доходность

Индустрия строительства стала одним из бенефициаров пандемии коронавируса наряду с фармацевтической отраслью и электронной коммерцией. Российский рынок недвижимости, начиная со второй половины 2020 года растет рекордными темпами. Это касается практически всех ключевых показателей: количества сделок, объемов ввода жилья, выручки компаний, маржинальности. Все это отразилось в росте цен, максимальном за последние 10-15 лет.

В топ-3 городов по росту цен на жилье (в рублях) в первой половине 2021 года вошли:

В Москве за этот период квартиры подорожали на 9,6 %. И даже в небольших городах зафиксирован рост цен в среднем на 6-7 %.

Для конечного потребителя увеличение стоимости квадратного метра ― не очень хорошая новость. Доступность жилья снижается. На отрасли в целом текущая динамика рынка сказывается позитивно. Банки охотней финансируют новые объекты строительства, снижаются риски. Почти во всех регионах маржинальность находится в районе 20 %, что существенно облегчает получение строительными компаниями проектного финансирования.

В 2021 году выросло количество выдаваемых разрешений; увеличиваются объемы строительства, число приобретаемых площадок. С учетом времени возведения новых объектов можно рассчитывать, что в 2022-2023 году отрасль приблизится к целевому показателю ввода 120 млн м², зафиксированному в национальной программе.

Портрет инвестора в России

Вложения в недвижимость входят в топ-3 направлений для инвестиций у россиян. Те, кто приобретал квартиры с инвестиционной целью в 2020 и 2021 годах, смогли неплохо заработать.

Несмотря на то, что ставка по банковским депозитам снизилась в 2015-2021 годах в четыре раза (в первой половине года средние ставки в крупнейших банках были на уровне 4 % годовых), вклады аккумулируют огромную долю свободных средств граждан ― в сумме до 33,1 трлн рублей.

Объем торгов акциями и паями на Мосбирже в 2020 году вырос в два раза и составил 23,9 трлн рублей; облигациями ― 30,6 трлн. Число уникальных брокерских счетов физических лиц на май 2021 года достигло 12,2 млн (15 % экономически активного населения).

*Примерная доходность инструментов рассчитана на данных, актуальных на начало июля 2021 года, без учета налогов. Не гарантирует будущую доходность.

Табл. 1 Варианты инвестиций в недвижимость и строительный рынок

Индивидуальные прямые инвестиции в недвижимость

За последний год доходность от инвестиций в данном сегменте примерно равна 30 % годовых без учета налогов. Для сравнения стоимость пая в ПИФ «Российские акции» УК «Система Капитал» увеличилась за год на 36,8 %; фонд «Высокие технологии» прибавил 78,9 % в рублях.

Как растет стоимость квартир от стадии котлована до ввода в эксплуатацию на примере жилых комплексов Группы «Эталон».

Инвесторы, которым повезло войти в июне 2020 года, когда только начинался взрывной рост цен, могли рассчитывать на годовую доходность и до 65 %, если они угадали с объектом вложений. Нелишним будет напомнить, что прошлая доходность не гарантирует будущую.

Вариант инвестиций в строящееся жилье несет определенные риски, связанные с задержкой либо заморозкой строительства. Инвестор все еще, к сожалению, может попасть в категорию обманутых дольщиков, если ошибется с выбором застройщика.

Интересные варианты квартир на «вторичке» можно искать самостоятельно или с помощью специальных приложений. Самый известный на сегодняшний день онлайн-сервис ― Opendoor, придуманный для оптимизации процесса покупки и продажи недвижимости, сведения к минимуму точек соприкосновения покупателя и продавца. В России уже появились свои последователи.

Пожалуй, наименее привлекательный вариант инвестиций в недвижимость. Его можно рассматривать, скорее, как вторичную страховочную стратегию, когда квартиру не удается продать в желаемый срок по выгодной цене.

Доходность от сдачи жилья в аренду в текущий момент находится на уровне ставок по депозитам и инфляции: 3-7 % в среднем по регионам. Нужно также учитывать, что данный способ влечет за собой дополнительные расходы: ремонт, покупка мебели, последующая амортизация.

Рекомендуем при сдаче квартиры соблюдать действующее российское налоговое законодательство. Государство с каждым годом ужесточает контроль. Арендодатель обязан заплатить 13 % налога на доходы физических лиц либо 6 %, если он зарегистрирован как индивидуальный предприниматель.

Популярность данного варианта также растет. Его особенность в том, что стартовые вложения здесь выше, чем при покупке квартир или домов. Инвестициями в коммерческие объекты обычно занимаются люди, которые начинали с вложений в жилую недвижимость и хотят расширить свой инвестиционный портфель.

Все коммерческие помещения, как правило, сегодня выкупаются уже на стадии открытия продаж. Есть востребованные форматы ― объекты под продуктовую розницу, аптеки, салоны красоты, небольшие кофейни. Иногда по ним проводятся аукционы из-за повышенного спроса.

Доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выше, чем у жилой. Стандартным можно назвать доход 10 % годовых до вычета налогов.

Как выбрать квартиру для инвестиций

Рис. 1 Топ маркетплейсов в недвижимости с точки зрения продаж в 2020 году.

На основании опроса представителей компаний указанного сегмента в 2020 году. Участникам предлагалось выбрать топ-3 площадки по эффективности с точки зрения продаж из списка или добавить свой сегмент. Источник: Маркетплейсы в недвижимости, медицине, финансах, авто и ecommerce | Статьи SEOnews

Второй источник информации для инвестора ― Единый реестр застройщиков РФ, позволяющий для каждого региона проверить надежность компании. На сайте можно найти рейтинги застройщиков от независимых агентств.

Третий важный ресурс ― форумы, посвященные конкретным строительным объектам, домам и жилым комплексам. На них может быть представлена информация, о которой застройщик умолчал в своих презентациях. Если строительство уже ведется, на форуме могут публиковать данные о качестве работ, наличии недоделок, задержках.

Как заработать на недвижимости через фондовый рынок

Получить дивиденды от роста строительного рынка и недвижимости можно через инструменты фондового рынка. Минимальный чек здесь существенно ниже, поэтому они доступны большему числу граждан. Достаточно суммы от нескольких тысяч рублей, которые можно вложить в акции или облигации строительных и девелоперских компаний.

Развитие строительного сектора в России отразилось на росте индекса строительных компаний полной доходности Мосбиржи (начал рассчитываться с марта 2020 года). С начала года он прибавил 41,3 %, с момента расчета ― более 100 %, с 5 000 пунктов до 10 930.

Дивидендная доходность по акциям находится в районе 10 % годовых в рублях, что существенно выше ставок по депозитам. На акции и облигации стоит обратить внимание, поскольку доходность по инвестициям в новостройки, вероятно, снизится. Фондовый рынок, и сегмент строительства в частности, в долгосрочной перспективе будут расти.

В качестве альтернативных вариантов можно рассмотреть REIT (доступны через биржу Санкт-петербурга), ETF фондов недвижимости (через иностранного брокера) или отечественные ЗПИФ.

REIT ― Это фонды, которые проводят операции с недвижимостью: строят или покупают, сдают в аренду или продают. Они также могут выкупать ипотечные бумаги у банков.

ETF содержат в себе акции десятков или сотен REIT. Их предлагают, в том числе известные компании: Vanguard, SPDR, Blackrock. Среднегодовая доходность с начала запуска ― 8-9 %.

Закрытые паевые фонды недвижимости обычно формируются однократно на определенный срок, число паев в них не меняется со временем, погасить паи можно только в установленную заранее дату. Этот вариант сегодня не очень привлекателен для вложений. Девелоперские компании привлекают деньги на развитие через другие инструменты, которые стали более доступны.

Все риски, связанные с покупкой акций или облигаций компаний строительного сектора ― это стандартные риски фондового рынка. Как стабилизировать инвестиционный портфель, мы рассказывали в одной из статей. По традиции мы советуем диверсифицировать вложения. Если вам интересен строительный рынок в целом, можно присмотреться к бумагам крупных поставщиков строительных материалов, они также выиграли от роста отрасли в период пандемии.

Общество с ограниченной ответственностью УК «Система Капитал» зарегистрировано Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Российской Федерации 31 октября 2000 года. Общество с ограниченной ответственностью УК «Система Капитал» © 2000–2017 (на сайте используется сокращение — УК «Система Капитал»). Российская Федерация, г. Москва, ул. Пречистенка, д. 17/9, телефоны: +7 (495) 228-15-05, http://www.sistema-capital.com. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-13853-001000 выдана Центральным банком Российской Федерации (Банк России) 13.03.2014 г. Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы учредителя управления в будущем. Управляющий не обещает и не гарантирует получение какого-либо дохода, а также полного возврата ценных бумаг и (или) денежных средств, переданных в доверительное управление. Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00041, выдана ФКЦБ России 17.01.2001 г. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в инвестиционные фонды, прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами могут быть предусмотрены надбавки к расчетной стоимости инвестиционных паев при их выдаче и (или) скидки с расчетной стоимости инвестиционных паев при их погашении. Взимание надбавок и скидок уменьшает доходность инвестиций в инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда. Получить подробную информацию о паевых инвестиционных фондах, ознакомиться с правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, а также с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными правовыми актами в сфере финансовых рынков, можно по адресу: Российская Федерация, г. Москва, ул. Пречистенка, д. 17/9; по телефонам: +7 (495) 228-15-05, по факсу: +7 (495) 228-01-12 (доб. 5656) с понедельника по четверг — c 9:30 до 18:30, в пятницу — с 9:30 до 17:30; на сайте Управляющей компании: http://www.sistema-capital.com; в пунктах приема заявок на приобретение, погашение и обмен инвестиционных паев агента по выдаче, погашению и обмену инвестиционных паев фондов (со списком пунктов приема заявок можно ознакомиться на сайте Управляющей компании: http://www.sistema-capital.com). Информация, связанная с деятельностью Управляющей компании, раскрывается на сайте в сети Интернет по адресу: http://www.sistema-capital.com, а также публикуется в «Приложении к Вестнику ФСФР».

• Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Система Капитал — Валютные накопления» (в настоящем материале – «Валютные накопления»). Регистрационный номер — 3193, дата регистрации — 11 Августа 2016 года, регистрирующий орган — Банк России. Доходность на 01.11.2021г. в рублях за 3 мес. -2,07%, за 6 мес. -3,67%, за 12 мес. -5,93%, за 36 мес. 33,07%.
• Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Система Капитал — Сберегательный» (в настоящем материале – «Сберегательный»). Регистрационный номер — 3194, дата регистрации — 11 Августа 2016 года, регистрирующий орган — Банк России. Доходность на 01.11.2021г. в рублях за 3 мес. -0,26%, за 6 мес. 0,21%, за 12 мес. 1,98%, за 36 мес. 26,33%.
• Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Система Капитал – Российские акции» (в настоящем материале – «Российские акции»). Регистрационный номер — 2744, дата регистрации — 21 Февраля 2014 года, регистрирующий орган — Служба Банка России по финансовым рынкам. Доходность на 01.11.2021г. в рублях за 3 мес. 6,07%, за 6 мес. 10,05%, за 12 мес. 32,73%, за 36 мес. 67,33%.
• Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Система Капитал — Резервный. Валютный» (в настоящем материале – «Резервный. Валютный»). Регистрационный номер — 2671, дата регистрации — 04 Октября 2013 года, регистрирующий орган — Служба Банка России по финансовым рынкам. Доходность на 01.11.2021г. в рублях за 3 мес. -1,93%, за 6 мес. -4,02%, за 12 мес. -6,71%, за 36 мес. 28,35%.
• Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Система Капитал — Резервный» (в настоящем материале – «Резервный»). Регистрационный номер — 2204-94177868, дата регистрации — 13 Сентября 2011 года, регистрирующий орган — Федеральная служба по финансовым рынкам. Доходность на 01.11.2021г. в рублях за 3 мес. -0,64%, за 6 мес. -0,55%, за 12 мес. 0,73%, за 36 мес. 21,68%.
• Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Система Капитал – Высокие технологии» (в настоящем материале – «Высокие технологии»). Регистрационный номер — 3417, дата регистрации — 09 Ноября 2017 года, регистрирующий орган — Банк России. Доходность на 01.11.2021г. в рублях за 3 мес. 0,46%, за 6 мес. 0,98%, за 12 мес. 39,93%, за 36 мес. 124,49%.
• Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Система Капитал — Биотехнологии» (в настоящем материале – «Биотехнологии»). Регистрационный номер — 3723, дата регистрации — 14 Мая 2019 года, регистрирующий орган — Банк России. Доходность на 01.11.2021г. в рублях за 3 мес. -7,00%, за 6 мес. -21,86%, за 12 мес. -20,60%.
• Биржевой паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Информатика +» (в настоящем материале – «Информатика +»). Регистрационный номер — 4010, дата регистрации — 09 Апреля 2020 года, регистрирующий орган — Банк России. Доходность на 01.11.2021г. в рублях за 3 мес. 6,02%, за 6 мес. 14,82%, за 12 мес. 28,30%.
• Открытый паевой инвестиционный фонд рыночных финансовых инструментов «Система Капитал — Глобальные доходные облигации» (в настоящем материале – «Глобальные доходные облигации»). Регистрационный номер — 4692, дата регистрации — 11 Ноября 2021 года, регистрирующий орган — Банк России.
• Закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Инвестиции 1». Номер в реестре паевых инвестиционных фондов — 4042-СД, дата внесения в реестр паевых инвестиционных фондов — 19 мая 2020 года.
• Закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Инвестиции 2». Номер в реестре паевых инвестиционных фондов — 4043-СД, дата внесения в реестр паевых инвестиционных фондов — 18 мая 2020 года.

Материалы не следует рассматривать в качестве предложения или побудительной причины принять участие в инвестиционной деятельности и на них нельзя рассчитывать как на заверение того, что какая-либо конкретная транзакция может быть осуществима по указанной в материалах цене. Инвесторам следует самим принимать решения об обоснованности инвестиций в каждый финансовый инструмент или инвестиционную стратегию, упомянутые в материалах. Материалы являются собственностью ООО УК «Система Капитал». Использование материалов (полностью или частично) разрешено только с указанием активной ссылки на конкретный материал. ООО УК «Система Капитал» не несет ответственности за действия третьих лиц в результате такого использования и распространения. Материалы по налоговым вопросам подготовлены ООО «СКК», оказывающим консультационные услуги ООО УК «Система Капитал». «МТС Инвестиции» — объект авторского права Публичного акционерного общества «Мобильные ТелеСистемы», используемый ООО УК «Система Капитал» на основе лицензионного договора при предложении физическим лицам услуг в рамках деятельности по управлению паевыми инвестиционными фондами. Мобильное приложение «МТС Инвестиции» — возрастная категория 0+

4 способа инвестировать в недвижимость

Многие думают, что покупка недвижимости — это залог стабильного хорошего заработка. В реальности это не всегда так. Помимо внушительной суммы на покупку, необходимо постоянно искать арендаторов, чтобы не было простоев. Нужно вкладываться в ремонт, платить коммунальные услуги. В итоге доходность может быть ниже ставки по вкладу. Если срочно понадобятся деньги, то частично изъять нужную сумму не получится, а продать недвижимость не так просто.

Значит ли это, что покупать недвижимость не нужно? Нет, можно инвестировать в недвижимость без её покупки, и для этого не нужны миллионы. Можно начать с 10 $ (730 ₽).

Давайте посмотрим, куда можно инвестировать.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости или ЗПИФН

Купить недвижимость самостоятельно — дорого, нужно несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Если разбить эту сумму на несколько человек, уже станет проще. А если на несколько тысяч человек — ещё проще, ведь тогда сумма взноса уменьшится. Это называется коллективные инвестиции — когда много инвесторов вкладывают деньги, а на общую сумму что-то покупают: недвижимость, акции, сырьё. Так работают фонды.

ЗПИФН — инструмент таких коллективных инвестиций. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости создают, чтобы вложиться в жилую и коммерческую недвижимость или определённые проекты. Купить паи любого закрытого фонда можно, пока не собрана необходимая сумма, когда её наберут — купить паи будет нельзя. ЗПИФН — не юридическое лицо.

Где купить паи ЗПИФН и сколько это стоит. Есть два варианта приобретения паёв — через первичный или вторичный рынок. Обычно на первичном рынке бумаги можно купить через управляющую компанию (УК) до того, как компания соберёт нужную сумму.

Например, УК решила собрать 100 млн ₽, чтобы купить несколько складских помещений. Пока фонд собирает нужную сумму, пай купить можно. Как только фонд соберёт 100 млн ₽ — приобрести пай вы не сможете. Начальная цена пая для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽, в фондах для квалифицированных инвесторов порога входа нет.

Есть несколько фондов, бумаги которых можно купить на бирже напрямую у УК, например фонд «ВТБ — Капитал Рентный доход».

На вторичном рынке паи уже передаются между покупателями и продавцами через биржу, если на ней торгуются ЗПИФН. Также пай можно купить, как и любое другое долевое имущество, через нотариуса по договору купли-продажи.

Доходность ЗПИФН. Доходность ЗПИФН зависит от того, куда инвестирует фонд. Это может быть жилая и коммерческая недвижимость, ценные бумаги или REIT.

Если фонд инвестирует преимущественно в жилую недвижимость, то он получает доход от сдачи этой недвижимости в аренду. В этом случае у фонда будет низкая текущая доходность — около 4−5 % годовых, но при этом есть хороший потенциал для роста стоимости самой недвижимости. Иногда стоимость квартиры за год может вырасти на 5−10 %. В совокупности это даст доходность 10 % или 15 % годовых.

ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых

Коммерческая недвижимость также может приносить до 15 % годовых. Только здесь уже больше приходится на доход от сдачи в аренду. Например, 10 % — аренда и 5 % — это рост цены на недвижимость.

Важно: доходность может меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Большое значение имеет процент инфляции.

Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает, что стоимость рабочей силы растёт, стоимость строительных материалов растёт. Да и свободной земли не становится больше: её стоимость в долгосрочной перспективе тоже подрастает. В 2021 году эксперты ВТБ прогнозируют рост цен в пределах уровня инфляции — 4 %. Недвижимость дорожает на темп инфляции в долгосрочном периоде, год от года изменение цены может как обгонять, так и не догонять уровень инфляции.

Как выбрать ЗПИФН. Правила выбора инвестиционного фонда очень похожи на правила выбора паевого фонда. На что ещё нужно обратить внимание:

Условия инвестирования. На какой срок планируются вложения, когда пай будет погашен — через три года, пять или десять лет.

Торгуется ли фонд на бирже. Тогда пай можно продать на бирже и не ждать его погашения. Например, 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи через приложение ВТБ Мои Инвестиции или через ВТБ Онлайн.

Сколько стоит комиссия за управление. В ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» комиссия составляет 1,5 % от активов фонда ежегодно.

Плюсы инвестирования в ЗПИФН. Инвестиции могут принести до 15 % годовых. При этом риск потерять свои деньги низкий.

Риски инвестирования в ЗПИФН. Большинство ЗПИФ не торгуются на рынке, поэтому могут возникнуть сложности с продажей паёв. Доходность напрямую зависит от того, что происходит на рынке недвижимости, она может быть невысокой. Есть ограничения по ликвидности.

Налоги. Если вы владеете паями меньше трёх лет и решили их продать, то нужно заплатить НДФЛ — 13 %, если вы налоговый резидент России, или 30 %, если нерезидент. В случае общего дохода за год свыше 5 млн ₽ с суммы превышения надо заплатить 15 %. Налог удерживает управляющая компания, вам делать ничего не надо.

Владельцы паёв открытых фондов могут не платить НДФЛ с определённого размера дохода. Чтобы рассчитать необлагаемую налогом сумму, надо срок владения умножить на 3 млн ₽. Это правило действует, если инвестор купил паи после 1 января 2014 года и владеет ими больше трёх лет.

С помощью REIT можно инвестировать в иностранную недвижимость. Фонды инвестируют деньги в покупку и строительство объектов, сдачу недвижимости в аренду или её продажу, приобретают у банков ипотечные ценные бумаги. 90 % и больше прибыли распределяется между инвесторами в виде дивидендов.

REIT, или Real Estate Investment Trust, — это инвестиционные трасты, или фонды недвижимости, которые являются юридическими лицами. Минимальное число акционеров — 100 человек.

Траст обязан инвестировать не менее 75 % активов в недвижимость.Также не менее 75 % общего дохода компании должен составлять доход от недвижимости.

Есть три типа инвестиционных трастов: ипотечные, долевые и гибридные.

Ипотечные. Доход фонда — это ипотечные проценты.

Долевые. Фонды получают доход от сдачи недвижимости в аренду или её продажи.

Гибридные — комбинация различных типов активов разной сложности. Например, это может быть инвестиция в недвижимость, которой по факту ещё нет, потому что она ещё на этапе строительства. Может быть покупка земли, на которой в дальнейшем будет построена недвижимость.

На зарубежном рынке существует несколько крупных типов трастов по видам инвестиций в недвижимость.

Office REIT — инвестиции в офисные здания центральных деловых или пригородных районов.

Industrial REIT — инвестируют в склады и распределительные центры.

Retail REIT — покупают недвижимость для розничной торговли.

Residential REIT — специализируются на многоквартирных, студенческих, промышленных и частных домах.

Health Care REIT — вкладывают в жилые помещения для престарелых, больницы, медицинские офисные здания и учреждения для квалифицированного ухода.

Self-storage REIT — инвестируют в складские помещения с самообслуживанием.

Infrastructure REIT — это вложения в оптоволоконные кабели, инфраструктуру беспроводной связи, телекоммуникационные башни и трубопроводы энергоснабжения.

Где купить и сколько стоит. Можно купить некоторые акции REIT на Санкт-Петербургской бирже — сейчас доступны 35 компаний. Например, Realty Income — крупный инвестфонд, которому принадлежат более 6 тысяч объектов, или Macerich — крупный оператор торговых центров США.

Ещё бумаги можно покупать на фондовой бирже Нью-Йорка, но для этого потребуется статус квалифицированного инвестора. На Нью-Йоркской бирже можно купить и ETF, в составе которых будут акции нескольких десятков или сотен фондов недвижимости.

Цены на акции в среднем начинаются от нескольких десятков долларов. Например, акции фонда Iron Mountain Incorporated можно купить за 35 долларов.

Как выбрать REIT. Отслеживать поведение недвижимости помогает серия индексов. Что нужно сделать перед покупкой акций REIT:

Сравнить доходность фонда за несколько лет с данными индекса, они не должны сильно различаться.

Проверить дивидендную доходность. Посмотрите, сколько платит компания и как часто она это делает. Были ли просрочки по выплатам, если да, то почему.

Посмотреть структуру активов: во что вкладывает фонд, насколько диверсифицирован его портфель.

Агентство NAREIT публикует рейтинги и индексы фондов недвижимости

Доходность REIT. Компании платят хорошие дивиденды за счёт того, что по закону они обязаны 90 % прибыли отдавать инвесторам. Как показывает практика прошлых лет, в среднем можно рассчитывать на 5 % в долларах.

Плюсы. Плюсов три: высокая ликвидность, низкий риск потери капитала и низкая волатильность доходов.

Риски. Бумаги REIT подвержены рыночному риску. Их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок. Есть валютные риски, например резкое изменение курса валюты.

Налоги. Налог на дивиденды по инвестиционным трастам недвижимости (REIT) для российских инвесторов — 30 %.

Инвестировать в недвижимость прямо можно только в двух случаях: если купили реальную недвижимость или вложили деньги в фонды недвижимости ЗПИФН и REIT. Но есть и косвенные способы инвестировать в недвижимость — купить акции или облигации строительных компаний.

В этом случае вы не становитесь совладельцем недвижимости, а вкладываете деньги в развитие компании с перспективой заработать на её росте. Например, когда вы покупаете акции компании «ПИК», вы получаете долю в бизнесе и ваша прибыль будет зависеть от общей динамики роста компании, а не конкретно от какого-либо объекта недвижимости.

Инвестиции в акции строительных компаний

В настоящее время на Мосбирже торгуются акции таких крупных российских компаний, как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон». Именно эти компании Мосбиржа в 2021 году планирует включить в расчёт строительного индекса.

Через акции вы становитесь совладельцем бизнеса и претендуете на часть прибыли компании. С каждой акции вы можете получать дивиденды. Частота выплат зависит от дивидендной политики компании.

У каждой компании своя дивидендная политика. Например ГК «Пик» платит дивиденды раз в год

А если у компании дела идут хорошо и её бизнес развивается, акции растут в цене, и вы сможете продать их дороже.

Где купить и сколько стоит. Купить ценные бумаги строительных компаний можно на Московской бирже. Для этого надо открыть брокерский счёт и внести на него деньги. Вы можете купить акции через приложение ВТБ Мои Инвестиции. Стоят акции от 130 ₽ и выше. Например, акции «Эталона» 1 марта 2021 года стоили 129,48 ₽, а «Самолёта» — 1 188 ₽.

Доходность акций. Складывается из дивидендов и роста цены акций. Размер и частота выплат дивидендов зависят от дивидендной политики компании и могут меняться. Например, «Группа ЛСР» с 2014 года по 2018 год стабильно выплачивала 78 ₽ на одну акцию, в 2019 году — 30 ₽, а в 2020 году — 20 ₽. Годовая доходность может превышать 15 %.

Как выбрать акции. Самое важное при выборе акции любой отрасли и компании — найти перспективный бизнес. В этом помогут прогнозы аналитиков и финансовые отчёты компаний — их ежеквартально публикуют в открытом доступе.

Когда у компании растут выручка и прибыль, значит она развивается и имеет хороший потенциал роста. Финансовые показатели лучше смотреть за несколько лет, так будет видно финансовое состояние компании в динамике.

Если нет возможности досконально разбираться в отчётности и следить за прогнозами, то имеет смысл обратить внимание на фонды акций. Они подойдут тем, кто предпочитает владеть сразу многими ценными бумагами из одной отрасли или рынка и не заниматься подбором активов самостоятельно.

Выбрать фонд помогут подборки бумаг от аналитиков в приложении ВТБ Мои Инвестиции» или робот-советник от ВТБ. Подборки и прогнозы от аналитиков можно найти в разделе «Витрина» в приложении ВТБ Мои Инвестиции, а подключить робота-советника можно в разделе «Прочее».

Плюсы. Высокая ликвидность, можно заработать хорошо на росте цены, дивидендах, если компания их платит.

Минусы. Акции — высокорисковый инструмент, который обладает высокой волатильностью. Бумаги могут подешеветь и их придётся продать по более низкой цене. Компания может обанкротиться, и акции будут стоить ноль.

Мы рассказывали, как выбирать акции, посмотрите.

Инвестирование в облигации строительных компаний

Через облигации вы даёте компании деньги в долг, за пользование деньгами компания платит вам процент — купон. Когда срок действия облигации закончится, деньги вам вернут обратно.

В настоящее время на Мосбирже торгуются облигации таких крупных российских компаний как «Самолёт», «ПИК», «ЛСР» и «Эталон».

Строительная компания «Самолёт» платит купоны два раза в год

Где купить и сколько стоит. Купить облигации можно через брокера. В приложении ВТБ Мои Инвестиции в разделе «Размещения» можно покупать облигации на первичном размещении и биржевые.

Доходность облигаций. У облигации есть два вида доходности — купонный и к погашению. Купонный доход считается от номинала. Если вы купили облигации в период размещения, то нужно смотреть на купонный доход. Например, если купонный доход у облигации «ПИК» 8,7 %, то одна облигация вам принесёт 87 ₽ в год.

Если вы купили облигации на бирже, то здесь надо смотреть на доходность к погашению. Ценные бумаги, которые вы купили по цене ниже номинала, принесут вам больше дохода, чем приобретённые по цене выше номинала.

Как выбрать облигации. Когда вы покупаете облигации, вы даёте деньги в долг компании. И важно понимать, вернут вам долг или нет. Поэтому важно оценить надёжность эмитента. Например, проверить его рейтинг в Аналитическом кредитном рейтинговом агентстве (АКРА). Рейтинг ААА — надёжная компания и всё хорошо с выплатами, рейтинг D — по облигациям объявлен дефолт.

Лучше начинать с облигаций на короткий срок. Так меньше вероятность, что за маленький промежуток времени изменится ключевая ставка, а за ней и цена облигации. Также на коротком сроке снижается риск непредвиденных ситуаций.

Помогут выбрать облигации прогнозы аналитиков. Чтобы изучить подборку, зайдите в раздел «Витрина» → «Облигации с хорошим соотношением риска и доходности».

В курсе «Как начать инвестировать» мы подробно разобрали, как устроены облигации и как их выбрать.

Плюсы инвестирования в облигации. Фиксированная доходность, есть ликвидность при покупке и продаже, что очень удобно для управления капиталом.

Риски. В случае дефолта или кризиса можно потерять вложенные деньги. Если изменится средняя ставка по вкладам, то изменится и стоимость облигаций и цена за бумагу может стать ниже её номинальной стоимости.

Что в итоге

Акции строительных компаний

Облигации строительных компаний

В период формирования фонда паи можно купить в УК. Когда нужная сумма собрана, в УК паи купить уже нельзя. Если паи допущены к обращению на бирже, их можно купить там. Также приобрести паи можно через договор купли-продажи

Санкт-Петербургская биржа и фондовая биржа Нью-Йорка

Для неквалифицированных инвесторов — от 300 000 ₽, для квалифицированных лимита нет

Инвестиции для всех: как понять, что пора инвестировать, какие инструменты выбрать и считать ли инвестициями вложения в недвижимость и золото

Каждый пятый россиянин считает инвестиции «очень сложными». Так ли это на самом деле — узнали у Андрея Ванина, аттестованного трейдера на рынке ММВБ, инвестора с 15-летним стажем и преподавателя курса «Пассивные инвестиции».

В интервью для Нетологии Андрей рассказал, какие существуют инструменты для разумного инвестирования и какие шаги можно сделать для старта работы с инвестициями.

Андрей Ванин

Аттестованный трейдер на рынке ММВБ, инвестор с 15-летним стажем

Подписаться на соцсети Андрея Ванина

У всех нас появляются сбережения. Часто люди не знают, что делать с накопленными деньгами, если их не тратить.

Базовый принцип, который помогает понять, когда пора задуматься об инвестировании, звучит так →

Вкладывать деньги стоит тогда, когда появляются свободные денежные средства, которые остаются неистраченными по итогам месяца или года.

Какие инструменты инвестирования подойдут новичку?

Существует четыре разумных инструмента инвестирования. Они делятся на долговые и связанные с покупкой активов. Долговые — это депозиты и облигации. Покупка активов — это покупка акций и недвижимости.

Долговые инструменты

Покупка активов

• депозиты

• акции

• облигации

• недвижимость

Долговой подход предполагает, что мы даём деньги кому-то в долг: открываем депозит или покупаем облигации. В большинстве случаев он решает задачу защиты сбережений от инфляции. Возможно, будет доход, но небольшой — в пределах 1–2% годовых.

Если же говорить про заработок, то можно выбрать облигации крупных российских компаний. Это 5–6% годовых. Ненамного больше, чем в первом варианте, но всё же это чистый плюс. Некоторые облигации могут принести больше 6%, а иногда даже больше 10% годовых. Но часто это вложения в рискованные компании, и существует вероятность не получить деньги назад. В инвестициях с доходом выше 6% годовых надо хорошо разбираться: кому мы даём в долг, какое у него финансовое положение и так далее.

У долговых инструментов есть две важные составляющие: определённый срок и определённый процент размещения. Нам известно, когда эти деньги вернутся и какой доход мы получим.

При покупке актива мы не знаем точно, за сколько будем его продавать и какой доход получим. Так, при покупке акций мы не знаем, что будет итогом: у компании всё хорошо — получим дивиденды, у компании всё плохо — не получим дивиденды, плюс упадёт цена на акции.

Начать можно с самого простого и понятного инструмента — открытия депозита.

Ограничений по сумме здесь нет — достаточно тысячи рублей. Условно депозиты относят к безрисковым инвестинструментам. Это связано с существующей в нашей стране системой страхования вкладов: подразумевается, что Агентство по страхованию вкладов (АСВ), российская государственная корпорация, в случае банкротства банка вернёт его клиенту сумму до 1,4 млн рублей.

Однако важно понимать, что АСВ — не 100%-я гарантия. В 1998 году вся финансовая система рухнула, в том числе и государственные институты. Но сейчас в России на период кризисов предусмотрены золотовалютные резервы, у нас сравнительно небольшой долг. Поэтому можно округлить: риск положить в банк сумму до 1,4 млн рублей при гарантии АСВ как бы нулевой, поскольку за АСВ стоит государство. Хотя он, конечно, существует. Просто он наименьший по сравнению с другими.

По статистике 50–60% нашего населения инвестируют в депозиты СберБанка, считая его самым надёжным. Но с гарантией со стороны государства между банками нет никакой разницы. Исходя из этого, можно выбирать банк, где процент по депозиту выше, даже если банк не сверхпопулярный. Правда, важно убедиться, что на сайте АСВ он числится в списке организаций-участников системы страхования вкладов.

При этом если разместить деньги в депозиты разных банков — можно рассчитывать на страхование в каждом из них, если вклад в один банк не превышает 1,4 млн рублей.

Инвестирование в банковские депозиты — это условная первая ступень.

Дальше есть два варианта: облигации и акции.

Вложения в облигации — это вариант инвестирования, когда мы даём в долг эмитенту ценных бумаг, рассчитывая получить определённый доход.

Важно понимать, что самой банковской системе деньги не нужны. Она посредник: берёт деньги у тех, у кого они есть, и перенаправляет их туда, где они нужны. Поэтому можно, минуя посредника, дать в долг напрямую компаниям или даже государству. Вместо открытия депозита в СберБанке под 4,5% годовых можно приобрести у государства облигации федерального займа (ОФЗ) под те же 4,5% годовых.

Если у вас есть деньги, но вы не можете просто инвестировать их куда-то на продолжительный срок и забыть про их существование, то выбирать следует облигации или депозиты — так деньги всегда будут под рукой.

Если же у вас есть какая-то сумма и вы себе говорите: «Есть деньги. Я хочу, чтобы они где-то работали. Они мне особо не нужны. Я хотел бы их вложить на какой-то долгий неопределённый срок, желательно больше трёх лет, но точно больше года. Мне хочется получить больший доход», то ваш вариант — это акции.

Вложения и в акции, и в облигации нужно рассматривать как долгосрочные «ленивые» инвестиции. Большая проблема в том, что люди относятся к акциям как к инструменту, на котором нужно играть, отлавливать моменты их роста и падения. Эта дорожка ведёт к плохим результатам.

Люди, которые приобрели активы и не суетятся, всегда заработают больше тех, кто постоянно что-то выискивает и пытается активно торговать.

Активные инвестиции — это спекулятивный подход, когда приходится торговать на изменении цен, новостях и тому подобном. Я никому не рекомендую этим заниматься. А всё, о чём мы говорим сегодня: депозиты, облигации, акции, недвижимость, которую мы обсудим чуть позже, — всё это пассивные инвестиции. Мы не вкладываем много времени и труда, чтобы получить доход.

Можно попробовать себя в венчурных инвестициях, но это ещё более рискованно. Например, можно дать в долг Газпрому под 5% годовых или маленькой неизвестной компании — под 15%. И там, и там ничего делать не придётся. Но во втором случае риск гораздо больше.

Если говорить об акциях, то одно дело — купить акции СберБанка, крупной компании или просто стабильной компании. И совсем другое — купить акции малоизвестных бизнесменов, у которых есть только идея. Второй вариант будет более рискованным.

То есть можно сказать, что венчурные инвестиции — это пассивные инвестиции, но с очень высоким риском. Хотя бывает, что бизнес малоизвестных ребят выстреливает, и доходность их акций может оказаться выше, чем у того же СберБанка.

Эмитент: организация, которая выпускает ценные бумаги

курс

Пассивные инвестиции:
как получать дополнительный доход

Узнать больше

• Научитесь самостоятельно собирать инвестиционный портфель
• Изучите альтернативные инвестиции — в недвижимость, бизнес, драгоценные металлы
• Разберётесь, как вкладывать деньги с минимальными рисками

Когда покупку недвижимости можно считать инвестицией?

Недвижимость — достаточно распространённый инструмент инвестирования. Тем не менее главный минус этого актива — большой порог входа. В депозит, облигации, акции можно вложиться и одной тысячей рублей. На недвижимость надо накопить несколько миллионов.

Отличить инвестиционную недвижимость от обычной очень просто: если она создаёт положительный денежный поток, то это инвестиция, если отрицательный — нет.

Под отрицательным потоком следует понимать ситуацию, когда человек покупает квартиру для себя, сам в ней живёт и оплачивает все расходы.

Если же недвижимость покупается в ипотеку и сдаётся в аренду, то нужно посчитать: такая покупка будет инвестицией при условии, что платежи по ипотеке меньше, чем аренда. Если есть хоть какой-то доход, то условно любую недвижимость можно назвать инвестицией. И неважно, приобретена она в ипотеку или нет.

Надо понимать, что в среднем в долгосрочной перспективе цены на недвижимость вырастают за год на размер инфляции в стране. Если учитывать миграцию, то там, куда граждане прибывают, цены на недвижимость растут быстрее, а откуда они уезжают — медленнее или вообще снижаются. В нулевые недвижимость росла значительно быстрее инфляции, потом лет десять роста не наблюдалось. Могло показаться, что рост был всегда, но цена в долларах падала.

В перспективе цены должны расти и защитить вложенные средства на годовой уровень инфляции в стране. А за счёт арендных платежей можно получать дополнительный доход.

На стоимость недвижимости также влияют локальные факторы. Например, возле дома построили новый торговый центр или мусорный завод. Сложно предсказать выгодность вложений: надо учесть много моментов. Но в целом, если вкладываетесь в недвижимость, то вероятность быть в большем плюсе выше, чем при открытии депозита.

На сегодня я считаю существенным один фактор. После пандемии меняется парадигма «работать в офисе». Работая удалённо, люди перестанут стремиться жить в крупных городах. А эта тенденция говорит о рисках для классического инвестирования в недвижимость.

Ценные металлы — это инвестиция?

С моей точки зрения, золото, предметы старины и тому подобное не являются инвестиционными инструментами. Депозит и облигации приносят процент за пользование деньгами. Недвижимость можно сдавать в аренду и получать арендную плату. По акциям выплачиваются дивиденды. Мы имеем так называемый дополнительный доход помимо изменения стоимости.

Золото и тому подобное — это исключительно защита от инфляции. И то в лучшем случае. Здесь нет дополнительного дохода. Принцип роста этих активов заключается в том, что в экономике денег становится больше, чем золота. В кризис оно дорожает быстрее, а когда кризиса нет, может долго не расти и даже падать в цене.

Есть «физическое» и «нефизическое» золото. Во втором случае мы покупаем финансовый актив, привязанный к золоту, или открываем «металлический» счёт в банке. Если банк обанкротится, то золота у нас не будет.

Если же вы всё-таки хотите вкладываться в ценные металлы, то инвестировать надо в «физическое» золото. При этом украшения и тому подобное стоит оценить в стоимость лома, так как они не стоят столько, за сколько их покупали. Отталкиваться нужно от цены лома — это их реальная цена.

Золото — хороший защитный инструмент, когда рушится финансовая система. Оно может пережить обесценивание валюты, как в период развала СССР. Тут речь идёт не про заработок, а про сохранение своей платёжеспособности в случае серьёзной экономической проблемы.

При этом мы оставляем за скобками волатильность цены самого золота. Если человек покупает его, чтобы заработать на изменении цены, то он потеряет либо часть, либо все свои деньги.

Откуда появился стереотип про активную торговлю акциями и как выбрать надёжного брокера?

Напрямую открыть счёт на бирже у нас не получится — нужен брокер, то есть посредник между обычным инвестором и рынком, где обращаются ценные бумаги.

Каждый раз, когда совершается операция на этом рынке, брокер получает комиссию за сделку. Сейчас на российском рынке она одна из самых низких. При этом неважно, будет ли сделка успешной, — брокер обязательно получит свою комиссию.

Так возникает конфликт интересов инвестора и брокера.

Инвестор должен быть заинтересован в долгосрочном инвестировании, например, покупке акций на 3–5 или 10 лет: чем дольше хранятся ценные бумаги, тем больше вероятность на них заработать.

Но брокеру это невыгодно. Главная цель брокера и всей индустрии — стимулировать людей активно торговать. Отсюда огромное количество призывов: «Купи сегодня это, завтра то!». А новостная лента постоянно подогревает тревожность, идёт постоянное обращение к эмоциональности, игра на FOMO — страхе упущенной выгоды. Каждый раз инвесторов стремятся подвести к совершению сделки.

Главное здесь — понимать, что у брокера свои задачи, у инвестора — свои. Цели разные. А те, кто делает первые шаги от депозитов к акциям и облигациям, часто теряют деньги, потому что считают фондовый рынок местом, где надо активно торговать.

Отслеживать же ситуацию всё равно придётся. Купить и совсем забыть — плохой вариант. На периодах 3–5 лет и более, если упрощать, стратегия может выглядеть так: приобретаем акции какой-то компании. Раз в год выходит годовой отчёт о её деятельности — там отражается выручка и чистая прибыль. Знакомимся с этим документом и делаем выводы. Если всё в порядке, ждём ещё год.

В целом брокерские агентства — достаточно надёжные организации, потому что они никаких базовых рисков не несут, оказывают посреднические услуги. Но, к сожалению, были неприятные прецеденты, когда кто-то увлекался торговлей на фондовом рынке, проигрывал свои капиталы и залазил в карманы клиентов.

Поэтому обращаем внимание на крупные брокерские конторы — они надёжные. На сайте «Мосбиржи» можно посмотреть их рейтинг по обороту, который связан с количеством торгующих через них людей. Или же выясняем, входит ли наш брокер в крупную финансовую структуру.

В мировой практике также существует страхование брокерских услуг — это страховка от незаконных действий брокера с нашими активами. Но тут важно понимать, что имеется в виду под страхованием — деньги за акции, которые упали в цене, никто не вернёт. В России этот вопрос пока не решён, поэтому лучше выбирать крупных российских брокеров.

Что сделать, чтобы начать инвестировать?

Общепринятых стратегий инвестирования, к сожалению, нет. Часто многое зависит от человека и его жизненной ситуации.

Если мы понимаем, что у нас есть некая сумма и она может понадобиться в любой момент или в течение трёх ближайших лет, имеет смысл только вложиться в облигации или открыть депозит.

Если же есть свободные деньги и мы хотим, чтобы они работали, хотим получать больший доход, можно вложить их в акции на неопределённый срок, желательно больше трёх лет.

Грубо говоря, существует принцип: чем мы старше, тем больше у нас в портфеле должно быть облигаций по сравнению с акциями.

Также стоит открыть индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС). Как и брокерский счёт, он позволяет покупать и продавать акции, облигации и валюту. Но его плюс в том, что можно вернуть 13% от вложенных средств за счёт ранее уплаченных налогов. Схема сложная, но её стоит изучить. Это лучший инвестиционный инструмент для новичка, потому что это гарантированный доход, по сути — налоговый вычет. Правда, деньги нельзя выводить из купленных активов три года, но общий доход будет значительно выше дохода от средств, хранящихся на депозите.

Минимального ограничения, чтобы открыть ИИС и начать инвестировать, нет. Можно начать с одной тысячи рублей — столько стоят большинство облигаций. Но есть максимальное ограничение: счёт можно пополнить только на 1 млн рублей в год.

С учётом всех нюансов инвестировать больше 400 тыс. в год не нужно, так как это максимальная сумма, от которой считается налоговый вычет. Можно вложить и большую сумму (до 1 млн), но вернут лишь 52 тыс. рублей за календарный год.

Открыть можно только один ИИС.

В дополнение можно рассмотреть иностранные акции и облигации. Не валюту — валюта не является инвестиционным инструментом.

Есть долларовые облигации, акции, недвижимость и депозиты. Эти активы можно приобрести на торгах Санкт-Петербургской биржи. Там введены в обращение уже больше 1 500 ценных бумаг иностранных эмитентов. Либо можно открыть счёт у иностранного брокера. Это вполне доступно. Открываем счёт, переводим деньги и покупаем иностранные активы. Всё делается удалённо.

Ближе к пенсионному возрасту свои активы обязательно надо диверсифицировать.

Если мы хотим ещё больший доход, надо либо вкладывать больше денег, либо больше времени, применяя механизм сложного процента: получив проценты, не тратить их, а снова инвестировать.

Источник https://blog.mts.investments/articles/investicii_v_nedvizhimost

Источник https://school.vtb.ru/materials/articles/4-nbsp-sposoba-investirovat-v-nbsp-nedvizhimost/

Источник https://netology.ru/blog/09-2021-investment-for-beginners