Ипотека на квартиры в новостройках в 2022 году

Популярные предложения по ипотеке в 2022 году

• Ипотека: от 4,99% годовых
• Сумма: от 600 тыс. руб. до 50 000 000 руб.
• Срок: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 10%

Узнать условия

• Ипотека: от 7,8%
• Сумма: от 500 тыс. до 50 млн руб.
• Срок: от 3 до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 30%

Узнать условия

• Ипотека: от 5,34%
• Сумма: от 300 тыс.
• Срок: до 25 лет
• Первоначальный взнос: от 5%

Узнать условия

• Ипотека: от 7,1% годовых
• Сумма: от 300 тыс. руб. (для регионов) и от 600 тыс. руб. (для Москвы и МО)
• Срок: от 3 до 25 лет
• Первоначальный взнос: от 20%

Узнать условия

• Ипотека: от 8,09% годовых
• Сумма: до 26 000 000 руб.
• Срок: до 30 лет
• Первоначальный взнос: от 15%

Узнать условия

Узнать подробнее

Условия ипотеки на квартиры в новостройках от банков

Когда вы решаете взять ипотеку на квартиру в новостройке, банк хочет быть уверен, что дом построен по всем правилам и будет сдан в срок. Поэтому они сотрудничают с застройщиками и проводят аккредитацию недвижимости. Как правило, строительная компания сама предложит вам варианты по ипотеке – в тех банках, с которыми она сотрудничает.

Для покупателя новостройка – выгодный вариант. Цены на первичном рынке, как правило, ниже, а ставки по ипотеке меньше.

Требования банка к заемщикам

Ипотечный кредит – не благотворительность со стороны банка, а способ заработка. Поэтому кредитная организация ждет увидеть в качестве заемщика человека, который сможет вернуть долг с процентами.

– Каждый заявитель проходит своего рода «экзамен». Данные по зарплате, месту работы, кредитной истории и так далее вводятся в специальную программу, которая и выставляет человеку оценку. Если получившийся балл входит в приемлемый для банка диапазон, займ одобрят, – говорит директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – Главный критерий – предельная долговая нагрузка, то есть соотношение ежемесячного платежа к размеру доходов. Хорошо, если на обслуживание ипотеки у вас будет уходить меньше половины месячного дохода.

С особым вниманием в банке подойдут к заявкам от представителей опасных профессий (например, пожарных), людей с плохой кредитной историей и тех, кому хватает только на минимальный первоначальный взнос.

Ольга Ильюшкина, руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства», перечислила для «КП» другие формальные требования банков к заемщикам:

• минимальный возраст – 21 год;

• максимальный возраст – 65-75 лет, в зависимости от конкретного банка;

• с молодых людей до 27 лет потребуют подтвердить, что они прошли военную службу или не подлежат призыву по законным основаниям;

• минимальный стаж на текущем месте работы – от 3 до 6 месяцев, в зависимости от конкретного банка;

• общий трудовой стаж должен быть не меньше года;

• если заемщик является индивидуальным предпринимателем или владеет бизнесом, срок регистрации ИП или бизнеса не может быть меньше 2 лет.

В 2020 году сложилась ситуация, когда из-за вызванного коронавирусом кризиса, банки вынуждены более пристально приглядываться к потенциальным заемщикам. Ведь вырос риск не получить назад деньги, которые они дают в долг.

– Кто-то явно, а кто-то втихую подкрутил систему скоринга, – рассказал «Комсомольской правде» риэлтор Артем Сошников. – Например, «Альфа-банк» ясно дал понять, что не будет выдавать кредиты работникам транспорта, спортивных и развлекательных организаций, туризма, гостиничного и ресторанного бизнеса, сотрудникам индустрии красоты. То же самое касается и созаемщиков. Практически все стали отказывать клиентам, у которых есть действующие кредиты, очень внимательно считают платежеспособность потенциального заемщика. Если раньше индивидуальному предпринимателю можно было получить одобрение ипотеки, то сейчас это практически невозможно.

Требования банка к недвижимости

Новостройка, в которой потенциальный заемщик хочет купить квартиру, должна пройти аккредитацию у банка. Таким образом кредитная организация удостоверится, что объект недвижимости, который будет у нее в залоге, стоит своих денег, и, в случае проблем у заемщика, она сможет его продать. Впрочем, для покупателя квартиры такая инспекция от банкиров только в плюс – лишний раз знающие люди проверили, что у застройщика все в порядке. А проверяют не только сам дом, но и компанию, которая его строит.

– Эксперты банка проверяют репутацию девелопера, сроки сдачи объектов, документацию проекта. У каждой финансовой организации есть свои дополнительные критерии, – рассказал директор департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь. – По своему опыту могу сказать, что самая серьезная проверка у Сбербанка – у нас каждый из объектов проходил ее, как в жилой, так и в коммерческой недвижимости.

Впрочем, даже аккредитация от надежного банка не может дать 100%-ой гарантии, что строительство, если оно еще идет, будет завершено вовремя.

– Отдельно стоит рассмотреть случай, когда в ипотеку приобретаются апартаменты, – говорит руководитель отдела ипотечного кредитования «Первого ипотечного агентства» Ольга Ильюшкина. – Помимо стандартных условий, по которым банк одобряет квартиру, апартаменты также не должны иметь статуса «офисного, складского, торгового или производственного помещения», а площадь не должна превышать 200 кв.м. включительно. Дополнительные требования предъявляются и к зданию, где расположены апартаменты. Так, объект залога не может располагаться в бывших домах отдыха, санаториях, пансионатах, лагерях, гостиницах и воинских частях. Само здание должно быть построено или реконструировано не ранее 2000 года.

Как устроена ипотека

В 2020 году в России ипотечный кредит взяли 1,7 млн человек, а с января по август 2021 года — еще 1,2 млн. Статистика 2020 года — рекорд за всю историю российской ипотеки. Так произошло по нескольким причинам: снизились банковские ставки, появились программы льготной ипотеки, всё больше новостроек продаются через безопасные эскроу-счета. А еще нестабильность в мире из-за пандемии подтолкнула людей покупать квартиры и меньше копить.

Если вы еще не брали ипотеку, но хотите — эта статья для вас. Рассказываем, как устроена ипотека, почему она так популярна и кому ее вряд ли дадут.

Ипотека — это вид залога

Обычно люди думают, что ипотека — это такой банковский кредит: берешь деньги под проценты, покупаешь квартиру, платишь за нее каждый месяц и получаешь свои квадратные метры. На самом деле всё не совсем так: ипотека — это залог недвижимости. Это значит, что квартира принадлежит покупателю сразу после покупки, и он закладывает ее банку как гарантию, что вернет заемные деньги.

Если банк не получит деньги, он сможет продать квартиру и так вернуть долг.

Получается, ипотека — это не название банковской услуги, а схема финансирования под залог, при которой недвижимость становится залогом. А вот банковская услуга называется уже ипотечным кредитом, но обычно эти термины употребляют как синонимы, и мы тоже так будем.

Чтобы купить квартиру в ипотеку, нужно два–три месяца

Все банки выдают ипотеку примерно по одной схеме, хотя детали могут меняться, если покупать квартиру на первичке или вторичке, работать в найме или быть ИП. Рассмотрим общие шаги.

Выбрать программу льготной ипотеки. На осень 2021 года в России действует несколько таких программ: семейная ипотека, ипотека на новостройки с господдержкой, сельская, дальневосточная. Определиться с программой нужно, чтобы понимать, в какие банки обращаться — не все из них участвуют в этих программах. Например, семейную ипотеку под 6% можно оформить в 51 банке, а всего в России их больше 350.

Если используете материнский капитал, заранее нужно оформить сертификат и предупредить об этом банк, а позже и владельца квартиры или застройщика.

Подать заявку в банк. Первым делом нужно обратиться с заявкой — это можно сделать через сайт банка, лично в отделении или с помощью сервисов, где сделают это за вас.

В заявке указывают, какая сумма нужна, и прикладывают документы. Если работаете по найму, обычно это паспорт, справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки. Если ИП — вместо трудовой и справки прикладываете выписку из ЕГРИП и последнюю налоговую декларацию.

Иногда предварительное одобрение на ипотеку можно получить и просто по паспорту и пенсионному свидетельству, но процентная ставка, возможно, будет немного выше. Точный список документов можно посмотреть на сайте конкретного банка или спросить по телефону горячей линии или у менеджера банка.

Дождаться ответа от банка. На это нужно немного времени, обычно один–три дня, но иногда заявку и документы рассматривают две недели — всё зависит от банка. В это время банк оценивает клиента: какая у него кредитная история, сколько он зарабатывает, выплачивает ли еще кредиты.

На этом этапе возможны два варианта: или ипотеку дадут, или нет. Если банк отказал, нужно попробовать в другом, иногда банки отказывают даже людям с хорошей кредитной историей и нормальным доходом. Но усердствовать не нужно: каждая заявка отображается в кредитной истории.

Найти квартиру. После того, как банк одобрил заявку, можно выбирать квартиру. Если покупаете по льготной программе, она должна подходить ее условиям: например, дальневосточная ипотека предполагает, что квартира будет на Дальнем Востоке.

Если берете жилье на первичном рынке, банк порекомендует застройщиков, которым доверяет. В этом случае процентная ставка может быть снижена. Но важно выбирать квартиру для себя, а не только то, что нравится банку — жить-то в ней вам.

С поиском квартиры можно не спешить — на это будет и месяц, и три месяца, сколько нужно.

Иногда квартиру находят еще до подачи заявки, например в новом жилом комплексе, а заявку подают уже вместе с застройщиком в дружественные банки. Так тоже можно.

Получить одобрение банка. После того, как определились с квартирой, нужно предоставить в банк документы на нее. Дальше подождать от трех до пяти дней, иногда и больше — банк проверит и одобрит квартиру.

Лучше не надеяться только на проверку банка — юридическую чистоту квартиры нужно проверять и самому, потому что если что-то пойдет не так, деньги банку всё равно придется отдавать.

Заключить договор с продавцом и банком. Если банк одобрил квартиру, можно заключать с ним кредитный договор, а с продавцом — договор купли-продажи. На основании последнего регистрируют право собственности с обременением — документы готовит банк, а клиент передает их в Росреестр.

Еще потребуется оформить страховку — по закону об ипотеке это обязательно, так как квартира находится в залоге у банка и тот хочет быть уверен, что с ней ничего не случится. Обязательно страхуют только саму квартиру, дополнительно — жизнь заемщика. От страхования жизни можно отказаться, но не исключено, что тогда банк повысит процентную ставку.

Оплатить квартиру. Квартиру оплачивают по-разному: например, первый взнос отдают наличными под расписку, а остальное банк переводит на счет продавца или передает через банковскую ячейку. Чаще всего квартиру оплачивают после оформления всех документов.

Для оплаты квартиры можно использовать материнский капитал: для этого необязательно ждать, когда ребенку исполнится три года — в случае с ипотекой это правило не действует.

Выплатить деньги банку. После оформления всех документов и оплаты квартира становится собственностью покупателя, но остается в залоге у банка. Дальше нужно вовремя вносить платежи, но если внесли один или два платежа чуть позже — ничего страшного, главное — не допускать просрочек на несколько месяцев.

Как только клиент выплатит весь долг, квартира перестает быть залоговой, и ею можно распоряжаться в полной мере. До этого сделать перепланировку или продать квартиру можно только с согласия банка.

Для ипотеки нужны первый взнос и желание выплачивать ее десять или двадцать лет

Квартиру можно купить не только в ипотеку. Есть и другие способы, например рассрочка от застройщика и потребительский кредит. Их мы разобрали в отдельной статье, сейчас поговорим о плюсах и минусах ипотеки.

• Купить квартиру, когда мало денег, а жилье нужно
• Улучшить жизнь — переехать из маленькой или съемной квартиры в новый дом
• Одинаковый платеж по ипотеке на всё время: если плату за съемную квартиру могут поднять, то платеж по ипотеке не изменится
• Получить налоговый вычет со стоимости квартиры и ипотечных процентов

Против

• Квартира в залоге у банка — чтобы сделать перепланировку или продать, нужно согласие банка
• Ипотеку платят долго — берут на десять, пятнадцать, двадцать, а иногда и тридцать лет. Такие финансовые обязательства не всегда просто выдержать
• Из-за долгого срока кредитования получается большая переплата — иногда в два или три раза от стоимости квартиры
• Нужно ежегодно оплачивать страхование квартиры и жизни

Это общие плюсы и минусы, но брать или не брать ипотеку, зависит от человека и его возможностей. Например:

• есть ли деньги на первый взнос. Обычно банки просят 10–20% от стоимости квартиры и больше. Бывают ипотечные программы и без первого взноса, но ставки по ним выше, потому что банку нужно подстраховаться от рисков невозврата. И в основном такие программы работают как короткие акции на новостройки.

Если первого взноса нет, лучше накопить — это повысит шансы на одобрение ипотеки и снизит процентную ставку. Иногда на первый взнос берут кредит наличными в другом банке, но мы бы не советовали так делать: если сложно накопить часть стоимости квартиры, возможно, хромает финансовая дисциплина или не позволяют доходы. В этом случае выплачивать потом и ипотеку, и кредит, а еще делать ремонт может быть сложно;

• есть ли другие кредиты, долги и обязательства — ипотека и кредиты не должны забирать больше половины дохода заемщика. На этот показатель ориентируются банки, и не просто так: чем больше обязательств у человека, тем выше риск проблем, если он лишится работы или серьезно заболеет. Об этом должны думать не только банки, но и сами заемщики: если на долги и кредиты уходит большая часть дохода, с ипотекой, возможно, лучше подождать.
• есть ли семья и другое имущество — если есть дача, гараж и машина, это снижает переживания за ипотеку. В случае чего имущество всегда можно продать. Если есть муж или жена, которые работают, они подстрахуют от потери работы.

Дальше разберемся, кто может получить ипотеку, а у кого будут сложности.

Ипотеку можно получить по двум документам, но не с плохой кредитной историей

Банки дают ипотеку разным людям:

• от 21 до 65 лет, иногда — до 75–85 лет на момент погашения;
• могут подтвердить свой доход, например предоставить справку 2-НДФЛ, но ипотеку можно получить и без подтверждения дохода;
• с созаемщиком и без него;
• с минимальным трудовым стажем в три–шесть месяцев;
• с полным пакетом документов и только по двум документам.

У каждого банка свои критерии оценки, но в ипотеке скорее откажут, если есть незакрытые просроченные кредиты, плохая кредитная история или долговая нагрузка забирает почти все доходы.

Плохую кредитную историю определяют по одному из критериев, например:

• была просрочка по кредиту больше трех месяцев за последние три года;
• текущая незакрытая просрочка больше месяца от суммы 1000 рублей;
• старый кредит перешел в стадию «безнадежный долг» или «передано на взыскание».

И наоборот, если у заемщика есть дорогостоящее имущество, нет кредитов, а в кредитной истории — просрочек, ему скорее дадут ипотеку.

Частые вопросы об ипотеке

Можно ли выплатить ипотеку досрочно?

Да, во всех банках. При этом можно выбирать, уменьшить сумму долга или срок ипотеки.

Что делать, если потерял работу и пока не могу платить ипотеку?

Прежде всего, не скрываться от банка. Если не отвечать на звонки, это только усугубит ситуацию. Лучше обратиться в банк и попросить ипотечные каникулы — это возможность сделать перерыв в платежах на срок до шести месяцев. Еще можно реструктуризировать долг, чтобы уменьшить сумму платежа, или уйти в другой банк на новых условиях.

Если не внести один платеж, банк заберет квартиру?

Нет, сначала банк попросит внести пропущенный платеж и вернуться в прежний график. Банк может продать квартиру, чтобы перекрыть долг, если не вносить платежи несколько месяцев и при этом игнорировать звонки и письма банка.

Квартира в ипотеку моя?

Да, квартира принадлежит заемщику, а у банка она временно в залоге. Представьте, что пошли за обычным кредитом и предложили банку квартиру в залог как страховку. Тут всё то же самое.

Обязательно ли привлекать созаемщика?

Обычно муж или жена всегда выступают созаемщиками, но это необязательное условие. Один из супругов может не участвовать в сделке, тогда в банк предоставляют брачный договор или его нотариальное согласие на сделку.

По желанию можно привлечь других родственников — это тоже необязательно, но повышает вероятность одобрения ипотеки.

Дают ли ипотеку пенсионерам?

Да, причем в разных банках свои программы — в одних важно, чтобы на момент погашения ипотеки заемщику было не больше 65 лет, а в других можно и до 85 лет.

Будут ли из банка приходить и проверять мою ипотечную квартиру?

По договору, скорее всего, банк может это сделать, но в жизни, если платить вовремя и не ругаться с банком, проверяющего вряд ли дождетесь.

В каком банке лучше брать ипотеку?

В любом, где устраивают условия и процентные ставки.

Если пользуйтесь зарплатной картой какого-то банка, можно сначала обратиться туда: клиентам с зарплатной картой могут предложить сниженные ставки. А еще это удобно, потому что платежи будут списываться с зарплатной карты.

Что такое ипотека

Понятие «ипотека» появилось в древней Греции и изначально применялось для обозначения ответственности должника перед тем, кто выдал ему кредит в виде земельных владений. Со временем термин только укрепился, но уже в значении «залог недвижимого имущества», и сегодня он знаком каждому.

Ипотечный кредит — это заём, предоставляемый гражданам для покупки жилья или дорогостоящих товаров под залог недвижимости.

Слово «ипотека» переводится с греческого как «основание», «залог», «предупреждение»: так называли столбы, которые ставили на границе заложенного земельного участка, как предупреждение должнику, что в случае неуплаты кредитор может забрать землю.

В ипотеку можно приобретать жилье, автомобили, предметы роскоши, а также использовать кредитные средства для оплаты обучения или дорогостоящего лечения.

Отношения между банком и клиентом регулируются с помощью 2 договоров:

• основной, или кредитный договор, в котором указываются соглашения между заёмщиком и банком, а также условия передачи денежных средств;
• дополнительный, или договор об ипотеке, в котором прописан залог — предмет ипотеки, его рыночная стоимость, а также размер обязательства и срок его исполнения.

В зависимости от вида приобретаемой недвижимости и условий кредитования придётся заплатить от 15% от стоимости жилья в виде первоначального взноса.

Кредит и ипотека: разница

Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости. Её стоимость должна быть не меньше суммы кредита, поэтому чаще всего закладывают приобретаемое жилье. Но можно заложить и уже имеющееся в собственности. Таким образом банк страхует себя от невыплат по кредиту. То есть, если клиент платит исправно, то после последнего взноса он полностью закрывает обязательства по кредиту и становится собственником. Если нет — банк может забрать заложенное имущество и выставить на торги, чтобы возместить сумму кредита вместе с неуплаченными процентами.

В основном, банки не торопятся забирать залоговое имущество — они предлагают клиенту альтернативные способы решения проблемы: изменение размера платежей, сроков ипотеки или даже замораживание выплат.

Главное отличие ипотечного кредитования от обычного — крупная сумма по ипотеке выдаётся только под залог недвижимости.

Несмотря на такие условия, спрос на ипотеку стабильно высокий, так как это самый доступный способ покупки жилья. Чтобы стимулировать клиентов оформлять ипотеку, банки предлагают более низкие ставки в сравнении с обычным кредитованием. А разница даже в 1-2% в долгосрочном периоде сэкономит приличную сумму для заёмщика.

Как работает ипотека

Хоть все и слышали про ипотечное кредитование, но мало кто понимает как это работает на самом деле:

1. После выбора недвижимости покупатель обращается в банк с запросом на предоставление денег для дорогостоящей покупки. Жилье можно приобретать как у застройщика в новостройке, так и у физического лица с рук на вторичном рынке.
2. Банк изучает кредитную историю клиента и, если организацию всё устраивает — заключает с ним ипотечный договор, в котором указано, что будет являться залогом.
3. Клиент вносит первоначальный взнос и становится заёмщиком, а банк доплачивает недостающую сумму за недвижимость.

Конечно, это упрощённая схема, но она вполне раскрывает суть. Далее заёмщик уплачивает ипотечную ссуду — сумму, которую выдал банк и проценты за её использование. Для этого кредитная организация формирует график платежей, которого нужно придерживаться, чтобы постепенно снижать остаток ссудной задолженности, или ОСЗ в ипотеке.

Может случиться так, что доходов клиента не хватает для выдачи ипотеки. Тогда он может увеличить их размер, указав в договоре созаёмщика.

Созаёмщик по ипотеке — это тот, кто имеет равные права и обязанности с заёмщиком. Так как доходы созаёмщика учитываются при выдаче кредита, он также может стать совладельцем жилья.

В основном созаёмщиками указывают родственников: супругов или родителей, но банки могут рассмотреть варианты с включением третьих лиц. В договоре прописываются условия ипотечного кредита: в какой степени заёмщик и созаёмщик несут ответственность, а также кем и в каком порядке будут уплачиваться взносы.

Часто родители покупают квартиру ребенку и оформляют договор на него, а сами становятся созаёмщиками и платят по кредиту. После того, как родители рассчитаются с банком — ребёнок станет полноправным владельцем недвижимости.

Так как ипотечное кредитование подразумевает выдачу денежных средств на долгий период, банк защищает себя всевозможными способами от финансовых потерь. И страхование сделок с недвижимостью — один из них. Обычно банки предлагают 3 вида страховки: жизни и здоровья заёмщика, залогового имущества и титула.

• Страхование залогового имущества — обязательно для клиента. Так банк страхует заложенную недвижимость от происшествий, которые могут повлечь утрату или снижение её рыночной стоимости. То есть, от пожаров, затоплений, землетрясений и т. д.
• Страхование жизни и здоровья — чаще необязательно для клиента. В случае болезни, инвалидности или смерти заёмщика остаток долга банку возместит страховая компания.
• Титульное страхование недвижимости — не обязательно для клиента, потому что это относится к жилью на вторичном рынке. Страхование титула защищает заёмщика от случаев, когда сделка с недвижимостью признаётся недействительной. Например, если объявился наследник или были нарушены права несовершеннолетних при распределении долей. В таком случае страховая компания выплачивает остаток долга банку, а с заёмщика снимаются все кредитные обязательства.

Несмотря на то, что часть страховок не обязательна — банк может стимулировать клиента оформить их путём повышения процентной ставки в случае отказа. Также условия страхования изменяются в зависимости от схемы. Главная разница между агентской и коллективной схемой — в страховщике.

• При агентской схеме страхует страховая компания, она же выбирает тарифы и размеры взносов для клиента в зависимости от его возраста и состояния здоровья. Договор с компанией придется продлевать ежегодно, а процесс признания случая страховым и получение премий может затянуться надолго.
• При коллективной схеме страхует непосредственно банк. Тарифы едины для всех клиентов, независимо от их возраста и состояния здоровья. Договор действует на протяжении всего периода кредитования, а премия выплачивается сразу же при наступлении страхового случая.

Ипотечный рынок в России

Ипотечный рынок объединяет в себе участников ипотечной системы — банки, ипотечных брокеров, страховые компании, застройщиков, риэлторов, заёмщиков и т. д. Основное влияние на развитие ипотеки в России оказывают банки — они решают, какой будет процентная ставка, разрабатывают стимулирующие программы и регулируют объемы кредитования.

В 2022 году прогнозируется рост ставок по ипотечным кредитам до 10% и более.

Благодаря льготным программами и низким ставками в 2021 году в России объем выданных ипотечных кредитов достиг рекордных значений — банками было выдано

2 000 000 займов на общую сумму 5,7 триллионов рублей. На фоне быстрого роста цен на новостройки, поднялся спрос и на вторичку. Мягкая денежно-кредитная политика Центробанка в пандемийный период привела на рынок недвижимости много инвесторов. В связи с этим эксперты начинают бить тревогу — какой будет процент невыплат по кредитам и не лопнет ли пузырь, как это произошло в 2008 году и привело к ипотечному кризису в США?

Нельзя сказать, что всё будет развиваться по точно такому же сценарию. На момент написания статьи известно, что в 2022 году прогнозируются:

• повышение ставок по ипотеке до 10% и более;
• снижение объема предложения на вторичном рынке;
• снижение спроса на ипотечные кредиты;
• рост стоимости жилья как в новостройках, так и на вторичном рынке.

Самые выгодные ипотечные кредиты остались в 2020-2021 году, дальше курс только на подорожание недвижимости и рост процентных ставок.

Виды ипотеки

Существует несколько классификаций ипотек в зависимости от сравниваемых качеств. Но в общем смысле ипотеку можно разделить на 2 основных вида:

• целевая — на конкретные цели: покупку недвижимости, строительство, ремонт, оплату обучения и т. д. Банк не выдаёт деньги клиенту, а переводит напрямую получателю — застройщику, образовательной организации, строительной фирме.
• нецелевая — на личные нужды заёмщика. Вся сумма передаётся клиенту на руки или переводится на банковский счёт.

Целевая ипотека на приобретение жилья наиболее популярна среди россиян. Поэтому банки регулярно предлагают специальные ипотечные программы, на условия которых могут влиять самостоятельно. Например, на:

• покупку жилья от застройщика
• покупку жилья на вторичном рынке
• строительство жилья
• покупку жилья с господдержкой

Последний пункт заслуживает отдельного внимания, так как в нём кроется множество вариаций. Но об этом мы поговорим отдельно, а сейчас я расскажу про наиболее интересные виды ипотечного кредитования в России.

Льготная ипотека

Программа льготной ипотеки по сниженной ставке предлагается для тех граждан Российской Федерации, которые не попадают под другие программы. Она действует с апреля 2020 года по 1 июля 2022 года и не имеет ограничений по составу семьи, возрасту заёмщика, региону проживания и покупки жилья или месту работы.

Изначально льготная ставка составляла 6,5%, а в июле 2021 года её подняли до 7%. По правилам программы на первоначальный взнос потребуется минимум 15%, а максимальная сумма кредита — 3 000 000 рублей на срок до 30 лет. При этом приобрести можно жилье только на первичном рынке у застройщика.

Семейная ипотека

Семейная ипотека — программа льготной ипотеки по сниженной ставке до 6%. При этом первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от стоимости жилья. Воспользоваться этой программой могут семьи, где хотя бы один ребенок родился в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года или семьи, где есть ребенок с инвалидностью.

Семейную ипотеку можно оформить для покупки частного дома, земельного участка, квартиры в новостройке или на вторичном рынке. Также банки могут рефинансировать уже имеющийся ипотечный кредит по льготной ставке.

Семейная ипотека — программа для семей, где есть дети, родившиеся с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года или ребенок-инвалид.

Например, молодая семья взяла квартиру в ипотеку в 2016 году, а в 2019 году у них родился первый ребенок. С этого момента у родителей появилось право на изменение условий ипотеки в сторону снижения процентной ставки.

Важный момент — продавцом должно выступать юридическое лицо. То есть купить «с рук» по сниженной ставке не получится, как и рефинансировать ипотеку на жильё, приобретенное у физического лица. Исключение — покупка у частника в сельской местности на территории Дальневосточного федерального округа.

Военная ипотека

Военная ипотека — программа льготной ипотеки для покупки жилья военнослужащими в России. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, владеет ли он уже недвижимостью, какое у него семейное положение или регион проживания.

Чтобы приобрести жилье по военной ипотеке военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044, 50 рублей. Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой.

Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту.

Сколько будет стоить недвижимость — неважно, но максимальный размер целевого жилищного займа зависит от того, сколько гражданину осталось служить. Банк рассчитывает сумму кредита, которую государство способно оплатить за него до выхода на пенсию. Этого не хватает для покупки жилья? Военнослужащий может увеличить первый взнос за счет личных сбережений или материнского капитала.

Если все условия программы выполнены, то после последнего платежа недвижимость становится собственностью военнослужащего. В противном случае, если человек преждевременно увольняется со службы — он обязан не только платить дальше самостоятельно, но и возместить все затраты государству. Поэтому многие стараются заранее спланировать, как погасить военную ипотеку досрочно — отказать в этом банки не могут. Необходимо только заранее оповестить Росвоенипотеку — учреждение, которое выступает кредитором для военнослужащего.

Валютная ипотека

Если брать кредит на покупку жилья не в рублях, а в долларах или евро — это валютная ипотека. Главное отличие от обычного ипотечного кредитования в том, что размер выплат зависит от курса валюты. Если курс растёт, то увеличиваются и платежи, и наоборот. Кредитование в иностранной валюте даёт возможность снизить ставку по ипотеке, но и несёт большие риски.

Кредитование в иностранной валюте даёт возможность снизить ставку по ипотеке, но и несёт большие риски, как в кризис 2014, который ударил по каждому ипотечному заемщику.

Яркий пример — события 2014 года. До этого времени валютная ипотека была популярной, особенно в крупных городах, где цены на недвижимость значились в валюте. Длительное время курс доллара не превышал 40 рублей, поэтому люди спокойно оформляли валютную ипотеку на 15-20 лет. Но кризис 2014 года ударил по каждому. Вслед за ростом курса доллара почти в два раза увеличились и долги россиян по валютной ипотеке. Порой новые платежи даже превышали размер заработной платы. После нескольких лет затишья часть банков предложили рефинансирование, а часть — отказаться от жилья в счет обнуления долгов.

Люди, которые получают зарплату в долларах или евро — та категория граждан, кому выгодно брать валютную ипотеку. А для тех, чей заработок исчисляется в рублях, покупка жилья в валюте может привести в долговую яму.

Ипотека с плавающей процентной ставкой

Плавающая ставка по ипотеке предполагает, что в течение действия кредитного договора процент по кредиту может изменяться. Плавающая ставка состоит из постоянной и переменной величин. Постоянная прописана в договоре, а переменная зависит от какого-то рыночного индикатора. Это может быть курс валют, независимая ставка вкладов и кредитов на фондовой бирже, стоимость золота на международном рынке, ключевая ставка Центробанка и так далее. Банк самостоятельно выбирает к чему будет привязана переменная величина, а также с какой периодичностью она будет пересматриваться.

Ипотека с плавающей процентной ставкой это очень рискованно, так как невозможно предугадать, сколько придется платить в следующем месяце.

Единственное достоинство плавающей процентной ставки — она может быть ниже фиксированной. Но может быть и выше. Это очень рискованно, так как предугадать, сколько придется платить в следующем месяце нельзя. Может получиться так, что платёж окажется неподъемным. Поэтому в России плавающая ставка непопулярна, так как наш рынок изменчив и не поддается прогнозированию.

Инвестиционная ипотека: ипотека или инвестиции

Купить квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать, а арендными платежами покрывать ипотечные. Эта фраза звучит лучше, чем есть на самом деле, ведь помимо расходов на ежемесячные платежи заёмщику придётся ремонтировать жилье, покупать технику и мебель, оплачивать страховку и решать бытовые вопросы. Недвижимость даже в самом удачном районе не будет покрывать все эти расходы, а значит придётся выделять средства из своего бюджета. Более того — рынок аренды полон предложений, особенно эконом- и комфорт-класса, а значит жилье может несколько месяцев простаивать без арендаторов. Но платежи по ипотеке никуда не денутся и, в результате, инвестиция может загнать заёмщика в большие долги.

Купить квартиру в ипотеку, чтобы потом сдавать, а арендными платежами покрывать ипотечные. Эта фраза звучит лучше, чем есть на самом деле…

Другой вариант — инфляция и ипотека, а именно сохранение сбережений в недвижимости. Заёмщик вкладывает деньги в покупку жилья, чтобы избежать их обесценивания в период экономической нестабильности. Но и здесь есть подводные камни: если выбрать объект бездумно, то в дальнейшем его будет сложно продать, и затраты просто не окупятся. Особенно это касается вторички — то, что сегодня считается пригодным для жизни, через 10-15 лет может быть признано ветхим.

Оба варианта инвестиций в недвижимость могут быть успешными, но только для тех заёмщиков, которые подходят к этому с умом. Важно рассчитать свои возможности и силы, грамотно выбрать объект и обязательно составить финансовый план, в котором будет прописано, как выгодно досрочно погасить ипотеку. Тогда ипотека действительно может стать инвестиционной.

Может быть так, что у вас на данный момент нестабильный доход или в следующие 5-10 лет планируется переезд. В таком случае хорошо подумайте, а стоит ли вообще брать ипотеку? Тем более для инвестирования, а не для жизни. Ведь ипотека относится к долгосрочным обязательствам, для которых нужна финансовая стабильность. А если её у вас нет и в ближайшее время не предвидится — подумайте о том, чтобы вложить сбережения во что-то более доступное.

Например, сформировать сбалансированный инвестиционный портфель на 10 лет с целью накопить на личное жилье. Вы не будете привязаны к ежемесячным взносам и региону — пополнять счёт можно когда угодно и где угодно, и при этом сохраните и приумножите свои деньги. На это период можно снимать жилье или даже пожить с родителями, чтобы снизить нагрузку на нестабильный бюджет. А любые свободные деньги направлять на увеличение портфеля. Тогда через 10 лет, когда вы уже будете уверенно стоять на ногах или определитесь с местом проживания — бонусом получите финансовую возможность приобрести недвижимость без оформления ипотеки.

Ипотека или аренда: что выгоднее

Важный вопрос, который интересует каждого — что выгоднее: ипотека или аренда жилья? Статей по этому поводу написано много, а мнений ещё больше. Но невозможно однозначно ответить, что лучше. Поэтому просто рассмотрим плюсы и минусы каждого варианта:

Вопрос, который интересует каждого — что выгоднее: ипотека или аренда жилья? Оба варианта имеют плюсы и минусы.

Достоинства аренды	Недостатки аренды
Возможность быстро менять место проживания	Жилье находится в чужой собственности
Ежемесячные платежи ниже, чем по ипотеке	Большое количество мошенников на рынке аренды
Не нужно переживать из-за содержания квартиры и общедомового имущества — за это отвечает собственник	Нельзя сделать жилье под себя» без согласования собственника
Можно подобрать вариант по бюджету	Чаще всего — отсутствие регистрации по месту проживания
Платежи по аренде могут вырасти

Достоинства ипотеки	Недостатки ипотеки
После уплаты последнего взноса жилье переходит в собственность заёмщика	Большие платежи по кредиту могут “съедать” до 50% зарплаты
Возможность обустроить жилье полностью под себя	Жилье находится в собственности государства до полной уплаты по кредиту
Можно получать дополнительный доход, сдавая в аренду	Большой первоначальный взнос по ипотеке
Жилье постоянно растёт в стоимости и со временем его можно продать	Нельзя быстро переехать при необходимости
Возможность взять у банка каникулы до полугода при сложном материальном положении	Срок ипотеки может доходить до 30 лет
В случае неблагополучных соседей — придётся с ними уживаться

Снимать квартиру или брать ипотеку — личное дело каждого. Выбор зависит от жизненных обстоятельств, семейного положения и желаний конкретного человека. Если перед вами встал такой вопрос, то:

• выпишите плюсы и минусы каждого варианта — почему аренда или ипотека предпочтительнее для вас;
• оцените финансовое положение — сможете ли вы регулярно вносить взносы в банк или аренда доступнее, а также есть ли у вас денежные резервы для экстренных случаев;
• распишите свои цели на 5-10 лет — собираетесь ли вы переезжать или планируете обзавестись семьёй, нужна ли вам мобильность в ближайшие несколько лет;
• посмотрите различные варианты квартир для сдачи в аренду и на продажу — убедитесь лично в том, что вам подходит больше;
• оцените дополнительные расходы, связанные с каждым вариантом: комиссии риэлтору, залог за квартиру, ремонт, обслуживание жилья, оплата коммунальных услуг и так далее. Подумайте, получится ли у вас покрывать ипотечные и бытовые платежи одновременно? Или по силам скорее арендная плата с коммунальными платежами?

Риски в ипотеке: о чем стоит помнить ипотечным заемщикам

Ипотека — это, в первую очередь, кредит. С большими суммами и огромными сроками. Прежде чем обязывать себя на много лет вперёд банку, необходимо позаботиться о личных финансах, поискать способы снизить ипотечные риски и рассчитать, насколько возможно погасить кредит досрочно в вашем случае.

Прежде чем взять на себя многолетнее тяжелое обязательство перед банком, очень важно всё заранее учесть и просчитать.

Зачем гасить ипотеку досрочно

Некоторые до сих пор уверены, что ипотеку нельзя погасить досрочно небольшими частями. И что для этого нужно внести крупную сумму денег и полностью закрыть долг единым платежом. Но это не так. Даже если удастся сократить срок ипотеки с 20 до 17 лет — это будет считаться досрочным погашением. Самый главный плюс досрочного погашения — экономия на переплате.

Например, вы взяли ипотеку на 4 000 000 рублей под 9% годовых, сроком на 20 лет. Размер ежемесячных платежей — 35 989 рублей. У вас есть возможность раз в полгода вносить 50 000 рублей на досрочное погашение кредита в течение всего периода кредитования. Таким образом, полностью ипотеку вы выплатите за 12 лет и 8 месяцев вместо заявленных 20 лет. А переплата по процентам составит 2 742 270 рублей вместо 4 633 059 рублей, если бы вы вносили платежи строго по графику.

Соблюдать сроки и суммы платежей банку

Здесь всё просто — внимательно изучите график платежей и ипотечный договор. В последнем будет чётко прописано, сколько будет стоить каждый день просрочки. Вносите нужную сумму точно в срок и проверяйте счёт, с которого происходит списание: если денег будет недостаточно, то платёж просто не пройдёт. В итоге вы даже и не узнаете, что стали должником, а банк за каждый день просрочки может применять штрафы или пени.

Чем больше дней клиент не платит — тем выше пеня за каждый новый день просрочки.

Размер штрафов постоянен, независимо от количества просрочек и их длительности. Пеня же начисляется сверху на уже набежавшую сумму. То есть, чем больше дней клиент не платит — тем выше пеня за каждый новый день просрочки. Поэтому банки в последнее время отдают предпочтение ей.

Конечно, редкие просрочки в 1-2 дня не испортят вашу кредитную историю, но систематические пропуски обязательно на ней отразятся. А бесконечные штрафы будут подъедать и без того пошатнувшийся семейный бюджет.

Не иметь финансового плана с включенным досрочным гашением

Финансовый план необходим для комфортной жизни и уверенности в будущем. С его помощью можно взять контроль над своими поведением и привычками, особенно денежными. Ведь без плана любые случайные и большие доходы быстро растрачиваются, а на создание капитала и достижение целей ничего не остаётся. Поэтому понимание того, чего вы хотите добиться в ближайшие 10-15 лет, только облегчит путь к этому.

Без плана любые случайные и большие доходы быстро растрачиваются, а на создание капитала и достижение целей ничего не остаётся

Это относится и к покупке жилья. С помощью финансового плана можно понять, например, как быстро погасить ипотеку за 10 лет — составить схему того, где урезать расходы, а где поднажать, чтобы заработать. Знание того, сколько денег и куда уходит, позволит направить случайные доходы на досрочное погашение, а не на импульсивные траты. А в случае непредвиденных обстоятельств всегда можно скорректировать план так, чтобы не потерять в качестве жизни и при этом продолжать добиваться поставленной цели.

Долго копить большую сумму и только потом гасить

Некоторые заёмщики решают долго копить приличную сумму, а потом досрочно гасить ипотеку единым платежом. Но такой вариант обычно не выгоден в силу особенности формирования ипотечных взносов. Большинство банков используют аннуитетные платежи для ипотечного кредита.

Долго копить, а потом досрочно гасить ипотеку одним большим платежом не выгодно в силу особенности формирования ипотечных взносов.

Аннуитетные платежи состоят из двух частей — выплаты основного долга и выплаты процентов. Размер платежей одинаков в течение всего периода кредитования, меняются только пропорции: в начале большая часть взноса идёт в счет уплаты процентов, а тело долга гасится ближе к концу ипотеки.

Проще говоря, заёмщик сперва возвращает проценты за кредит и только потом сам долг. Поэтому ответ на вопрос, что выгоднее: гасить досрочно небольшими суммами или копить — однозначный. Лучше вносить часто и понемногу, чем разово и много. Только тогда получится сэкономить на переплате по процентам

Финансовая подушка — must have при ипотеке

Перед тем, как покупать жилье в ипотеку, даже если у вас хороший стабильный заработок, позаботьтесь о финансовой подушке. Влезать в любой кредит, не имея при этом резервов, очень опасно. Мировые события непредсказуемы — коронавирусная пандемия яркий тому пример. Тысячи людей потеряли бизнес, а десятки тысяч — работу. В таких случаях остро встаёт вопрос о средствах на покупку продуктов питания и оплату счетов, не говоря уже о кредитных обязательствах. И если за просрочку по потребительскому кредиту вам грозят штрафы и бесконечные суды, то длительная просрочка по ипотеке может привести к изъятию залогового имущества, даже если это ваше единственное жилье.

Влезать в любой кредит, не имея при этом резервов, очень опасно. Мировые события непредсказуемы — коронавирусная пандемия яркий тому пример.

Поэтому на экстренный случай важно иметь финансовую подушку в размере 6 месячных зарплат. Если вы оформили ипотеку, то постарайтесь включить платежи в подушку. Тогда в кризисные моменты не придётся влезать в другие долги, а за полгода вы сможете найти выход из ситуации.

Нет возможности погашать ипотеку: что будет, если не платить

Потеря работы, серьезное заболевание, трудное финансовое положение, банальное нежелание и забывчивость — причиной просрочки платежей по ипотеке может быть что угодно. И чтобы не остаться без жилья и в долговой яме, нужно знать, в каких случаях банк может оставить заемщика ни с чем и как этого избежать.

В каких случаях банк может забрать ипотечную квартиру

Проще сказать, когда банк не может забрать ипотечную квартиру:

• если сумма задолженности не превышает 5% от стоимости квартиры;
• срок просрочки не более 3 месяцев.

В остальных случаях, даже если это единственное жилье, там прописаны дети или родственники с инвалидностью — кредитная организация имеет право подать в суд с требованиями выплатить долги или продать квартиру на торгах.

В целом, банки стараются не доводить до изъятия — большинство напоминает о просроченных платежах уже через несколько дней. Но они не обязаны делать этого — поэтому бывают случаи, когда должники узнают о просрочке из повестки в суд.

Если у заёмщика уважительная причина просрочки, то стоит заранее сообщить об этом банку. Кредитная организация пойдёт навстречу и предложит компромиссы: оформить ипотечные каникулы, рефинансировать или реструктурировать ипотеку.

Закон об ипотечных каникулах

Закон об ипотечных каникулах позволяет людям в трудной жизненной ситуации уменьшить размер взносов или взять перерыв на срок до полугода по ипотеке. При этом все платежи переносятся на конец кредитного периода. Оформить ипотечные каникулы могут заёмщики:

• получившие инвалидность I или II группы;
• потерявшие трудоспособность более, чем на 2 месяца из-за травмы или болезни;
• у которых появились несовершеннолетние на иждивении или кто-то в семье получил инвалидность I или II группы, при этом заработок заёмщика за предыдущие 2 месяца сократился на 20%, а платежи по ипотеке съедают более 40% от дохода;
• чей заработок сократился за предыдущие 2 месяца на 30% и более и при этом размер ипотечных платежей съедает более 50% от дохода;
• потерявшие работу и зарегистрированные в статусе безработного в центре занятости.

Но даже если заёмщик попадает под одну из категорий — банк может отказать в оформлении ипотечных каникул, если:

• сумма кредита превышает 15 миллионов рублей — такая недвижимость считается элитной, и на неё не распространяются льготы;
• право на ипотечные каникулы уже было использовано;
• ипотечное жилье — не единственное в собственности у заёмщика. Доля в другой квартире, комната и даже дача могут стать причиной отказа в ипотечных каникулах.

Новая ипотека: рефинансирование и реструктуризация

Если заёмщик не попадает под закон об ипотечных каникулах, то он может воспользоваться альтернативными способами: рефинансированием или реструктуризацией ипотеки.

Рефинансирование — услуга, которая позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.

Рефинансирование можно проводить только в другом банке. По сути — это новый кредит, для которого придётся заново подготавливать пакет документов, оплачивать комиссии и госпошлины. Часто банки на время перехода повышают ставку на 1-2%, чтобы стимулировать клиентов быстрее завершить процедуру.

Рефинансирование позволяет полностью или частично закрыть старый кредит, оформив новый на более выгодных условиях.

С помощью рефинансирования можно совершить:

• изменение процентной ставки по ипотеке в меньшую сторону — особенно актуально для недавних кредитов, взятых под большой процент;
• увеличение или уменьшение срока кредитования;
• объединение нескольких кредитов из нескольких банков в один общий.

Поэтому прежде чем рефинансировать старый кредит, стоит подумать, насколько выгодно это будет в конкретном случае. Важно просчитать, сколько заёмщик экономит при рефинансировании и сколько потратит на эту услугу.

Бывает так, что рефинансирование старой ипотеки, которая погашена более, чем на 50%, увеличивает общий срок кредитования. А чем дольше мы платим кредит, тем меньше экономим на переплате по процентам. В результате — затраты на переход к другим условиям будут больше суммы сэкономленных выплат.

Более простой способ справиться с ипотечными выплатами в затруднительном положении — реструктуризация.

Реструктуризация — услуга, которая позволяет изменить условия кредитного договора без оформления нового.

Реструктурировать кредит можно в том же банке, в котором его выдали. Обратиться за этой услугой может заёмщик в связи с:

• потерей работы или существенным сокращением доходов;
• уходом в декретный отпуск;
• болезнь родственника, за которым нужен уход;
• призывом в армию;
• временной потерей трудоспособности.

Реструктуризация похожа на ипотечные каникулы, так как с её помощью также можно:

• уменьшить размер ежемесячных платежей путём увеличения срока кредитования;
• увеличить срок действия кредитного договора;
• временно отсрочить выплаты;
• в редких случаях — перевести кредит в другую валюту.

Главное отличие — реструктуризация действует в течение всего срока, а ипотечные каникулы — не более 6 месяцев. Но обе услуги негативно сказываются на кредитной истории заёмщика.

Как гасить ипотеку выгодно

С каждым годом ипотека только дорожает и у людей становится всё меньше возможностей обзавестись личным жильем. Особенно это относится к молодожёнам и многодетным семьям, молодым сотрудникам бюджетных учреждений и жителям отдаленных регионов. Их уровень жизни и размер зарплаты не позволяют влезть в многолетние долги.

С каждым годом ипотека только дорожает, и у людей становится всё меньше возможностей обзавестись личным жильем.

Поэтому государство и кредитные организации предлагают специальные программы, чтобы сделать ипотеку доступной: материнский капитал, субсидии и снижение процентных ставок.

Как получить субсидию на погашение ипотеки

Субсидия на погашение ипотеки — государственная поддержка определенных категорий граждан страны. Чаще всего людям, попадающим в эти категории, предоставляется субсидированная ставка по ипотеке. При этом разницу от обычной ставки банку компенсирует государство.

Право на господдержку есть у:

• молодых семей

Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала. Воспользоваться господдержкой может даже семья из 2 человек: мужа и жены или родителя и ребенка. При этом каждому из родителей должно быть не более 35 лет. По нормативам положено 42 м 2 на двоих или 18 м 2 на одного для семей из 3 и более человек.

Субсидия для молодых семей полагается тем, у кого нет жилья в собственности или площадь жилого помещения слишком мала.

Кредит выдаётся под 6-6,5% годовых на срок до 20 лет. Период действия программы доступной ипотеки для молодых семей — до конца 2024 года.

• многодетных семей и семей, где есть дети с инвалидностью

Семьи, где в период с 1 января 2018 года родился второй и более ребёнок имеют право на получение социальной субсидированной ставки по ипотеке. Это же право есть у семей, где до конца 2022 года появился ребёнок с инвалидностью, при этом он может быть единственным. Ипотека выдаётся под 6% годовых и на срок до 30 лет и только для покупки недвижимости на первичном рынке.

Для семей, где в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года родился третий и более ребёнок существует программа, по которой они могут получить 450 000 рублей на погашение ипотечного кредита. Субсидия распространяется на ипотечные кредиты, взятые до 1 июля 2023 года.

• тех, кто приобретает жилье в Дальневосточных регионах

Для заселения Дальневосточных регионов государство также предоставляет программу господдержки. Стать участником могут молодые семьи, имеющие прописку на территории Дальневосточного федерального округа, владельцы “дальневосточного гектара” и те, кто недавно приехал в Дальневосточные регионы.

Ипотека должна быть оформлена в период с 1 декабря 2019 года по 31 декабря 2024 года. По этой программе банк выдаёт кредит под 2% годовых на срок до 20 лет. Важное условие — заёмщик и его семья должны быть прописаны в приобретённом жилье не менее 5 лет после регистрации права собственности.

• тех, кто приобретает жилье в сельской местности

Аналогично программе по заселению Дальневосточных регионов государство поддерживает переселение и в сельские местности. По этой программе можно оформить ипотеку по ставке до 3% годовых на срок до 25 лет.

Приобретаемое жильё должно соответствовать нормативам и быть пригодным для проживания. Заёмщиком может стать любой гражданин Российской Федерации проживающий или планирующий переехать жить в сельскую местность. Кстати, что именно относится к сельской местности — решают региональные власти. Важное условие — заёмщик должен быть прописан в приобретённом жилье в течение полугода после оформления права собственности.

• сотрудников бюджетных учреждений и госслужащих.

В некоторых регионах Российской Федерации есть программы для сотрудников бюджетных и государственных организаций. Государство может компенсировать до 30% от стоимости жилья молодым специалистам в виде субсидии на первоначальный взнос или предложить ипотеку по более низкой процентной ставке.

Для участия в программе сотрудник должен проработать в организации не менее 1 года, а также не иметь жилья в собственности или проживать в помещении с метражом, не соответствующим нормам. В различных организациях требования к участникам программы отличаются, поэтому условия льготного кредитования стоит уточнять в отделе, занимающемся вопросами обеспечения жильем государственных работников.

• военнослужащих.

Субсидия положена тем, кто служит по контракту и является участником накопительной ипотечной системы более 3 лет. Подробнее об этом в пункте про военную ипотеку.

Снижение ставки по ипотеке

Мало кто знает, что клиент банка может уменьшить процент по ипотеке, даже если он не относится ни к одной льготной категории граждан. Но подумать об этом стоит до приобретения жилья.

Клиент банка может уменьшить процент по ипотеке, даже если он не относится ни к одной льготной категории граждан. Но подумать об этом стоит до приобретения жилья.

Как правило, чтобы снизить переплату по кредиту нужно:

1. Оформлять ипотечный кредит в организации, которая обслуживает вас на постоянной основе. Открытый депозит и чистая кредитная история в банке говорят о вас как о надёжном платежеспособном клиенте, которому можно предложить более выгодные условия.
2. Оформлять ипотечный кредит в банке, в котором была выпущена зарплатная карточка. Часто кредитные организации предлагают понижение ставки по ипотеке сотрудникам компаний-партнёров.
3. Предоставить как можно больше документов, подтверждающих ваш уровень дохода. Банк заинтересован в получении прибыли и пойдёт навстречу платёжеспособному клиенту, предложив более низкие процентные ставки.
4. Внести как можно более высокий первоначальный взнос. Если при первоначальном взносе клиент может оплатить более 50%, то некоторые банки предлагают снижение процентных ставок по кредиту.
5. Оформлять ипотечный кредит через партнёра банка — например, у застройщика. Банки дают клиентам некоторых партнёров преференции — скидки от базовой процентной ставки. Но об этом стоит заранее уточнить у организации или риэлтора.
6. Изучить все виды и условия добровольного страхования, которые предлагает банк. Бывает так, что пониженный процент ипотеки предоставляется за оформление какой-то определённой страховки. И если на первый взгляд это кажется лишним, то при пересчёте клиент экономит больше со страховкой и пониженной ставкой.
7. Привлечь надёжных платёжеспособных поручителей. Или указать в качестве залога недвижимость, которая уже есть в вашей собственности.

Погашение ипотеки за счет материнского капитала

Материнский капитал — господдержка семей с детьми. С 1 января 2020 года его выдают за рождение или усыновление первого ребёнка, а также за второго и последующих детей, появившихся в семье с 1 января 2007 года. На момент написания статьи срок действия господдержки продлили до 31 декабря 2026 года. Размер маткапитала зависит от количества детей в семье и в 2022 году составляет:

• 524 500 рублей за первого ребёнка.
• 693 100 рублей за второго и последующего детей, если право на субсидию за предыдущих не было оформлено и 168 600 рублей, если было оформлено.

С 15 апреля 2020 года сертификат на материнский капитал формируется автоматически в Пенсионном фонде после получения сведений о регистрации ребёнка. Воспользоваться им может только мать, если она является гражданкой Российской Федерации, не лишена родительских прав или усыновление не было отменено. В случае смерти — владение сертификатом переходит к отцу детей, независимо от его гражданства.

Материнский капитал можно использовать в качестве первоначального взноса по ипотеке или для погашения уже имеющегося кредита. Причем на эти цели право на использование возникает сразу же после рождения или усыновления ребёнка. Главное условие — жилье должно находится на территории Российской Федерации, владелец сертификата должен выступать заёщиком или созаёмщиком по договору и родители обязаны выделить в нём доли для каждого из детей после снятия обременения.

Досрочно погасить ипотеку: как быстрее и выгоднее

Когда видишь сроки кредитования в договоре, то ненароком начинаешь размышлять, как быстрее погасить ипотеку. Ведь чем дольше мы платим по кредиту, тем больше переплата по процентам. Да и кто не захочет избавиться от долговых обязательств перед банком как можно раньше и наконец стать полноправным владельцем недвижимости.

Когда видишь сроки кредитования в договоре, то ненароком начинаешь размышлять, как быстрее погасить ипотеку.

Частичное гашение

Частичное погашение представляет собой внесение внеочередных платежей по кредиту, которые полностью не покрывают сумму оставшейся задолженности. Неплохой вариант — взять ипотеку на максимальный срок, чтобы сделать платежи удобными, а потом гасить с появлением свободных денег.

Частичное погашение представляет собой внесение внеочередных платежей по кредиту, которые полностью не покрывают сумму оставшейся задолженности.

Прежде чем досрочно погасить ипотеку стоит изучить договор с банком. В нём будут прописаны срок, за который необходимо известить организацию о досрочном погашении, минимальная сумма, возможные комиссии и штрафы. После этого — обратиться в банк и написать заявление, в котором указываются дата, сумма и решение заёмщика о том, что лучше уменьшить за счёт досрочного погашения: срок или платёж. В соответствии с выбором банк составит новый график платежей, который нужно предоставить в страховую компанию, где оформлено страхование недвижимости. С учётом досрочного погашения сумма по страховым взносам также должна уменьшиться.

Помните, что вносить досрочные платежи нужно с умом. Например, ваш ежемесячный платёж по ипотеке составляет 30 000 рублей, а вы хотите досрочно внести 50 000 рублей в день списания.

Вы внесли 50 000 рублей, написали заявление в банке и забыли об этом. Но в день списания со счёта сперва снимут 30 000 рублей, как основной платёж по кредиту, а потом система попробует снять ещё 50 000 рублей для досрочного погашения. Но так как на счёте осталось всего 20 000 рублей — досрочного погашения не произойдёт, а вы узнаете об этом только при следующем платеже.

Чтобы всё прошло успешно — на счёте должно быть 80 000 рублей, чтобы покрыть ежемесячный и досрочный платежи.

Сокращение срока ипотечного кредита

При сокращении срока кредитования размер взноса по ипотеке остаётся прежним. Платёж пойдёт на погашение части основного долга. Соответственно, если ипотеку погасить досрочно, уменьшив срок — переплата по процентам также уменьшится.

Если ипотеку погасить досрочно, уменьшив срок — переплата по процентам также уменьшится.

Такой вариант подходит заёмщикам, которые неожиданно получили большую выплату: субсидию, премию или материнский капитал. Это поможет разобраться с долговыми обязательствами как можно быстрее.

Уменьшение платежей по ипотеке

При уменьшении платежей по ипотеке снижается нагрузка на кошелёк заёмщика. То есть, платёж также погасит часть основного долга, но при этом банк пересчитает размер ежемесячных взносов в сторону снижения.

При уменьшении платежей по ипотеке платёж гасит часть основного долга, но при этом банк снижает размер ежемесячного взноса.

Этот способ также уменьшает переплату по процентам, но меньше, чем при сокращении срока. Подходит тем, кто хочет повысить уровень жизни или понимает, что в скором времени не сможет вносить ипотечные платежи в обычном размере.

Комбинируем: одновременно уменьшать платеж и сокращать срок

Заёмщик имеет право комбинировать уменьшение платежей и сокращение сроков за время ипотеки. Например, сперва написать заявление о намерении уменьшить платежи. Далее — свободные деньги, появившиеся в результате снижения финансовой нагрузки, накопить и направить на досрочное погашение с сокращением срока кредитования. Такая комбинация позволит снизить переплату по процентам и улучшить качество жизни практически одновременно.

Погасить ипотеку досрочно полностью

Полное досрочное погашение подразумевает внесение клиентом одного крупного платежа, покрывающего оставшуюся часть задолженности. Но даже если у заёмщика есть деньги на это, просто принести их в банк и рассчитаться по кредиту не получится.

В первую очередь, клиент должен известить банк о планах на полное досрочное погашение. Кредитная организация подготовится к этому моменту: пересчитает проценты с момента последнего платежа, чтобы удостовериться в отсутствии долговых обязательств как со своей стороны, так и со стороны заёмщика.

В 2022 году в некоторых кредитных организациях больше не нужно лично писать заявление в отделении. Если клиент использует мобильное приложение банка, то все действия с ипотечным кредитом можно проводить через него. В том числе — полное досрочное погашение.

В назначенный день клиент либо лично посещает отделение банка, либо вносит всю сумму на счёт, с которого происходит списание по ипотеке. После этого ипотека считается закрытой, а с недвижимости снимаются ограничения на распоряжение.

Как досрочно погасить ипотеку материнским капиталом

Ипотеку можно погасить досрочно полностью или частично с помощью сертификата на материнский капитал. Для этого нужно:

1. сперва обратиться банк, чтобы получить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту;
2. далее справку и определенный пакет документов нужно приложить к заявлению в Пенсионном фонде. В заявлении указывается, что владелец сертификата хочет направить средства на досрочное погашение задолженности и указать сумму, которую он хочет использовать. Если договор по ипотеке оформлен на мужа — к заявлению нужно приложить паспорта обоих супругов и свидетельство о заключении брака;
3. после одобрения заявки в Пенсионном фонде необходимо получить выписку об остатке средств материнского капитала. Срок действия выписки всего 3 дня;
4. с сертификатом, выпиской и паспортом заёмщик обращается в банк и пишет заявление о том, что он хочет уменьшить: платежи или срок. В большинстве банков за счёт маткапитала можно сократить только сумму ежемесячных платежей. Условия необходимо уточнить заранее и рассчитать, что будет выгоднее;
5. после одобрения заявки уже в банке придётся обратиться туда ещё раз. Если ипотека была погашена полностью, то получить документ об отсутствии обязательств заёмщика перед банком. Если частично — получить новый график платежей.

На этапе подачи заявлений Пенсионный фонд может отказать в использовании сертификата. Заёмщика об этом обязательно оповестят, а также укажут причину. Если не хватило каких-либо документов, то достаточно собрать их и повторно обратиться в организацию. Если же Пенсионный фонд отказал по другой причине: потеря права на использование сертификата, жилье признано ветхим или помимо супругов есть другие владельцы недвижимости — оспаривать решение придётся в суде.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

У каждого заёмщика есть право на возврат страховки, если он смог досрочно погасить ипотеку. Главное условие — за время действия договора страховой случай так и не наступил.

Обращаться нужно непосредственно в страховую компанию после того, как заёмщик рассчитался по кредиту и снял обременение. Вернуть деньги можно только за добровольное страхование:

• в полном размере в течение 14 календарных дней с момента, когда договор подписан, но ещё не вступил в силу;
• в размере, пропорционально оставшемуся периоду срока использования страхового полиса.

1 сентября 2020 года в силу вступил закон, который упрощает возмещение средств за страхование при досрочном погашении. Но и распространяется он только на страховку, оформленную с 1 сентября 2020 года. Для полисов, полученных раньше этой даты, условия возврата прописаны в договоре.

Если по договору добровольного страхования полис был привязан к сумме кредита, то клиент может рассчитывать на возврат. Если же страховка оформлялась отдельно, то погашение кредита не прекращает её действие. Значит, и вернуть деньги за такой полис нельзя.

В конце статьи поговорим о самом приятном — что делать, когда последний платёж по ипотеке внесён, и заёмщик больше ничего не должен банку.

• Во-первых, необходимо взять справку в кредитной организации о том, что у вас отсутствует задолженность, и банк не имеет никаких претензий.
• Во-вторых, убедиться в закрытии кредитного счёта. Чаще всего, это происходит автоматически, но лучше дополнительно взять в банке выписку о том, что на счёте нулевой остаток по кредиту.
• В-третьих, забрать из кредитной организации закладную на недвижимость. На закладной должно быть две печати — об отсутствии претензий и о выполнении обязательств.
• В-четвертых, обязательно снять обременение с недвижимости в Росреестре. Для этого придётся собрать необходимый пакет документов и передать его в организацию лично, заказным письмом, либо через МФЦ. Если на погашение ипотеки был использован маткапитал, то не забыть выделить доли всем детям в семье после снятия обременения.
• В-пятых, получить свидетельство о праве собственности на приобретённое жилье.

Хотите научиться управлять своими финансами, повысить доход и начать инвестировать? Подпишитесь на рассылку! Обещаем: будут только полезные письма💌, нечасто и всегда с юмором!⤵️

Источник https://www.kp.ru/putevoditel/ipoteka/ipoteka-na-kvartiry-v-novostrojkakh/

Источник https://m2.ru/media/article/mortgage/

Источник https://fincult.ru/stat-i/ipoteka/