Банки с дифференцированными платежами по ипотеке: условия в 2020 году

Дифференцированные платежи – редкость на российском ипотечном рынке. Более популярны аннуитетные. Но некоторые банки разрешают заёмщикам выбирать между двумя способами погашения.

Что такое дифференцированные платежи

Аннуитетные платежи подразумевают, что ежемесячно заёмщик должен отдать одинаковую сумму. Она не меняется на протяжении всего срока действия договора.

При дифференцированных платежах сначала заёмщик отдаёт максимальную сумму, каждый месяц она становится всё меньше.

Что выгоднее заёмщику? Это зависит от ситуации. Если клиент готов отдавать первое время внушительную сумму и хочет сэкономить на переплате, стоит выбрать дифференцированные платежи. Если финансы ограничены и не нужна серьёзная нагрузка на бюджет, подойдёт аннуитет.

Дифференцированные платежи есть не во всех банках. Далее рассмотрим, какие кредиторы дают возможность погашать ипотеку таким способом.

Программы банков

В Россельхозбанке можно получить от 100 тыс. до 60 млн руб. на срок до 30 лет. Минимальный первый взнос – 15%. Ставка зависит от размера кредита, категории заёмщика, типа недвижимости.

Более выгодные условия для молодых семей – первый взнос от 10% и ставка от 9% годовых.

Требования РСХБ к заёмщикам:

1. возраст от 21 года до 65 лет (до 75 лет получить заём можно при наличии созаёмщиков, а также в том случае, если до 65-летия заёмщика пройдёт не менее половины срока кредита);
2. российское гражданство и регистрация;
3. не менее 6 месяцев стажа на последнем месте работы и не менее 1 года общего стажа за последние 5 лет.

Также выбор между аннуитетными и дифференцированными платежами предоставляет Газпромбанк. Рассмотрим условия нескольких программ этого банка: ипотека по двум документам, первичный рынок и вторичный рынок.

На первичном рынке в ипотеку можно взять квартиру, апартаменты или таунхаус. Ставки стартуют с 10,5%. Минимальный первый взнос зависит от типа недвижимости. Для квартиры – 10%, для таунхауса и апартаментов – 20%. Максимальная сумма займа – 60 млн руб., минимальная – 50 тыс. руб. Срок кредита – от 1 года до 30 лет.

На вторичном рынке на заёмные средства можно купить квартиру, последнюю долю в недвижимости, а также таунхаус. Минимальный первый взнос для квартиры и доли – 10%, для таунхауса – 20%.

Банк прибавляет к ставке 0,3%, если заёмщик не является зарплатным клиентом или покупает недвижимость не у партнёра. Ещё 1% накидывают при отказе от страхования жизни.

В рамках ипотеки по двум документам размер первого взноса составляет минимум 40%, предельный размер кредита – 10 млн руб.

Требования к заёмщику у Газпромбанка следующие:

• гражданство РФ;
• регистрация или постоянное проживание в России;
• возраст не менее 20 лет и не более 65 лет;
• непрерывный стаж на последнем месте работы не менее 6 месяцев (общий трудовой стаж не менее 1 года).

Пример

Рассчитаем выгоду дифференцированных платежей на примере Россельхозбанка. Допустим, нам нужно 2 млн руб. на покупку квартиры на первичном рынке, в качестве первого взноса можем внести 400 тыс. руб., то есть 20%. Срок ипотеки – 10 лет. При расчёте не берём никакие льготы и исключаем страхование.

При аннуитетных платежах в месяц будем отдавать 22 496 руб. В первые полгода на погашение основного долга будет уходить порядка 7000 руб., ещё около 15000 руб. – на проценты. Со временем пропорции будут меняться: доля процентов в платеже к концу снижается, а основного долга, наоборот, повышается. Вот так выглядит график погашения:

График погашения аннуитетными платежами на сайте РСХБ

Итого при аннуитетных платежах переплата за 10 лет составит чуть больше 1 099 000 руб.

Та же ситуация, но с дифференцированными платежами. Первые месяцы будем отдавать ежемесячно больше 28 000 руб. Как видим на графике погашения, сумма на погашение основного долга не меняется в течение всего срока ипотеки – 13 333,33 руб. Меняется только сумма, которую платим в качестве процентов. Она постепенно уменьшается, за счёт этого уменьшается и ежемесячный платёж. В последние полгода 10-летнего срока в месяц нужно отдавать менее 14 000 руб.

График погашения дифференцированными платежами на сайте РСХБ

Итого за 10 лет мы отдадим дифференцированными платежами 2 527 666,67 руб. Получаем переплату 927 666 руб. Выгода перед аннуитетными платежами – порядка 171 000 руб.

В каких банках дифференцированный платеж по ипотеке и чем он выгоднее аннуитетного

Всем привет, друзья! Вчера консультировал по телефону одного нашего постоянного клиента по поводу ипотеки.

У него в планах оформить сделку и буквально в течение пары лет погасить всю задолженность. В его интересах было оформить кредит с дифференцированными платежами.

Далеко не каждый банк готов кредитовать именно на таких условиях. Хотите узнать, в каких банках дифференцированный платеж по ипотеке? Какие документы могут понадобиться для оформления такой сделки? В статье ниже подробно распишу информацию по этим вопросам.

Ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2018 году

Для многих наших соотечественников покупка жилья в ипотеку является единственным способом обзавестись собственной недвижимостью. Платить понемногу 10–30 лет для большинства из них легче, чем единым платежом выложить сумму порядка нескольких миллионов.

Именно поэтому ипотека с дифференцированными платежами в банках в 2018 году стала очень востребованным кредитным продуктом.

Однако далеко не все желающие могут получить подобный заём. Ведь финансовые организации должны быть уверены в надлежащем уровне платежеспособности потенциального клиента.

В чем суть дифференцированных платежей

Обращаясь в банки за выдачей ипотеки, заёмщик, как правило, в первую очередь принимает во внимание процентную ставку. Гораздо реже он изучает условия кредитной программы на предмет наличия разного рода комиссий.

А вот на систему платежей не обращает внимания почти никто. Однако следует знать, что конечная стоимость кредита весьма существенно зависит от указанного в договоре способа его погашения.

Дифференцированная ипотека предусматривает выплату основной части долга равными долями, в то время как начисление процентов осуществляется на остаток тела кредита. Отсюда следует, что объём процентов постепенно уменьшается.

В итоге суммы ежемесячных платежей будут отличаться. Заёмщику надо быть готовым к тому, что в первые годы выплаты по ссуде с дифференцированными платежами будут особо ощутимыми, но со временем выплачивать заём станет легче.

Этот фактор служит дополнительной причиной тщательной проверки финансового состояния потенциального клиента. Специалисты банка будут прогнозировать возможность проведения им больших выплат в начальном периоде кредитования.

Причём для уменьшения риска невозврата делается такой расчёт с применением подстраховочных коэффициентов, что, конечно же, снижает шансы на получение займа.

Как и любой банковский продукт, ипотека с дифференцированными платежами имеет свои достоинства и недостатки.

Плюсы. К преимуществам займа такого типа относится:

1. Значительная экономия при досрочном погашении: на оставшуюся часть проценты не выплачиваются.
2. Структура платежа понятна и проста.
3. Стоимость страховки меньше, поскольку тело кредита уменьшается каждый месяц.

Минусы. Из негативных моментов подобной ссуды эксперты выделяют такие обстоятельства:

• Чтобы получить дифференцированную ипотеку, необходимо иметь высокий легальный доход.
• Вышеуказанный фактор может обусловить снижение максимальной суммы кредита. Ведь по закону объём выплат не должен быть больше 50 % уровня ежемесячного дохода заёмщика.

Почему дифференцированный график предпочтительнее аннуитетного

Существенным преимуществом дифференцированного платежа является то, что тело кредита начинает уменьшаться с первой же выплаты. А при аннуитетном способе погашения на первых порах сумма основного долга практически не меняется – бóльшую часть выплат занимают проценты.

Рассмотрим вариант, ярко иллюстрирующий, почему дифференцированные платежи по ипотеке выгоднее. Два гражданина взяли подобные кредиты на одинаковый срок, но с разными способами погашения. После того, как прошла половина этого времени, они приняли решение погасить заём досрочно.

Банки уже получили к тому моменту по три четверти от суммы планируемых процентных платежей. Но кредитополучатель, взявший дифференцированную ипотеку, должен будет вернуть банку половину долга, а тому, кто предпочёл заём с аннуитетными выплатами, придётся отдать три четверти.

Такая же ситуация прослеживается и в случае, когда на середине срока оба заёмщика объявили дефолт, став неплатежеспособными. Первый отдал банку в общей сложности на 15–18 процентов больше второго, но все же половину основного долга выплатил.

Поэтому, потеряв заложенное жильё, он вправе рассчитывать на квартиру, пусть даже однокомнатную. Объём выплаченных «аннуитетным» заёмщиком процентных платежей примерно такой же, но вот основного долга он перечислил банку только четверть.

Дополнительным подтверждением тезиса о бóльшей выгодности для заёмщика дифференцированной ипотеки служат данные, приведенные в двух нижерасположенных таблицах. За основу при расчёте был взят кредит объёмом 1 млн рублей. Процентные ставки – усреднённые (с уменьшением срока кредитования они тоже снижаются).

Прямое сравнение представленных данных показывает, что уровень переплат при аннуитетной схеме выше по сравнению с дифференцированной. И с увеличением срока кредитования разница становится ощутимее. Так, цены 30-летней ипотеки разнятся на 1,29 млн руб., что совсем немало.

Банковские программы с дифференцированным погашением

По вполне понятным причинам сегодня большинство финансовых организаций нашей страны выдают кредиты с аннуитетными платежами. Но существуют банки с дифференцированными платежами по ипотеке. Их названия и условия программ представлены в таблице.

Следует знать, что во всех этих финансовых учреждениях можно взять кредит на жильё и с аннуитетной схемой.

Немаловажным фактором, на который следует обращать внимание в поисках ответа на вопрос, в каком банке наиболее выгодная ипотека с дифференцированными платежами, является размер первоначального взноса. Чтобы получить представление об актуальных цифрах, ознакомьтесь с данными таблицы.

Сургутнефтегазбанк разработал программу дифференцированной ипотеки без первоначального взноса (это отображено в таблице). Но она распространяется на покупку жилой недвижимости от определенных застройщиков:

• ГК «Северстрой».
• ООО «Самолет девелопмент».
• ГК МИЦ.ГК ТИС.
• ФСК «Запсибинтерстрой».
• ООО «Брусника. Тюмень».
• ОАО «АИЖК».
• ООО «Промстройкомплекс».
• ООО «Стройинвест».
• ООО «Строй Мир».

Все вышеперечисленные банки в качестве обеспечения займа требуют от клиента предоставить залог. Таковым может быть и приобретаемая недвижимость.

Кроме того, банкиры предъявляют определённые требования к возрасту клиента, подавшего заявку на ипотеку, в том числе и дифференцированную. На момент окончания кредитного соглашения заёмщик должен быть не старше 60 (Сургутнефтегазбанк, Газпромбанк) или 65 (Россельхозбанк, Петрокоммерц Банк) лет. Но Газпромбанк продемонстрировал некую лояльность в этом вопросе.

Заключается она в том, что допускается превышение возраста не более, чем на 5 лет. Однако заёмщик должен будет предоставить в залог дополнительное обеспечение, если оно не было предусмотрено в договоре кредитования.

В заключение следует указать на один негативный момент дифференцированной выплаты по ипотеке. Этот способ не очень удобен с точки зрения планирования личных финансовых затрат. Зная размер своих ежемесячных постоянных доходов и используя аннуитетный метод погашения кредита, клиенту будет легче прогнозировать свой бюджет.

Дифференцированный и аннуитетный платежи по ипотеке: какой выбрать

В первой декаде февраля Сбербанк перестал выдавать жилищные кредиты с дифференцированными платежами. Любопытно, что некоторые кредитные брокеры не сразу отреагировали на эту новость и почти до конца месяца предлагали клиентам такой вариант ипотеки.

А вот среди потенциальных заемщиков нашлось немало тех, кто сразу заметил уход с рынка данного кредитного продукта, и довольно активно скорбел по этому поводу. Большинство интересующихся ипотекой считают, что кредит с дифференцированным способом погашения обходится заемщику ощутимо дешевле, чем кредит с аннуитетными платежами.

Для начала вспомним, что такое дифференцированные и аннуитетные платежи.

Дифференцированный платеж. Погашение кредита через дифференцированные платежи еще называют погашением равными долями. Расчет ежемесячного платежа по такой схеме понятен на интуитивном уровне.

Сумма кредита разбивается на число месяцев в сроке кредита, и заемщик ежемесячно погашает одну такую долю тела кредита, плюс проценты, набежавшие на остаток задолженности. Понятно, что с каждым месяцем непогашенный долг уменьшается, следовательно, уменьшается платеж, вносимый заемщиком.

Например, если вы взяли в кредит 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%,то размер первого платежа составит 18,75 тыс., а последнего – 8,42 тыс. Общая сумма платежей в счет кредита составит 1,630 млн. руб. Из этой суммы 1 млн. – погашение тела кредита, а 630 тыс. – выплата процентов по кредиту.

Аннуитетный платеж. При погашении кредита аннуитетными платежами заемщик ежемесячно вносит одну и ту же сумму, как в самом начале, так и в конце срока погашения кредита. Зато внутри этой суммы постоянно меняются доли платежа в счет погашения тела кредита и в счет процентов по кредиту (см. рисунок 1).

Кстати, именно в этом соотношении спрятана самая неприятная особенность аннуитета. В начале срока кредита заемщик оплачивает в основном проценты. Тело кредита при этом почти не погашается. А значит проценты в течение нескольких месяцев, а то и лет начисляются на почти не уменьшающуюся сумму остатка.

Разумеется, это ощутимо удорожает пользование кредитом. Если взять приведенный выше пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%), то окажется, что с аннуитетным способом погашения общая сумма платежей заемщика составит 1,757 млн. руб. То есть в нашем случае аннуитет оказался почти на 130 тыс. руб. тяжелее, чем кредит с дифференцированным платежом.

Если же срок кредита будет больше, то «переплата» за счет аннуитетной схемы окажется еще более весомой. При сроке 30 лет общая сумма платежей заемщика при дифференцированном платеже составит 2,88 млн., а при аннуитете — 3,84 млн. Разница составила почти миллион!

Тем не менее, у ипотечного кредита с аннуитетным способом погашения есть серьезное преимущество – возможность получения в кредит более весомой суммы. Банк рассчитывает сумму кредита исходя из дохода заемщика. То есть разовый ежемесячный платеж в счет погашения займа не должен превышать определенную долю месячного дохода заемщика.

И если сравнивать аннуитет с дифференциалом, то окажется, что при одной и той же сумме кредита первый платеж по аннуитетному кредиту меньше, чем ежемесячный платеж по дифференциальному. Опять рассмотрим наш пример (1 млн. на 10 лет под 12,5%). При дифференцированной схеме размер первого платежа составит 18,75 тыс. руб., а при аннуитетной разовый платеж будет 14,64 тыс.

Обычно банк позволяет заемщику направлять на погашение кредита не более 50% ежемесячного дохода. Следовательно, чтобы получить пресловутый миллион по дифференциальной схеме заемщик должен иметь доход не менее 37,5 тыс., а при аннуитетной схеме будет достаточно дохода 29,3 тыс.

Впрочем, подойдем с другой стороны. Посчитаем, какую сумму заемщик, обладающий определенным доходом, получит при разных схемах погашения кредита.

Один из российских банков, предлагающий по ипотеке на выбор аннуитетную и дифференциальную схему погашения рассчитывает размер кредита таким образом, чтобы после внесения ежемесячного платежа у заемщика оставалось не менее чем по 7 тыс. руб. на каждого члена семьи (что-то вроде прожиточного минимума).

В табл. 1 мы приводим расчет максимально возможной суммы кредита для семьи из трех человек. Согласно требованиям банка, после каждого платежа по кредиту у семьи должно остаться не менее 21 тыс. руб.

Из таблицы видно, что в определенных условиях применение аннуитетной схемы позволяет увеличить сумму ипотечного кредита (по сравнению с дифференциальной схемой) на миллион и более рублей.

Что же касается такого нехорошего свойства аннуитета, как более высокая стоимость для заемщика, то с этим как раз не все однозначно.

В табл. 2 приведены данные по двум ипотечным кредитам. Условия одинаковые: 1 млн. руб. на 10 лет под 12,5%. Разница только в том, что первый кредит заемщик гасит дифференцированными платежами, а второй – аннуитетными.

По теме: Как узнать кредитную историю через Госуслуги и сколько это стоит?

Обратите внимание на колонки таблицы, в которых речь идет о платежах с учетом инфляции (3 и 5 колонки). Размер ежемесячного платежа при погашении ипотечного кредита в абсолютных цифрах (в количестве рублей) остается неизменным в течение всего срока кредита.

Но, как известно, благодаря инфляции реальная стоимость рубля постепенно снижается. Если сопоставлять стоимость рубля со стоимостью потребительской корзины, то окажется, что рубль ежегодно дешевеет на коэффициент инфляции. Экономисты используют термин «временная стоимость денег».

Ну а обычные заемщики, которые взяли ипотеку 5-7 лет назад, безусловно заметили, что ежемесячный платеж со временем становится все менее обременительным (занимает все меньшую долю семейного бюджета).

В упомянутых 3 и 5 колонках приведены фактические размеры платежей с учетом инфляции. Суммы обозначены не просто в рублях, а привязаны к сегодняшней покупательной способности рубля. Чем дальше по времени отодвинут платеж, тем (благодаря инфляции) рубль дешевле, следовательно, фактический размер платежа – ниже.

Предсказать инфляцию на 10 лет вперед достаточно трудно. Поэтому чисто условно мы приняли показатель инфляции в размере 8% в год. Это несколько ниже того, что мы наблюдаем в последние годы. Но мы будем оптимистами…

Чтобы не утяжелять таблицу, мы не стали расписывать все ежемесячные платежи, а сгруппировали выплачиваемые суммы по годам. К тому же инфляцию в годовом масштабе проще учитывать. В результате получили любопытную картину.

Если считать в абсолютных цифрах, то кредит с дифференциальным платежом оказывается дешевле кредита с аннуитетом на 127 тыс. руб. Но если учесть инфляцию (т.е. считать по реальной покупной стоимости денег), то разница составит всего 29 тыс.

Причем если брать кредит на срок более 10 лет, то разница вовсе исчезнет, а при сроке кредита 15 лет и более, аннуитет окажется даже дешевле (в реальном стоимостном выражении) чем дифференциал. Кстати, если уровень инфляции окажется выше принятых нами 8% в год, то аннуитет будет смотреться еще более выигрышно.

Из всего сказанного можно сделать вывод, что аннуитет – это сильно удобная и приятная для заемщика штука. В большинстве случаев это действительно так. Но позолота мгновенно слезает, если заемщик решает погасить кредит досрочно. При аннутитеных платежах заемщик за первые месяцы (годы) платит проценты вперед, при этом почти не погашая тело кредита.

Если же он досрочно погасит (полностью или частично) тело кредита, то получится, что часть денег, которые заемщик ранее внес в счет процентов, он заплатил зря – то есть погасил проценты за срок, в течение которого средствами кредита уже не пользовался.

Разумеется, «переплаченные» проценты банк заемщику не вернет. От этой напасти спасение одно – не гасить ипотечный кредит досрочно.

Кстати, многие предприниматели точно так поступают со своими бизнес-кредитами. Они не спеша гасят их в соответствии с графиком платежей, а если у фирмы появляется дополнительный доход, они не используют его для досрочного погашения кредита, а вкладывают в развитие бизнеса или берут под него новый заем.

Банки, предоставляющие ипотеку с дифференцированными платежами

Суть дифференцированного платежа заключается в следующем: погашение кредита производится при том условии, что основная сумма займа банку выплачивается равными частями, в свою очередь проценты начисляются к остатку. Существуют и другие названия для такого способа погашения кредита: коммерческий, классический, начисление процентов по остатку.

Поскольку при такой системе платежей кредит выплачивается одинаковыми долями в течение полного периода, размер общего платежа с каждым месяцем уменьшается, при этом погашение основного тела ипотечного кредита равномерно распределяется на весь ипотечный срок.

На первый взгляд может показаться, что аннуитетный тип выплат более удобен, так как сумма кредита, выплачиваемая банку, не изменяется, в результате заемщик может достаточно эффективно планировать собственный бюджет.

Однако стоит учитывать, что при совершенно одинаковых условиях кредита общая сумма выплат при аннуитетных платежах будет несколько выше общей суммы, которая выплачивается по дифференцированным платежам.

Для того, чтобы полностью оценить преимущества такого типа платежей нужно рассмотреть дифференцированные платежи по ипотеке банков, которые предоставляют жилищные кредиты и сравнить их. Поскольку условия такого кредитования может несколько отличатся в разных финансовых учреждениях.

Сравнение банков с дифференцированными платежами по ипотеке

Как уже говорилось, дифференцированные платежи помогут сэкономить на переплате по любому виду кредита, и особенно это актуально в долгосрочных займах, таких как ипотека. Однако не все банки предлагают заемщику такую схему погашения.

Ниже приведен список банков и их программ с самыми выгодными условиями по данной схеме погашения кредита:

• ПромСбербанк – «Ипотечный».
• Сургутнефтегазбанк – «На приобретение дома с участком».
• Нордеа Банк – «Классический».
• Петрокоммерц – «Приобретение квартиры (готовое жилье)».
• Газпромбанк – «На приобретение квартир в строящихся домах», «Приобретение жилых квартир на вторичном рынке».
• Санкт-Петербург – «Стандарт».
• Балтинвестбанк – «Строящееся жилье»

С этого следует что, поскольку самым долгосрочным видом кредитования является ипотека, дифференцированный платежи банк не особо стремится предлагать своим клиентам. Однако для заемщика такой вид оплаты является самым выгодным.

Дифференцированный платеж по ипотеке: в каких банках

Говоря об ипотеке, можно с уверенностью заявить, что подобный займ в 2018 г. является самым альтернативным решением множества проблем, связанных с приобретением собственной недвижимости.

Решив оформлять жилищный кредит, потенциальному клиенту необходимо заблаговременно ознакомиться с общими условиями сделки и обязательно уточнить информацию про дифференцированный платеж по ипотеке.

В каком банке есть дифференцированные платежи по ипотеке

Банки, дающие ипотеку с дифференцированными платежами, не достаточно распространены, так как, оформляя данных клиентов, финансовые организации упускают возможность выгоды в выплаченных должником процентах.

Дифференцированный платеж, как альтернативный выбор способа погашения, это — ежемесячная выплата по ипотеке, которая, в свою очередь, состоит из разных частей, основной и переменной.

Также важная особенность дифференцированного платежа состоит в том, что с каждым отчетным месяцем он идет на уменьшение согласно специальной формуле. Грубо говоря, заёмщик к концу ипотеки оплачивает минимально низкий платеж, при этом всю основную часть всех процентов успел выплатить в начале срока.

В этом списке числятся следующие организации:

• Газпромбанк. Крупнейший российский известный банк, имеющий в своем арсенале множество выгодных ипотечных предложений с низкими ставками, комфортными для заёмщиков условиями, а главное возможностью дифференцированно выплачивать кредит.
• Россельхозбанк. Данная финансовая компания также идет навстречу своему населению, и запускает процесс формирования дифференцированных платежей по ипотеке. Это довольно повысило количество потенциальных обратившихся граждан за ипотечным кредитом практически в два раза.

Почему банки дают диффиренцированный платеж

Итак, выше перечислены, пожалуй, самые известные банки дающие ипотеку с дифференцированными платежами, с помощью которых граждане не ограничены в выборе способов гашения, а самостоятельно для себя решают, что для них будет удобней и комфортней.

В 2018 году список банков не поменялся, и по сегодняшний день они успешно выдают ипотеку дифференцированными платежами.

Что дает такая схема банкам:

1. За неимением возможности снизить процентную ставку или какое-либо другое условия, требование к физическому лицу, банки предлагают населению выгодный фундамент выплаты задолженности. Исходя из этого, привлеченные клиенты, для которых важен этот фактор, стремительно обращаются именно к ним.
2. Выбранная методика начисления ежемесячных дифференцированных платежей повышает рейтинг финансовой компании, и является отличной рекламой среди граждан.

Ипотеке в Сбербанке — аннуитетный или дифференцированный платеж

Сбербанк – лидер кредитования и предоставления соответствующих услуг на финансовом рынке Российской Федерации в 2018 году. Призванный быть ответственным центром выдачи ипотечных займов, к сожалению, Сбербанк работает исключительно с аннуитетным платежом.

Для столь масштабного и крупного банка важен размер процентной прибыли, и в этом случае, аннуитетный платеж принесет ему доход намного быстрее, нежели в случае с дифференцированным.

В Сбербанке нет возможности выбора платежа по ипотеке, погашение возможно только аннуитетными платежами.

Критерии старой схемы погашения долга в Сбербанке объясняется следующими причинами:

• Сбербанк настаивает на аннуитетном платеже, потому что клиент в первую очередь выплачивает максимально начисленные проценты, и только примерно к середине срока начинает гасить основной долг взятой суммы.
• Сбербанку, как и другой системе кредитования, не выгодны досрочные погашения ипотеки. И именно поэтому, подстраховывая себя, он прибегает к аннуитетным платежам, при которых заёмщик за первые года пользования успеет выплатить некий максимум процентов.

Почему Сбербанк не относится к банкам, дающим ипотеку с дифференцированными платежами? Ответ прост – так как он благополучно существует уже на протяжении множества лет, успешно развиваясь и совершенствуясь, и не нуждаясь в дополнительных наплывов клиентов, имея при этом великую денежную потерю.

Ипотека Сбербанка на сегодняшний момент – одна из самых распространенных и популярных, благодаря существенно низкой процентной ставки, минимальным списком требований, широким выбором типов жилья, не смотря на то, что платежи по ипотеке аннуитетные, а не дифференцированные.

Каждый человек хотел бы минимизировать денежные потери своего семейного бюджета, поэтому ищет варианты для реализации данного факта. Придавать значение схемам выплат по ипотеке очень важно. Дифференцированный платеж по ипотеке значительно сокращает часть годовых процентов, однако подходит тем клиентам, которые готовы в начале срока вносить довольно большие суммы.

Поэтому, отвечая на вопрос – что лучше, платежи по ипотеке аннуитетные или дифференцированные? — ответ однозначен – для тех, кому психологически удобнее платить одну и ту же сумму каждый месяц, не заглядывая постоянно в график – для них комфортнее аннуитет.

Аннуитетный и дифференцированный платеж что это и как считать?

Выбирая ипотечную программу, многие люди обращают внимание только на размер ставки по кредиту, забывая о том, что существуют и другие параметры, которые влияют на стоимость займа. Не все из них измеряются в цифрах. Одним из таких параметров является применяемый финансовым учреждением метод погашения кредита.

Большинство российских банков сегодня предлагают физическим лицам кредитные программы, предусматривающие тип платежа по ипотеке равными частями (аннуитетный платеж).

Одним из основных преимуществ этого метода является простота его использования – заемщик ежемесячно погашает одну и ту же сумму.

Аннуитетный платеж

Несмотря на то, что сумма платежа неизменна в течение всего периода, структура его меняется – в первые месяцы большая часть выплат направляется на возврат процентов по кредиту (в первые годы выплата примерно на 80% состоит из процентов), а в конце срока — на погашение основного долга. Т.е. аннуитетная система (схема) платежей при досрочном погашении не так выгодна.

Для расчета платежа нужно знать срок заимствования, ставку и коэффициент аннуитета (производная величина от количества периодов, за который производится платеж, и ставки по кредиту). Формула расчета аннуитетного платежа по ипотеке следующая:

Сумма аннуитета = коэффициент аннуитета *сумма ежемесячного платежа.

Существует несколько способов расчета коэффициента. Чаще всего используется формула: КА=(j*(1+j)m) / ( (1+j)m– 1 ), где КА — коэффициент аннуитетного платежа, j-ставка по ссуде, m– число платежных периодов. В банках для расчета используется такая формула — Ап = Sk * (j / (1 – (1+j)-m)), где Sk –итоговая сумма по ссуде.

Дифференцированный платеж

Однако, кроме аннуитета, есть и другой способ погашения, о котором многие заемщики не знают — дифференцированный платеж. Его особенностью является постепенное уменьшение выплат.

Происходит это потому, что при неизменной сумме выплат по основному долгу сумма процентов, которые начисляются на остаток основного долга, с каждым погашением становится меньше.

Расчет суммы к погашению при дифференцированном платеже осуществляется в два этапа:

1. вначале определяем сумму основного платежа. Для этого первоначальную сумму займа (ту, что указана в кредитном договоре) делим на срок кредита ( в месяцах). Полученная цифра и будет той суммой, которую требуется погасить заемщику. Сама формула расчета выглядит так: b=S/N, где b-основной платеж, S-сумма ссуды, N-количество месяцев;
2. после этого считаем проценты. Посчитать начисленные проценты можно умножив остаток ссуды за период на годовую процентную ставку, после чего полученную результат делим на 12 (количество месяцев в году). Таким образом, дифференцированная процентная ставка это: Р = Sn * P / 12, где p – начисленные %, Sn — ссудная задолженность на период, P – годовая ставка по займу.

По теме: Онлайн Сбербанк: как получить кредит в Сбербанке без посещения учреждения банка

Чтобы рассчитать остаток долга на период, т.е. найти величину из приведённой выше формулы, следует размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов и всё это вычесть из общей суммы платежа.Проводится такой расчет по такой формуле: Sn = S — (b * n), где n – количество прошедших периодов.

Периодичность погашения долга при дифференцированном виде платежа может быть разной (раз в месяц, раз в квартал и т.д.), но наиболее распространенным является ежемесячный график. Дифференцированный график погашения кредита имеет один существенный недостаток — каждый раз сумма к погашению меняется. Это нужно помнить.

Существует еще один нюанс, о котором нужно знать желающим оформить кредит, – т.к. сумма к погашению в первые месяцы больше, требования к платежеспособности клиента со стороны банка также предъявляются более высокие. Кроме этого, при одинаковых доходах заемщика, расчетная сумма займа при аннуитете тоже будет больше.

Какие банки выдают (предлагают) ипотеку с дифференцированными платежами

Банков, которые предлагают ипотеку с дифференцированными платежами в 2018 году традиционно немного. Из наиболее крупных, на данный момент оформить такую ипотеку можно в Газпромбанке и Россельхозбанке. Ознакомиться с актуальными условиями ипотечных программ этих учреждений можно здесь:

В рамках кредитных продуктов Россельхозбанка и Газпромбанка клиенты имеют возможность выбрать схему погашения ипотечного кредита (аннуитетную или дифференцированную). Кроме этого, финансовые учреждения предоставляют специальные условия кредитования для молодых семей, в том числе, с возможностью использования материнского капитала.

Анализируя условия ипотечных программ сложно обойти стороной крупнейшие банки. Выборка аннуитетный и дифференцированный кредит в Сбербанке перед его клиентами традиционно не стоит –банк по-прежнему работает только с аннуитетной схемой погашения. Структура платежей по ипотеке в ВТБ 24 также не предусматривает дифференцированный платеж.

Какими платежами заемщику выгоднее платить ипотеку — что выбрать?

Поскольку большая часть заемщиков осуществляют погашение ипотеки досрочно, наиболее выгодным способом погашения принято считать дифференцированный платеж. В тоже время, если погашение планируется провести в первые пять лет кредита, следует провести расчеты, которые подтвердят реальную выгоду для клиента.

Например, оформив ипотеку в сумме 2 млн.руб. на 10 лет под 14% годовых при погашении равными частями (метод аннуитетный) заёмщик заплатит за весь период кредитования 1,7264 млн.руб., а при уменьшающиеся графике платежей (дифференцированный метод) –1,4117 млн. руб. Как видно из этого примера, выгода во втором случае составит около 300 тыс.руб.

Однако, ориентироваться только на расчетные цифры тоже не стоит — максимальная сумма займа по кредитам, схема погашения которых предусматривает аннуитет, будет больше, чем при использовании дифференцированного платежа.

Реальная экономия при выборе дифференцированного платежа будет в том случае, если досрочное погашение не планируется.

Можно ли поменять аннуитетный платеж на дифференцированный

Многие заемщики, желающие перейти с аннуитетного способа погашения на дифференцированный, сталкиваются с недопониманием со стороны банковского персонала. Вызвано это тем, что такая просьба противоречит самим условиям договора, в которых указано, каким образом заемщику необходимо выплачивать кредит.

Чтобы изменить существенные условия договора, необходимо перезаключить сам договор. Т.е. осуществить рефинансирование.

Стоит отметить, что особенно интересно рефинансирование ипотеки с дифференцированными платежами в пользу аннуитета в том случае, если для заемщика важно снижение кредитной нагрузки.

Рассчитать, ипотечный калькулятор

Чтобы упростить задачу выбора наиболее выгодного способа погашения кредита банки размещают на своих сайтах ипотечные калькуляторы. Воспользовавшись ими можно достаточно быстро подобрать подходящий вариант.

Для тех случаев, когда выбор стоит между несколькими банками имеет смысл воспользоваться калькуляторами на специализированных сайтах.

Ипотека с дифференцированным платежом

Газпромбанк – есть множество программ, которыми можно воспользоваться для покупки квартиры или таунхауса, частного дома.

Предусмотрена возможность оформления льготной ипотеки с государственной поддержкой, военная ипотека для участников НИС, спец.предложение для покупки недвижимости, которая находится в залоге у банка.

Если у Вас уже есть действующая задолженность, можно её рефинансировать. Под залог имущества выдают ссуду на проведение ремонта.

Россельхозбанк — позволяет подобрать подходящий вариант кредитования для каждого клиента. Вы найдете программы для строящихся и уже готовых домов, для загородных домов и земельных участков, начала и завершения строительства. Предусмотрены спец.предложения для военнослужащих, молодых и многодетных семей. Кто хочет, может оформить договор по двум документам.

Большинство банков работают с аннуитетными платежами по кредиту. Их преимущество в удобстве – ежемесячно заемщик должен платить одинаковую сумму, при этом процент начисляется на всю сумму долга, за счет чего переплата, а значит и доход банка, увеличивается.

Если же рассматривать дифференцированные взносы, то они предполагают постепенное снижение размера той суммы, которую необходимо вносить ежемесячно: в начале срока Вы вносите крупные платежи, которые со временем снижаются.

Это удобно в том случае, если Вы хотите погасить свою задолженность досрочно, либо расплатиться за небольшой период, потому как в данном случае ставка будет начислена только на остаток долга.

Если провести сравнительный анализ, то окажется, что аннуитет менее выгоден для заемщика.

Пример: Вы хотите получить 2 миллиона рублей на 10 лет под ставку в размере 14%. При равных платежах размер Вашей переплаты составит 1726,4 млн., а при снижающихся – 1411,7 млн. рублей.

По этой причине большинство заемщиков ищут варианты, которые позволяют им минимизировать потери для семейного бюджета. К сожалению, сегодня не так много организаций, куда можно обратиться.

Дифференцированные платежи гораздо выгоднее при возможности частичного досрочного погашения.
Иннуитетные позволяет планировать платежи и заранее знать сколько заплатить (сумма одна — психологически проще).

Понятие и принцип расчета дифференцированного платежа по ипотеке. В каких банках есть дифференцированный способ оплаты?

При обслуживании кредитов банки отдают предпочтение аннуитетному способу погашения. Такой порядок расчетов удобен для клиента и выгоден для финансовой организации.

Но некоторые заемщики считают более приемлемым вариантом, особенно при долгосрочных ипотечных кредитах, дифференцированный способ.

Дифференцированный платеж – понятие и принцип расчета

Дифференцированные платежи по ипотеке — выплаты, которые состоят из двух частей: постоянной и переменной и уменьшается после ежемесячных расчетов.

В этом случае двумя составляющими регулярного платежа являются:

1. Основной платеж. Суть этой постоянной части – погашение равными долями основной суммы задолженности (тела кредита). Если заемщик не гасит основной долг досрочно, эта составляющая остается неизменной в течение всего срока кредитования.
2. Процентные выплаты – переменная часть платежа, которая определяется как проценты за пользование кредитом, начисляемые на остаток тела кредита. Поскольку после каждого регулярного взноса величина основной задолженности уменьшается, эта составляющая постоянно убывает.

Рассчитать составляющие платежа, а также общую его величину можно по нескольким простым формулам. Исходными данными служат:

• общая сумма основного долга (Cк);
• срок, количество периодов пользования кредитом. Как правило, для ипотеки указывается в месяцах (Кп);
• годовая процентная ставка (Пр).

Основной платеж (Пло) – общая сумма задолженности, разбитая на равные части.

Пло = Ск / Кп.

Остаток задолженности (Ост) Ост = Ск – Пло*n, где n – количество прошедших периодов, расчеты за которые уже произведены.

Текущий процентный платеж (Плп) Плп = Ост * Пр / k, где k – количество периодов оплаты в течение года. При ежемесячном обслуживании долга k= 12.

Пример расчета основных показателей

Порядок расчетов и основные характеристики демонстрирует простой пример расчета. В качестве исходных данных приняты усредненные величины:

1. сумма кредитования Ск – 6 миллионов рублей;
2. срок погашения – 20 лет (при ежемесячной схеме обслуживания кредита Кп =240);
3. процентная ставка по ипотеке – 12% годовых.

Для таких условий величина основного платежа составит Пло=25 000 рублей, проценты в первый месяц Плп1= 60 000 рублей, в последний Плп240= 250 рублей.

Итоговая сумма, перечисленная банку за первый месяц, составит П1 = 85 000 рублей, а за последний П240 = 25 250 рублей. Уменьшение нагрузки выглядит довольно существенным.

С использованием этих простых формул легко самостоятельно получить график расчетов, который даст представление не только о ежемесячной нагрузке на бюджет, связанной с обязательными выплатами по ипотеке, но и о стоимости кредита (общей переплате).

Достоинства и недостатки дифференцированного способа погашения и его сравнение с аннуитетным

Основными достоинствами модели с дифференцированными платежами считаются:

• интуитивно понятная методика расчетов;
• регулярное равномерное уменьшение основной задолженности;
• простота пересчета сумм при досрочном погашении части кредита.

При досрочной уплате части долга по займу для корректировки графика требуется только пересчитать величину основного долга.

Дифференцированный и аннуитетный платежи — сравнение. Среди заемщиков распространено мнение, что дифференцированная методика выгоднее, чем аннуитетная.

При тех же условиях, для которых приведен пример расчета ежемесячных сумм погашения, общая переплата при дифференцированном способе составит 7230 тыс. рублей, а при выплатах равными суммами (аннуитетная схема) пользование кредитом обойдется в 9856 тыс. рублей, что почти на треть дороже.

Особенно заметна эта разница при длительных сроках кредитования (более 10 лет).

Происходит так, потому что при аннуитетном погашении ежемесячные выплаты остаются неизменными. В первые месяцы большую часть взноса составляют проценты. При этом тело кредита не претерпевает существенных изменений, в результате уровень процентных выплат остается высоким.

Недостатки дифференцированного платежа. Банк, предлагающий дифференцированную ипотеку, однозначно не работает в убыток. Явные достоинства такого варианта расчетов нивелируется скрытыми, но не менее значимыми недостатками.

Сумма первого платежа (наиболее значительная) становится основной при расчете необходимого для погашения дохода и возможной суммы кредитования. В результате доступные суммы ипотечного кредита оказываются ниже, чем при аннуитетных расчетах.

Влияние инфляции в долгосрочной перспективе сводит к нулю все преимущества дифференцированного метода – максимум затрат приходится на первые месяцы выплат, когда деньги оказываются максимально дорогими (инфляционная составляющая — минимальна).

Планирование бюджета с учетом различных взносов на погашение займа оказывается более сложным, чем при схеме ежемесячных выплат равными суммами.

При выборе дифференцированного способа погашения ипотеки банки предъявляют к заемщику более жесткие требования, а нередко, кредиты с использованием такой методики выдаются по более высоким процентным ставкам.

В каких банках есть такой способ оплаты?

Ипотеку с выбором дифференцированной или аннуитетной схемы предлагают не так много кредитных организаций, работающих на российском рынке – Газпромбанк, Россельхозбанк, Нордеа Банк.

Банки с дифференцированными платежами по ипотеке и перечень программ, приведены в таблице.

Максимальный выбор ипотечных программ с различными условиями предлагает Газпромбанк. Решение о способе оплаты принимается при заполнении анкеты и заключении кредитного договора.

В аналогичном ключе работает и кредитование от Россельхозбанка. Смена схемы обслуживания производится в индивидуальном порядке по заявлению заемщика.

Нордеа Банк больше не выдает ипотеку, но позволяет изменить схему расчетов в ходе реструктуризации действующего кредита. Выбор способа оплаты следует производить исходя из суммы подтвержденного дохода (точнее, достаточности ее для совершения ежемесячных расчетов) и минимизации общей стоимости пользования заемными средствами.

В общем случае, отдать предпочтение дифференцированной схеме стоит в случае долгосрочного кредитования и оплате в соответствии с графиком. В других случаях такая схема не имеет явных преимуществ, а выбор программ и организаций, использующих аннуитетный способ оплаты, значительно шире.

Источник https://finuslugi.ru/ipoteka/stat_banki_s_differencirovannymi_platezhami_po_ipoteke_usloviya_v_2019_godu

Источник https://prpr.su/zaemshhiku/v-kakikh-bankakh-differencirovannyy-pl/

Источник