REITs: что это и как они устроены?

Недвижимость – удовольствие не из дешевых. Не говоря уже о коммерческой, вариант приобретения хотя бы студий по карману не всем, а между тем использовать жилой фонд как объект инвестирования хотелось бы. Да, есть варианты инвестирования в закрытые ПИФы недвижимости, но они также отличаются как довольно высоким порогом входа, так и замораживанием средств на достаточно долгий промежуток времени. Плюс комиссии. Плюс только российский вариант.

Введение в REITs

Вообще при работе с реальной недвижимостью возникают три основных возможности получения дохода:

1. ее можно приобретать на начальном этапе строительства
2. ее можно сдавать в аренду — стандартно либо посуточно
   
3. можно пытаться продать ее дороже на вторичном рынке

Однако кроме них есть вариант вложений в трасты недвижимости ( Real Estate Investment Trust , REITs), имеющих/ покупающих/ строящих недвижимость во многих странах мира и выплачивающих пайщикам дивидендный доход с аренды. Трасты ликвидны: при желании их ценные бумаги можно быстро продать, часто с выгодой в цене.

О чем идет речь? Фактически трасты это аналог акционерных обществ. Их акции торгуются как на американских биржах, так и на бирже Санкт-Петербурга, как и акции других американских компаний. Например Amerikan Tower ( NYSE:AMT ), Simon Property ( NYSE:SPG ) и др.

Понятно, что все проблемы с поиском жильцов и обслуживанием домов ложатся на сам траст. Ниже приведена картинка из книги Ферри «Все о распределении активов», где показывается выгода от владения недвижимостью США с 1930-х годов:

Отсюда можно сделать вывод, что со времен Великой Депрессии жилые фонды в США давали доход на уровне американского фондового рынка. А он с того времени оказался одним из лучших в мире. Но если курсовой рост акций опережает дивидендный доход, то в случае недвижимости большую часть прибыли дают именно рентные выплаты. Из таблицы видно, что рост жилого фонда составлял порядка 2-3% годовых и примерно соответствовал средней инфляции, тогда как аренда давала 6-8% годовых.

Реальная недвижимость. Рост мировых цен

С 1980 года недвижимость США, которая показала наименьший рост среди представленных стран, все же выросла в четыре раза. Это соответствует приросту примерно на 4% в год, что с учетом рентных дивидендов дает более 10% годовых. Актуальные данные можно искать по запросу «The Economist house-price index» или « Global house prices | The Economist» . Еще один график показывает, что уровень роста REITs всегда заметно превосходил уровень просадок:

Как устроены фонды REITs?

REITs (инвестиционные трасты недвижимости) можно рассматривать как зарубежные акционерные компании, но особого типа. Возникли в 1960-е годы в США, но наибольшим спросом стали пользоваться в 1990-е. В это время отмечен взрывной рост числа американских REITs рентного типа благодаря возможности оптимизировать налогообложение.

Согласно законодательству, инвестиционные трасты должны инвестировать не менее 75% капитала в недвижимость и не менее этого процента получать в виде арендной прибыли. При этом 90% всей прибыли должны получать инвесторы. Остальная часть дохода может приходиться на продажу зданий, которыми фонд владеет несколько лет. Эта структура узаконена в 37 странах мира, помимо США.

Главной особенностью REITs является то, что они освобождены от налога на прибыль , хотя выплачиваемые дивиденды налогом по-прежнему облагаются. Основные типы REITs:

Рентные REITs, совершающие прямые вложения в жилой фонд

Ипотечные REITs, вкладывающие в ипотечные бумаги под залог недвижимости

Гибридные REITs, которые комбинируют эти варианты

Примерно 90% всех трастов — рентные (долевые). На сегодня капитализация только американских REITs исчисляется сотнями миллиардов долларов и составляет примерно 5% капитализации фондового рынка США. Выплачивая хорошие дивиденды в силу законодательной политики по созданию фонда, акции фондов REITs также неплохо растут. На их рост влияют две составляющие: положение дел в самом инвестиционном трасте (оценка этого положения инвесторами) и ситуация на рынке недвижимости.

Наличие разных факторов говорит о том, что фонд REITs не может полностью следовать росту квадратного метра, но на дистанции удовлетворительно воспроизводит этот показатель. Поскольку вложения фонда диверсифированы по разным объектам (отели, торговые центры, общежития и пр.), а аренда в целом приносит неплохой доход, то трасты недвижимости весьма устойчивы.

Хотя без банкротств в этой сфере все же не обходилось. Например, New Century Financial Corporation обанкротилась в апреле 2007 года, через год за ней последовала IndyMac Bancorp и еще через год Thornburg Mortgage Inc. Нетрудно видеть, что банкротства в основном пришлись на кризис 2008-09 годов, когда пострадало все, связанное с ипотечным кредитованием. Ипотечные REITs – наиболее рискованный вариант инвестиций в недвижимость.

Интересно сравнить не только доходность инвестиционных трастов и американских акций, но и их корреляцию между собой. Известно, что разнонаправленное поведение активов положительно сказывается на общей доходности портфеля. Посмотрим на статистику с 1990-х годов, когда в мире началось бурное развитие REITs:

Здесь мы видим, что REITs довольно часто ведут себя, как и другие акции, но все же не всегда. Так, с 2000 по 2002 год, когда кризис пузыря доткомов вызвал долговременное падение акций, недвижимости это не коснулось. Зато в 2008 году, когда игра с ипотечными кредитами закончилась мировым кризисом, она упала практически так же, как акции. В результате неудивительно, что в совокупности фонды REITs на этом отрезке принесли несколько больший доход.

Другие исследования подтверждают эту тенденцию: фонды REITs на всех промежутках от 10 лет показывали доходность, близкую к американским акциям. Так, за период 1970-2015 REITs принесли со 100 долларов около 6000$ дохода, тогда как индекс S&P500 принес около 8500$ (дивиденды включены). В годовой доходности это соответствует примерно 9.5% против 10.3%.

ETF на REITs

Хотя трасты REITs весьма надежны и приобретают разные типы недвижимости, это все еще одна акционерная компания. Поэтому для уменьшения рисков нам желательно иметь вариант вложения, который включает множество трастов REITs.

Его предлагают ставшие уже традиционными биржевые фонды ETF. Как и в случае классических акций, эти фонды отслеживают какой-то индекс, например FTSE Nareit All Equity REITs Index. Dow Jones REIT Index был рассмотрен на графике выше. Ниже актуальные данные по широкому индексу американской недвижимости Wilshire US Real Estate Investment Trust:

Приобрести ETF на REITs можно лишь за несколько десятков долларов . Удобнее всего это делать через зарубежного брокера, хотя некоторые крупные российские брокеры имеют прямой выход на американскую биржу (например, брокер Открытие). Диверсификация позволяет биржевым фондам включать в цену пая более сотни отдельных трастов недвижимости, что означает невозможность банкротства с падением цены фонда до нуля.

Есть и некоторые российские паевые фонды, которые покупают эти зарубежные ETF, предлагая их массовому российскому инвестору. Например, так делает «УРАЛСИБ Зарубежная недвижимость». Порог входа в ПИФы традиционно низкий и составляет несколько тысяч рублей, однако комиссии по сравнению с прямой покупкой фонда весьма высоки и могут доходить до нескольких процентов в год.

Хотя трасты недвижимости составляют менее 5% капитализации от американского фондового рынка, их потенциальная доходность позволяет доводить их долю до 15-20% портфеля. Не думаю, что стоит рассматривать лишь американскую недвижимость — есть достаточно ликвидных фондов с недвижимостью по всему миру, хотя доля американского сектора как правило преобладает. Примеры ETF на REITs:

Schwab U.S. REIT ETF (SCHH)

Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (VNQ)

SPDR® Dow Jones Global Real Estate ETF (RWO)

iShares Global REIT ETF (REET) и другие.

Анализ первого фонда может сказать нам, что он наполовину состоит из трастов коммерческой направленности, а также из специализированных REITs с трастами жилой недвижимости:

Преимущества REITs над реальной недвижимостью

Формально может показаться, что виртуальное владение недвижимостью ведет к потере доходности. Смотрим:

1. Дом принадлежит инвестиционному трасту, который взимает комиссию за управление им
2. Биржевой фонд ETF содержит акции множества трастов и берет свою комиссию
3. Вывод паев на биржу означает, что малую часть прибыли заберет биржа
4. Доступ на биржу возможен только через брокера, которому придется заплатить за покупку и продажу пая
5. И наконец, в некоторых случаях плату может взимать депозитарий за хранение биржевых паев

Однако на практике эти потери составляют примерно десятые процента и полностью компенсируются множеством удобств, тем более для инвестора, не занимающегося недвижимостью профессионально. Владея реальной, особенно реальной заграничной недвижимостью, вы сталкиваетесь с рядом проблем, которые успешно решены в фондах REITs:

Для приобретения зарубежной недвижимости (дома) нужно отличное знание местного законодательства;

Диверсификация, так как зарубежная недвижимость — обычно один дом. А значит, его цена сильно зависит от местности (например, популярности курорта и времени года, если дом в курортной зоне)

Есть ли еще недостатки у фондов REITs? Да, но их немного:

Цена на паи REITs более волатильна, чем на реальную недвижимость;

Цена паев REITs не обязательно отражает тренд недвижимости в краткосрочной перспективе

ETF строительных компаний

Еще одна возможность вложиться в недвижимость через ETF это приобрести те из них, которые содержат акции компаний в сфере жилищного строительства. Иначе говоря, это инвестиции в застройщиков. В России аналогом такого подхода можно назвать строительные ПИФы, которые инвестируют капитал инвесторов в застройщиков согласно представлениям управляющей компании. По окончанию строительства недвижимость продается и цикл повторяется.

Фонды REIT

Вложения инвестиций в торговые инструменты зарубежных стран являются популярным направлением. К одному из таких инструментов относятся REIT фонды. Устройство этого фонда аналогично паевому. Также он может работать по принципу долевого участия. Фонд занимается покупкой объектов недвижимости. Управляя ими, он извлекает прибыль. Рассмотрим главные особенности вложения инвестиций в эти фонды, разновидности, положительные стороны, возможные риски, а также оценку и их выбор.

Устроен REIT фонд по принципу отечественных ПИФов. Он включает в себя собственный фонд недвижимого имущества, созданный на базе долевого участия, а также управляющую компанию. Собственно, данная компания и представляет собой REIT. Она управляет этим фондом, накапливая с него прибыль.

Многие инвесторы считают, что REIT фонды – это подобие закрытого фонда недвижимого имущества, а в обращении на бирже находятся только его паи. Однако это не так. REIT является автономной компанией, которая имеет доходы, издержки и чистую прибыль. В обращении на бирже находятся их акции. Иначе говоря, REIT представляет акции компаний, которые относятся к довольно узкому сектору недвижимости.

Фонды REIT отличаются тем, что могут освобождаться от оплаты налогов с реализованного прироста капитала, что особо привлекает инвесторов. Для получения налоговой льготы на законодательном уровне должно быть полное соответствие компании таким требованиям:

1. Не меньше 75 процентов вклада фонда должны составлять или объекты недвижимого имущества, или ипотечные бумаги.
2. Не меньше, чем на 75 процентов источники прибыли должны быть сформированы из активов, взаимосвязанных с недвижимым имуществом в виде платы за аренду объектов или процентов по ипотеке.
3. Не меньше 90 процентов выручки управляющие компании должны направлять на дивидендные выплаты.

Именно данные условия обеспечивают освобождение от оплаты вышеуказанного налога. Впоследствии это приводит к основному преимуществу фонда – к стабильности и большой доходности.

Разновидности REIT

К видам Real Estate Investment Trust относятся:

1. Фонды физической недвижимости. Формирование их основано на долевом участии. Они приобретают физические объекты недвижимого имущества, передают их арендаторам и извлекают прибыль от оплаты за аренду. Этот вид самый распространенный на рынке.
2. Фонды ипотечных бумаг. Чаще всего, на своем балансе они содержат ипотечные бумаги (закладные). Прибыль составляют проценты по данным ценным бумагам.
3. Смешанные. Они содержат на балансе все вышеперечисленные активы. Прибыль их складывается от процентов по ипотеке и оплаты аренды.

REIT также группируется по отдельным сферам инвестирования: в промышленные (офисные), торговые (коммерческие), гостиничные объекты недвижимого имущества, а также в сферу здравоохранения.

Фонды REIT подразделяются на те, которые осуществляют инвестиционные вложения в недвижимое имущество коммерческого типа, а также в фонды смешанного типа, которые вкладывают инвестиции в разных рыночных секторах, связанных с недвижимостью.

Положительные стороны REIT

1. Возможность инвестирования в сектор недвижимого имущества.

Данный актив в вопросах извлечения прибыли вызывает особый интерес. В первую очередь из-за того, что REIT напрямую взаимосвязаны с недвижимым имуществом. Известно, что недвижимость – это узкий экономический сектор. Он интересен для использования в качестве расширения портфеля инвестиций. Наибольшую привлекательность имеют те фонды, которые вкладывают инвестиции в физические объекты недвижимого имущества, поскольку изменение их цены обусловлено движением цены на недвижимое имущество.

Соотношение цен на REIT и объекты недвижимого имущества, в этой ситуации, довольно высокое. Это своего рода альтернатива приобретению объекта недвижимого имущества, поскольку инвестирование в акции гораздо проще и не связано с наличием серьезного капитала. Иначе говоря, фонды вкладывающие средства в покупку объектов физической недвижимости, в вопросе движения цены учитывают ее повышение из-за физического недвижимого имущества, к чему и стремится большинство инвесторов.

Помимо всего перечисленного, REIT позволяет вкладывать инвестиции в недвижимое имущество по всему миру и предупредить убытки в результате работы с низколиквидным активом, которым является объект недвижимости. Акции фондов REIT, как и ценные бумаги различных эмитентов, можно легко продавать и покупать на биржевой площадке.

1. Повышенная сумма дивидендов к выплате.

Фонды REIT платят довольно большую сумму дивидендов, которые превышают средний уровень доходности по дивидендам на рынке. Часто ее можно сопоставить в процентном отношении с самой высшей доходностью по дивидендам с бумаг отечественного рынка. Кроме того, эта доходность отличается стабильностью, аналогичной стабильной доходностью купонных выплат по облигационным обязательствам. При этом дивидендная доходность REIT, если рассматривать ее в длительной перспективе, намного превышает доходность десятилетних гособлигаций Соединенных Штатов.

1. Совокупный доход и стабильный рост

Инвестиционный фонд REIT – это самый прибыльный актив на рынке США. Это касается не только высоких дивидендов, но и прироста курсовой цены акций.

1. Слабое взаимодействие с остальными активами

Следует заметить, что кроме повышенной динамики прироста и крупного совокупного дохода, Real Estate Investment Trust не всегда взаимосвязаны с движением рынка. Они не зависят от неблагоприятных колебаний на рынке, в отличие от акций. В виде исключительного случая можно назвать экономический кризис, произошедший в 2008 году. Он связан именно с сегментом недвижимого имущества и ипотечных бумаг. Это и оказало значительное влияние на прибыльность фондов и движение их цены.

Однако во время кризиса, который коснулся сегмента высокотехнологичных ценных бумаг, REIT выполнили функцию защитного инструмента. Когда на всех рынках ценных бумаг произошел спад (2000-2002), Real Estate Investment Trust показали свой рост. Данное свойство фондов можно считать защитным свойством и методом расширения портфелей инвестиций.

Риски, сопровождающие процесс инвестирования в REIT

С позиции соотношения риска и прибыльности, рассматриваемые фонда гораздо ближе к акциям, чем к другим активам, в том числе облигациям. Динамика колебаний цены фондов иногда гораздо выше динамики ценовых изменений акций различных эмитентов.

По этой причине, несмотря на то, что REIT показывают более крупную и устойчивую дивидендную доходность, они также сопряжены с рисками, как и прочие активы.

Как вкладывать инвестиции в REIT

В связи с тем, что REIT не относится к самостоятельным торговым инструментам, а представляет собой обычные акции, варианты приобретения аналогичные. Как купить фонд REIT? Существуют следующие способы:

1. Купить на торговой площадке NYSE. Большая часть фондов котируется на рынке США, а именно на площадке Нью-Йорка NYSE в сегменте акций. Некоторая часть их даже включена в индекс S&P 500, что составляет приблизительно 30 фондов. В связи с этим, самый простой вариант покупки данных активов – это через прямой выход на торговую площадку NYSE.
2. Покупка ETF на Real Estate Investment Trust. ETF также приобрели большую популярность в последнее время. Положительные стороны данного подхода к инвестиционным вложениям – это обширная диверсификация. Также это может быть, наоборот, слишком узкая направленность ETF-фондов, поскольку он вкладывает инвестиции лишь в некоторые REIT с особенными характеристиками. К примеру, это могут быть лишь фонды, осуществляющие управление недвижимостью гостиничного типа, либо коммерческого. Они обращаются на отдельной площадке рынка NYSE, которая называется NYSE Arca.
3. Приобрести на торговой площадке SPB. Для отечественных инвесторов альтернативой является приобретение акций REIT на фондовой бирже SPB. На площадке обращаются все акции, которые включены в индекс S&P500. Таким образом здесь обращаются примерно 30 фондов и листинг данных акций непрерывно увеличивается. Следует отметить, что эмитенты, включенные в индекс S&P 500 представляют собой 500 крупнейших американских компаний-эмитентов. В настоящее время на рассматриваемой площадке можно купить самые крупные и популярные фонды REIT.

Оценка фондов и выбора для осуществления инвестиций

В настоящее время на торговых площадках Соединенных Штатов Америки находятся в обращении 213 разных фондов Real Estate Investment Trust. Как сделать выбор в пользу самого перспективного в плане роста и высокодоходности? Именно эффективность работы фонда с позиции доходности – это решающий фактор. Это объясняется тем, что распределение около 90 процентов выручки REIT направлено на дивиденды. Есть фонды, который распределяют и 100 процентов дохода.

Причем не следует забывать, Real Estate Investment Trust – та же самая компания, являющаяся не только владельцем недвижимого имущества, но и управляющая им. По этой причине для работы таких компаний необходимо применять все фундаментальные факторы и методы инвестиционной оценки, аналогично прочим компаниям, принадлежащих к иным экономическим секторам. Вышеуказанные методы оценки применимы к REIT, таким же образом, как и ко всем остальным компаниям.

Как пример, можем рассмотреть акции крупнейшего фонда недвижимости Host Hotels & Resorts. Они находятся в обращении на фондовой бирже Санкт-Петербурга. Активы рассматриваемого фонда составляют 12 миллиардов американских долларов. Он является владельцем 93 отелей известных американских, канадских, мексиканских и бразильских брендов.

В настоящее время действующий коэффициент инвестиционной оценки Р/Е акций Host Hotels & Resorts достиг отметки 14,8. Прогнозируемая доходность по дивидендам равна 4,75 процента.

Таким же образом можно выполнить анализ отчетности. Самыми значимыми показателями являются прирост дохода, чистая прибыль, стабильность финансового положения компании, если оценивать их с позиции собственного капитала и заемных средств.

Если рассмотреть отчет о финансовых результатах компании, который находится в свободном доступе, можно заметить, как динамично увеличивается прибыль.

Баланс компании также демонстрирует превышение собственных средств над займами.

Host Hotels & Resorts довольно стабильна с позиции финансового состояния, поскольку величина собственных средств перекрывает величину совокупных обязательств.

Следовательно, правильный выбор Real Estate Investment Trust, который отличается стабильностью и надежностью, нельзя называть особой нестандартной задачей относительно выбора акций, даже учитывая специфические особенности рынка недвижимого имущества и особенности фондового рынка Соединенных Штатов.

Основной приоритет при выборе REIT – это осуществление правильного анализа финансового положения фонда для того, чтобы оценить его стабильность, потенциальный прирост прибыль в будущей перспективе. Именно прибыль является основным фактором, позволяющим выплачивать дивиденды в крупном размере и способствующим росту котировок бумаг REIT.

Источник https://investprofit.info/nedvizhimosty-tcherez-etf/

Источник https://masterfutures.ru/fondy-reit/

Источник

Источник