Под прищуром: до 20% годовых на аренде магазинов и складов через «Симпл-эстейт»

Увидел рекламу «Симпл-эстейта»: предлагают инвестиции в коммерческую недвижимость с доходностью до 20% годовых. По идее, такая доходность — это очень рискованно, да и схема выглядит какой-то запутанной: там и конвертируемый заем, и акции, и АО под каждый объект недвижимости. Но при этом пишут, что входят в реестр инвестиционных платформ Центробанка. Помогите разобраться в рисках.

Схема работы «Симпл-эстейта» — что-то среднее между краудлендинговой платформой и закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости.

При краудлендинге частный инвестор выдает заем компании через инвестиционную платформу и получает деньги обратно частями с процентами. Об этой схеме мы рассказывали в статье о платформе «Джетленд». У «Симпл-эстейта» все выглядит немного иначе: на сумму займа инвестор покупает акции компании, открытой под объект инвестирования, и получает доход как дивиденды. Это чем-то похоже на ПИФ, только функции управляющей компании выполняет акционерное общество.

Попробую разобраться в рисках для инвесторов, опираясь на открытые источники.

Если коротко: рискованно, но интересно

👍 Компания зарегистрирована в России и принимает деньги инвесторов банковским переводом на номинальный счет. В спорной ситуации можно легко доказать факт инвестиций.

👍 «Симпл-эстейт» включен в реестр инвестиционных платформ ЦБ. Это повышает надежность инвестиций.

👍 Платформа открывает под каждый объект недвижимости отдельное АО и выпускает акции для продажи инвесторам по всем правилам ЦБ.

👍 Если что-то пошло не так и инвестиции не состоялись, «Симпл-эстейт» обещает вернуть деньги, в некоторых случаях — с процентами.

👎 Деньги инвесторов изначально привлекаются как конвертируемый заем, а он пока не регулируется законами РФ.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

При инвестициях в коммерческую недвижимость инвестор получает доход от сдачи объекта в аренду.

Главный риск для инвестора — вложить деньги в неликвидный объект, который не будет пользоваться спросом у арендаторов. Чтобы снизить этот риск, нужно понимать, насколько выгодно местоположение, в каком состоянии находится недвижимость, все ли в порядке с документами и страховкой. Еще один риск — отказ арендаторов от аренды из-за высокой цены или других невыгодных условий.

Самый удобный вариант для инвестора — инвестиции в готовый арендный бизнес, когда на момент получения инвестиционного предложения у объекта уже есть арендаторы и с ними заключены долгосрочные договоры аренды. Это гарантирует инвестору доход на срок аренды и говорит о ликвидности недвижимости. Инвестиционные компании могут продавать инвесторам готовые объекты и помогать в управлении арендой, а могут предложить стать одним из собственников такого объекта. По такой схеме работают и ПИФы недвижимости.

Как победить выгорание

Инвестиционные площадки, работающие с недвижимостью, обычно берут на себя всю работу по выбору ликвидных объектов, их проверке и анализу конкурентного окружения. Но это не гарантия безубыточности — хотя бы потому, что на рынок недвижимости может повлиять нестабильная экономическая ситуация. Нужно быть готовым к тому, что такие инвестиции — это все равно риск.

Если верить сайту «Симпл-эстейта», компания предлагает инвесторам проверенные и ликвидные объекты недвижимости с долгосрочными договорами аренды. Если это так, риск инвестиций через «Симпл-эстейт» снижается.

Компания «Симпл-эстейт»

Оргструктура. У компании есть юрлицо — ООО «Симпл Эстэйт». По данным «Руспрофайла», оно зарегистрировано в Москве в мае 2019 года с уставным капиталом 622 тысячи рублей. Основной вид деятельности — предоставление консультаций по купле-продаже недвижимости. Выручка компании за 2020 год — 2,8 млн рублей.

Директором и основным учредителем компании с долей 48% «Руспрофайл» называет Никиту Сергеевича Корниенко. По данным сервиса «РБК-компании», у «Симпл-эстейта» есть еще девять учредителей с долями от 1 до 27%.

Реестр инвестиционных платформ ЦБ. На сайте «Симпл-эстейта» я нашла информацию о включении компании в реестр инвестиционных платформ ЦБ РФ. По данным сайта Банка России, компания включена в реестр 19 января 2021 года.

Включение в реестр не означает, что инвестиции в безопасности. Риски все равно остаются. Это говорит только о том, что платформа соответствует требованиям ЦБ и занимается тем, о чем пишет.

Из кредиторов в совладельцы арендного бизнеса

Платформа выступает в роли посредника, который соединяет инвестора и заемщика — непубличное АО, созданное под сделку с конкретным объектом.

Если вкратце, схема работы с инвестором делится на два этапа. На первом этапе инвестор взаимодействует с «Симпл-эстейтом» как с краудлендинговой платформой, посредством которой он дает деньги заемщику на покупку объекта недвижимости. Деньги инвестор перечисляет платформе как конвертируемый заем.

На втором этапе на сумму своего займа инвестор покупает привилегированные акции АО, открытого под покупку объекта недвижимости. Став таким образом акционером, он получает дивиденды от сдачи недвижимости в аренду.

Расскажу подробнее о каждом этапе.

Конвертируемый заем — это как обычный заем, только его можно конвертировать в акции акционерного общества. Такая форма займа в России пока не регулируется законодательно. 15 июня 2020 в Госдуму был внесен законопроект о конвертируемом займе, но его рассмотрение было отложено.

Платформа объясняет такой подход тем, что на выпуск акций нужно 2—3 месяца и круг приобретателей должен быть закрытым. При инвестировании в любой объект через «Симпл-эстейт» количество инвесторов и, соответственно, приобретателей акций неограниченно, а привлечь деньги на покупку объекта с помощью конвертируемого займа можно быстро.

Перевод денег на платформу. Деньги инвестор перечисляет по безналичному расчету на номинальный счет в банке. Если инвестор передумал, он может запросить деньги обратно — в течение 5 дней с момента пополнения счета, но не позднее чем за день до окончания срока сбора средств.

Это достаточно надежный вариант: если что-то пойдет не так, инвестор всегда сможет доказать, кому и за что он переводил деньги.

Покупка привилегированных акций. Чтобы получить долю в объекте недвижимости, инвестор должен отправить заявление на покупку привилегированных акций акционерного общества, которое владеет этим объектом. Заявление отправляется внутри платформы и подтверждается смс. Покупка акций происходит на деньги, которые перечислены платформе как заем.

Права владельца привилегированных акций ограничены ФЗ «Об акционерных обществах». Он имеет право на дивиденды и на свою долю в ликвидационной стоимости объекта, но не имеет права влиять на принятие решений АО.

ст. 32 ФЗ «Об акционерных обществах» — права владельцев привилегированных акций

Инвестор получает доход как дивиденды. НДФЛ удерживает сама платформа «Симпл-эстейт» . В инвестиционных предложениях я нашла информацию, согласно которой дивиденды выплачиваются раз в квартал — в размере 100% от чистой прибыли.

Владелец привилегированных акций может не получить дивиденды, если в текущем периоде предприятие понесло убытки. Также риски есть и при ликвидации АО: ликвидационная стоимость объекта всегда ниже рыночной и рассчитывается при продаже объекта в сжатые сроки. В этом случае из цены активов вычитают издержки на продажу. Это может снизить стоимость доли акционера.

Инвестор может выйти из состава акционеров и продать свою долю внутри платформы другим инвесторам. Цену акций устанавливает продавец, но «Симпл-эстейт» каждый квартал проводит переоценку объекта и указывает его рыночную стоимость. Из-за этого акции могут как подорожать, так и подешеветь.

Какие объекты недвижимости предлагают

На сайте «Симпл-эстейта» я нашла четыре объекта недвижимости, один из которых на момент написания статьи был открыт для инвестирования. Минимальный порог входа по каждому — от 100 000 Р .

Целевая доходность инвестиций разная: от 14,6 до 20,5% годовых. Это число показывает, на сколько процентов может вырасти стоимость акций компании за год плюс дивиденды. Средняя дивидендная доходность за пять лет также разная для всех объектов: от 2,9 до 15,7% годовых. Дивидендная доходность — это процент от рыночной стоимости акции, который уплачивается ее владельцу за год. Этот вид доходности дает инвестору возможность оценить окупаемость своих вложений.

По каждому объекту недвижимости «Симпл-эстейт» дает инвестиционное предложение с расчетом финансовых показателей, анализом конкурентного окружения и информацией об арендаторах.

Инвестиционное предложение по БЦ «Нео-гео» PDF, 10,5 МБ

Выписка из Росреестра по БЦ «Нео-гео» PDF, 760 КБ

Результаты проверки «Пятерочки» в Орехово-Зуеве PDF, 23,3 МБ

Документы на каждый объект недвижимости в описаниях оказались разные. Там я нашла информацию об этих объектах и наложенных на них ограничениях. Объекты можно проверить на сайте Росреестра по кадастровым номерам.

Иногда для проверки объектов платформа привлекает экспертов. Например, заключение об оценке рисков по объекту «Пятерочка» в Орехово-Зуеве подготовлено юридической компанией «Фривайзер».

В инвестиционных предложениях «Симпл-эстейт» пишет, что для каждого объекта, кроме двух офисов в БЦ «Нео-гео» , уже найдены арендаторы с подписанными долгосрочными договорами аренды. Правда, судя по переписке с компанией, здесь придется поверить на слово. Представитель компании ответил, что договоры аренды подписываются только после сделки купли-продажи объекта. До этого есть только условия этих договоров — и арендатор в любой момент может отказаться от подписания договора. Это увеличивает риск для инвестора.

По словам представителей платформы, если сумма на покупку объекта недвижимости не будет собрана или сбор затянется, деньги вернут. Также можно перенаправить их на инвестиции в другой объект недвижимости внутри «Симпл-эстейта» . Если по какой-то причине сделка сорвется, то платформа вернет деньги по договорам займа с процентами.

С одной стороны, платформа старается минимизировать риски для инвесторов: проверяет объекты недвижимости с привлечением экспертов. Это повышает надежность инвестиций. C другой — информацию о долгосрочных договорах аренды мне подтвердить не удалось. Это говорит не в пользу компании.

О заемщиках «Симпл-эстейта»

На платформе нет сторонних заемщиков, надежность которых нужно проверять, как у краудленлинговых платформ. В нашем случае заемщик — это непубличное акционерное общество, 100% обыкновенных акций которого принадлежит «Симпл-эстейту». Акционерное общество открывается под покупку каждого объекта недвижимости и становится его единственным собственником. Это означает, что компания будет полностью управлять объектом, оплачивать эксплуатационные расходы, платить налоги.

Акционерные общества для покупки объектов недвижимости зарегистрированы на директора «Симпл-эстейта» — Никиту Сергеевича Корниенко. Их основной вид деятельности — управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом. Уставный капитал — по 10 000 Р . Управляющая организация во всех этих АО — ООО «Симпл Эстэйт».

Держателем реестра акционеров АО платформы Руспрофайл называет регистратора — АО «Регистраторское общество „Статус“». Это обеспечивает безопасность операций с акциями «Симпл-эстейта» .

АО «Регистраторское общество „Статус“» — профессиональный регистратор с лицензией федеральной комиссии по рынку ценных бумаг

На сайте ЦБ РФ я также нашла информацию о государственной регистрации выпуска акций связанных с «Симпл-эстейтом» акционерных обществ.

Что в итоге

«Симпл-эстейт» выглядит интересным инструментом для инвестиций. Платформа работает в правовом поле, включена в реестр инвестплатформ Центробанка и ведет реестр акционеров. Это снижает риски для инвесторов. Правда, российские законы еще не регулируют конвертируемые займы, поэтому права и обязанности сторон по такому займу прописаны только в договоре — и его нужно изучать очень внимательно.

Риски все равно остаются. Если арендатор откажется от договора, то объект будет простаивать и инвестор не получит дивидендов. Если стоимость объекта упадет из-за внешних обстоятельств, то упадет стоимость акций и инвестор вернет меньше, чем вкладывал. Изменение регулирования подобных схем тоже может привести к убыткам. Это плата за повышенную доходность: все-таки 15—20% годовых — очень много. Я бы не стала инвестировать средства, которые не готова потерять.

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.

Если сталкивались с подозрительными предложениями, пишите. Прищуримся.

Ольга, Вы проделали очень серьёзную работу!
Если позволите, хотел бы от лица компании SimpleEstate прокомментировать некоторые неточности)
1. Прежде всего хотел бы уточнить, что "целевая" или "ожидаемая" доходность от 14,6 до 20,5% годовых — это не потенциал роста стоимости объекта (и акций соответственно), а это общая доходность инвестиции (IRR), включающая в себя как дивидендные выплаты, так и рост стоимости объекта. В большинстве объектов мы прогнозируем рост стоимости на уровне индексации арендных платежей, которые обычно равны или близки к инфляции. Поэтому упрощенно говоря, разница между общей доходностью и дивидендной доходность — это и есть рост стоимости. Но конечно же будет неправильно суммировать дивидендную доходность и общую, так как общая уже включает в себя дивиденды.
2. Небольшое уточнение, что функции управляющей компании в нашей структуре выполняет не АО, а головная организация ООО "Симпл Эстэйт", за что и получает комиссию.
3. Хотя в международной практике конвертируемые займы имеют большое распространение, Ольга верно подметила, что такая форма инвестиций не имеет отдельного регулирования в РФ. Мы в SimpleEstate при конвертации займов в акции подписываем с инвесторами договор купли-продажи акций и соглашение о зачете, то есть совершенно привычные для российского права документы. Таким образом мы снижаем юридические риски для инвестора.
4. Ещё один важный комментарий по поводу подписания договоров аренды после покупки — это не совсем так. В каждом объекте своя конкретная ситуация. Например в Орехово-Зуево мы покупали объект с Пятерочкой, которая арендовала его уже на протяжении 10 лет и мы покупали его как "арендный бизнес" уже с арендатором. В Солнцево-Парк объект покупался по ДДУ ещё до ввода в эксплуатацию и мы самостоятельно заселяли его арендаторами. А сделка по складу Горки Ленинские подразумевает одновременную покупку объекта и сдачу его в аренду обратно продавцу (sale and leaseback). Поэтому естественно до момента покупки объекта договор аренды ещё не подписан (так как продавец не может арендовать склад сам у себя), есть только ключевые условия комплексной сделки. И существенным условием сделки по купле-продаже объекта является одновременное заключение договора аренды, иначе сделка просто не состоится.
Корниенко Никита — Основатель и Генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate

Корниенко, получается, что инфляция по каждому объекту разная?)

Ivan, инфляция одинаковая, так как это макроэкономический показатель для всей страны. Но вот уровень индексации в договорах аренды бывает разный. Где-то это безусловная (обязательная) индексация на уровень инфляции, а где-то это индексация по соглашению (арендатор должен согласиться) сторон на 70% от инфляции. Поэтому итоговая индексация и рост стоимости объекта могут сильно отличаться в разных проектах.

Корниенко, доброго времени суток)) Чем черт не шутит, спрошу: имеется коммерская недвижимость у банка, которая перешла в его собственность в результате обращения взыскания на предмет залога по ранее выданному кредиту. Банк продает здание как непрофильный актив за низкую стоимость. Мне не хватает 4,5 млн.руб. на его приобретение. При этом в здании 2/3 помещений имеют долгосрочных арендаторов, за вычетом коммунальных платежей чистая прибыль составляет немногим более 500 т.р./месяц. Возможно привлечение средств от Вашей организации и если да, то под какой процент?

Булат, добрый день!
Присылайте информацию об объекте нам на почту и мы обязательно изучим его.
Если объект интересный — мы можем организовать по нему сделку и выставить на платформы, а Вы выступите как один из инвесторов (скорее всего с большой долей).
Просто деньги в займы под процент мы не даем.

Никита, спасибо, что написали! Уверен, ваши комментарии помогут читателям создать более полное представление о компании.

Когда мы готовили статью, то сомневались, что включено в расчетную доходность. Ваш комментарий помог лучше в этом разобраться, поэтому теперь добавили в нее и дивиденды.

Петр, Вам спасибо
мы за максимальную открытость и прозрачность, поэтому с удовольствием готовы комментировать и рассказывать)

Корниенко, рекомендуем изучить первый пункт правил: https://journal.tinkoff.ru/comments-rules/

Полиция, Ни грамма рекламы. Я предоставил больше подробностей по описанной теме, чтобы Ваш материал стал ещё более полезным для читателей.

Симпл-эстейт?
А может лучше Симпл-димпл?

не вызывают доверие от слова совсем. Лучше купить акции Сбера или другие голубые фишки с норм ростом и дивами. или тот же SNGSP — дивы почти 15%, кто брал вначале года, так еще и 20% роста

Разберите пирамиду Finiko, вот где вообще треш и главное дегенраты продолжают нести деньги, а ЦБ регулируют простых инвесторов и трейдеров.

Полиция, действительно было, но уже давно) можно обновить, там вроде уголовку подвезили. Но активно продолжают рекламировать во всех соц сетях

Svarrog, поддерживаю. Тот же Сургутнефтегаз платит дивиденды 14%. Северсталь

8-9% вдобавок +90% рост стоимости акций. Сбер 7% дивы + 30% рост акций относительно предыдущего максимума.

Svarrog, не вызывает доверия — что? Сама компания или эта схема?

Максим, и сама компания и схема работы. На бумаге вроде все чисто, но посмотреть что там за учередители тоже стоит. Ну и очень высоких % доходности. Возможно как диверсификация можно рассмотреть вариант, мб будет лучше мусорных облигаций с высокими %.

Svarrog, по поводу учредителей — всё прозрачно. Я один из них)

Разберите пожалуйста PNK Rental. Несколько месяцев назад рекламировались у многих блогеров и в телеге

Тимур, они уже на бирже торгуются

Слышал о подобных фондах (например Aktivo), но неясно как регулируются отношения между пайщиками и фондом. Гарантии непрозрачные.

Vlad, AKTIVO работает совершенно по другой модели

Фигня какая-то. Сейчас предлагают вклады в белорусских рублях под 18.7% годовых, с полной гарантией государства. Курс к российскому рублю стабилен почти 10 лет.

Иван, Ты серьёзно сейчас?

Danil, а что не так? Скажу больше,я ещё зимой вложился,когда пустили первые поезда в Беларусь.И достаточно удачно,ставка была 20% годовых(это пик с осени) и за российский рубль давали на 2-3% больше,чем сейчас.Так что посмотрим через год,что в очередной раз просуществует.Вклады в РБ с полной гарантией государства(а не 1400000 как в РФ) или Ваш очередной скам-лохотрон

Иван, а почему вы считаете SE лохотроном, расскажите?

Тимур, Задам простой вопрос, который не любят всевозможные мошенники и прохиндеи.
Почему Ваша компания не может под те же проценты взять кредит в банке, а привлекает физлиц(скорее всего будущих лохов-потерпевших)?
В статье не нашёл ответ на этот вопрос

Иван, потому что ему не дадут кредит без залога. Для этого Никита и открыл краунфайдинговую площадку, чтоб деньги привлечь.

Иван, расскажите подробнее.
Это делается через представительства белорусских банков в Москве или вы туда ездили открывать? Ну и соответственно, как будете закрывать и снимать деньги?
На какие сроки вклады?
Не боитесь резкой девальвации из-за возникших сложностей в отношениях с западом и возможных санкций?

Konstantin, Поменять российские рубли на белорусские или наоборот почти по курсу НБ РБ(спред 0.2-0.3%),возможно только на территории Беларуси. К тому же, в Москве никто не открывает счета в белорусских рублях. Поэтому выгоднее ехать с наличными российскими рублями.
На обратном пути проще: многие белорусские банки поддерживает счета и карты в российских рублях. То есть Вы можете поменять в РБ белорусские рубли на российские по курсу, почти НБ РБ, положить эти российские рубли например, на карту Белгазпромбанка в RUR,и снять их в банкомате Газпромбанка без комиссии. Или пополнить свою российскую карту в Интернет-банке(например Тинькофф),если поддерживается возможность пополнения с иностранных карт.
Самые выгодные вклады в белорусских рублях безотзывные на 1 год(я открывал под 20% годовых, отзывные были под 17%)
В российских рублях предлагают 9% годовых с капитализацией на 25 месяцев, также без налога, безотзывный. Но по моему мнению,в белорусских рублях выгоднее.Курс стабилен почти 10 лет(с конца 2011)

Иван, здравствуйте!
А разве доход от вклада в Белоруссии не облагается белорусским налогом?

Artur, Вклады в белорусских рублях от 1 года и от 2 лет в других валютах освобождаются от уплаты налога.
Кстати, скоро февраль, прошёл почти год и мой вклад подходит к концу. С момента оформления вклада белорусский рубль не только не грохнулся(как это любят говорить хэйтеры, хотя курс 10 лет стабилен),но даже незначительно укрепился к российскому примерно на 2%

Иван, Дело хозяйское конечно, по мне так идея очень плохая

Danil, я не считаю своё решение каким-то граалем. Но я на 100% уверен,что это лучше очередного лохотрона,который разбирают в этой статье

Я прошу прощения господа инвесторы, и те кто пытается на них заработать))))) Никита, Вы, пишите, что ваш заработок 1% от стоимости недвижимости. Но стоимость коммерческой недвижимости сейчас, как два года в стагнации. Предложение из-за пандемии коммерческой недвижимости увеличилось. Стоимость увеличиваться не будет(закон спроса и предложения). В скором времени произойдет еще одна большая коррекция. Получается у вас доход со всех представленных объектах на сайте 4 млн рублей в год (1% от стоимости недвижимости). А это уменьшает стоимость вашей недвижимости на 1% в год. Коррекция в среднем должна обвалить рынок еще на 10-40% (берем средний прогнозируемый показатель 25%). Риски по не сдаче помещений в аренду после окончания срока аренды с первым арендатором высокие и растут по экспоненте, тк предложение относительно спроса постоянно растет, а это толкает цену аренды вниз. Издержки амортизации в ваших расчетах я не увидел. А это самое главное! В данном случае нежилое помещение относится к десятой амортизационной группе — имущество со сроком полезного использования — 30 лет. Исходя из вышеизложенного: У вас сейчас активы, которые должны обесцениться через 30 лет, учитывая, что мы в активы не вкладываемся, иначе арендных платежей не хватит на выплату "акционерам" их "дивидендов". 400 млн /30 лет = 13,3 млн. 13,3млн/400млн*100%= 3,3% — обесценивание в год (прм. в инфляцию входит стоимость аренды, а не стоимость самой недвижимости). Получается что ваши инвесторы получают каждый год убыток: "Дохлодность" (2,9+15,7)/2=9,3% (в среднем по больнице) — 3,3% (амортизация) — 8% (инфляция, скажите спасибо, взял милостиво) = — 2%. А вы получаете с их активов по 1% в год, тем самым обесценивая, итого обесценивающийся актив. Инвесторы получают убытки, а Никита думает о прибытке). Хочется посмотреть на расходную часть управляющей компании. Как УК, которая получает 4 млн в год, а это 333 тр в мес., может вести такую немалую деятельность. Более того, еще расплачиваться с поставщиками услуг, которые необходимы для непосредственного управления такими активами. Становится понятным, что денежные средства, помимо заявленных 1%, берутся из карманов доверчивых инвесторов, уменьшая итого малую дивидендную доходность. Расходы же растут! Пандемия, инфляция и тд). Акционеры в дверь, а Компания в Тверь). Ладно, шутки шутками, но на лицо признаки финансовой пирамиды: когда средства, организаторы пирамиды, получают за счет средств вкладчиков, а сами вкладчики получают средства за счет новых вкладчиков. пускай даже таким извращённым методом, как конвертируемый займ! У меня все! Успехов вам и вашему бизнесу))). Чуть не забыл: Убыток через 7 лет составит -2%^7= — 128%! Учитывая "стандартное отклонение", шанс что я не прав составляет 5%, это 1 к 19. Я признаю свои расчеты не верными, если данная компания не объявит дефолт по выплатам к январю 2029 года.

Ivan, большое спасибо за Ваши вопросы, с удовольствием подробно отвечу на каждый из них!
1) Стоимость коммерческой недвижимости уже 2 года как в стагнации — смотря в каких сегментах и где. Если Вы имеете ввиду street retail на центральных улицах Москвы, вроде Тверской, Никольской и т.д., то пандемия действительно ударила по ним, так как меньше людей ездит на работу и гуляет в центре, соответственно меньше посещают магазины и рестораны на этих улицах. Но в такую недвижимость мы никому не рекомендуем вкладывать деньги и сами на нее никогда даже и не смотрели.
А вот если смотреть помещения под супермаркеты в спальных районах, где сейчас люли проводят намного больше времени и чьи товары устойчивы к любым кризисам, или складскую недвижимость, которая растет как на дрожжах на фоне дефицита предложения и бурного роста спроса из-за развития онлайна, то такая недвижимость за пандемию выросла в цене до 50%.
Как пример, один из наших проектов, который мы купили в начале пандемии, через 1.5 года мы продали на 50% дороже. Рекомендую изучить любой отчет любого крупного брокерского агентства (Knight Frank, C&W, JLL и т.д.) или почитать новости в СМИ по поводу изменения стоимости коммерческой недвижимости за последние 2 года. Вы будете приятно удивлены.
2) Скоро произойдет ещё одна коррекция — маловероятно, но опять же зависит от сегмента и локации. Крупные торговые центры действительно вряд ли вырастут в цене, а вот спрос на склады сейчас на рекордном уровне, застройщики не успевают строить новые объекты, арендаторы стоят в очереди, а уровень вакансии (свободные площади) составляет 0.5-1%. Супермаркеты постоянно открывают новые магазины, особенно в новых жилых районах с высокой плотностью застройки, а среди инвесторов идет настоящая война за такие объекты. Поэтому о низком спросе и высоком предложении говорить точно не приходится, всё с точностью наоборот. Опять же, никто не просит верить мне на слово, посмотрите любые отчеты мировых лидеров по анализу недвижимости, почитайте новости.
3) Наша комиссия 1% от стоимости недвижимости никак не влияет на стоимость объектов, тут вы явно что-то путаете. Комиссию мы платим из чистого арендного потока, поэтому инвесторы получают около 90% от прибыли, которую приносит объект. Размер комиссии никак не может влиять на стоимость объекта, эти разные вещи. Точно так же как коммунальные платежи не уменьшают стоимость квартиры, в которой Вы живете.
Кроме того, доходность инвестора, которую мы указываем, уже очищена от нашей комиссии, поэтому вычитать её второй раз не нужно.
4) Риск ухода арендатора и простоя помещения при его смене — ключевой риск коммерческой недвижимости. От него нельзя избавиться, но можно минимизировать путем покупки лучших объектов на рынке, с отличной локацией, высоким трафиком, с ограниченным предложением. Именно такие объекты мы покупаем и именно за эту работу берем основную часть комиссии.
5) Амортизация — это бухгалтерские "бумажные" расходы, которые созданы для того, чтобы постепенно переносить стоимость основных средств в расходы компании. При этом очень важно понимать, что никаких денег компания при этом никому не платит, поэтому на доходность инвестора она никак не влияет (кроме экономии на налоге на прибыль).
Если под амортизацией Вы имели ввиду обесценение объектов недвижимости, то боюсь что на практике это работает не совсем так как Вы описали. Объекты недвижимости действительно относятся к 10й амортизационной группе со сроком использования чаще всего около 30 лет (но не всегда). Но это не означает, что через 30 лет объект недвижимости развалится на кирпичики и станет стоит 0 рублей. Если это качественный объект, он наоборот существенно подорожает. Исторические здания в центре города, построенные 30-50-100 лет назад, сейчас стоят явно дороже, чем в момент строительства.
6) Отчетность нашей компании ООО "Симпл Эстэйт" вы можете посмотреть в любом онлайн ресурсе юридических лиц. Так как мы имеем лицензию Центрального Банка РФ и работаем по закону 259-ФЗ об инвестиционных платформах, наша отчетность подлежит обязательной аудиторской проверке. Наша задача — построить успешный технологический бизнес, а не заработать прямо здесь и сейчас, мы играем в долгую. Поэтому деятельность нашей компании в ближайшие несколько лет будет планово убыточной (не путать с прибыльностью объектов, которые находятся на других компаниях, в которые как раз и вкладывают деньги инвесторы, отчетность по которым также есть в открытом доступе и на нашем сайте). А финансируется компания за счет венчурных инвесторов, которые прекрасно осознают огромные перспективы этого бизнеса. Пожалуйста посмотрите новости о нашей компании и привлечении венчурных инвестиций, а также список наших акционеров в любом онлайн сервисе юридических лиц.
7) Инфляцию вычитать из доходности не правильно, так как инфляция наоборот увеличивает арендные платежи и положительно влияет на доходность инвесторов.

Задавайте ещё вопросы, будем рады на них ответить.
Удачных инвестиций!

Инвестиции в строительстве. Инвестиционная компания. Капитальное строительство

Инвестиции в строительстве являются важным элементом экономической политики для эффективного развития каждого города и всей страны. Инвестиции – денежные вливания в строительную отрасль, обеспечивающие дальнейшее расширение, воспроизводство и поддержание капитала. Процесс инвестирования заключается в переходе свободных финансов в различные формы накопления богатств от тех, у кого они находятся в избытке, к тем, кто в них нуждается.

Инвестирование в строительство представляет собой ресурсный поток в настоящее время в целях повышения объема капитала в последующих периодах. Субъекты инвестирования для получения прибыли и выгод после запуска инвестиционного плана в действие выжидают определенный период.

Виды инвестиций

Инвестиционное финансирование имеет две разновидности: реальное и финансовое.

Крупные денежные вливания в основной капитал, строительство, реконструкцию, перевооружение и расширение различных объектов хозяйственной деятельности относятся к группе реального финансирования. Такие капитальные вложения осуществляются государственными органами и корпорациями частников.

Государство финансирует объекты, для этого осуществляет обоснование инвестиций в строительство, вклады направляются в отрасли производства, являющиеся дотационными. Финансированию подлежат социальные объекты и малодоходные предприятия. В качестве источника государственного инвестирования служат внешние и внутренние займы, налоги, доходы госпредприятий, ввод в обращение новых объемов денежной массы.

Частное финансирование инвестиций осуществляется за счет использования нераспределенной прибыли, амортизационных начислений внутри предприятия. Частным кредиторам разрешается осуществлять инвестиции в строительстве за счет привлечения чужих финансов в виде оформления кредитов или имитирования ценных бумаг.

Финансовое инвестирование в строительстве предполагает покупку ценных бумаг у собственника, который является хозяином строительства. Такие вложения дают право инвесторам после окончания застройки получать доход в виде дивидендов или процентов помимо номинальной стоимости бумаг.

Капитальное строительство

Строительство, как отрасль, отвечает за возведение, переоборудование, реконструкцию сооружений в различных областях хозяйственной деятельности. В более обобщенном понятии строительство рассматривается как объединение науки, зодчества и производства. В результате строительного производства возникает продукция, включающая жилые и общественные здания, постройки специального назначения, производственные комплексы и отдельные помещения, транспортные и коммуникационные линии.

Отличительные черты капитального строительства

В связи с характерной деятельностью по производству продукции капитальное строительство имеет ряд отличительных черт от других отраслей:

• строительно-монтажные управления, организации в результате деятельности выдают готовую продукцию в виде неподвижных и закрепленных на определенной территории построек;
• производственные фонды строительной организации в виде активного оборудования, инструментов и приспособлений имеет передвижной характер;
• производственный цикл занимает длительный период, от двух-трех месяцев до нескольких лет;
• глобальные объекты строительства возводятся чаще всего на открытой местности, свежем воздухе, иногда в сложном климате.

Меры по эффективному расходованию инвестиций

При значительном снижении объемов поступающих капитальных вкладов рекомендуется рационально расходовать уже имеющиеся ресурсы.

Инвесторов выбирают на конкурсной основе в виде торгов. На деятельность менеджеров и руководителей, принимающих решения по заключению контракта, накладываются должностные ограничения. Разрабатывается прозрачная схема, финансирующая объекты строительства, контролируемая государственными службами, владельцами предприятий, банками-кредиторами, представителями общественности. Это становится гарантийными мерами по эффективному расходованию инвестиционных финансов.

Для контрольного этапа важной является правильная оценка участвующих инвестиционных проектов, основываемая на комплексном рассмотрении финансового анализа и результатов исследования динамики рынка. Цены, процентные ставки, курсы валют определяют метод исследования эффективности каждого инвестиционного проекта.

Последние годы характерны тем, что повышается стоимость строительства, причиной становится увеличение затрат на разработку инвестиционных и архитектурных проектов. Особенно это становится заметным при рассмотрении вариантов финансирования жилищного и офисного строительства.

Использование в строительстве частных инвестиций

В некоторых условиях государственные инвестиции не привлекаются, по различным причинам для возведения, реконструкции строительных объектов используют вложение частного капитала. Различают четыре основные схемы участия корпоративного инвестирования:

• предпринимательская схема;
• арендная модель;
• концессионная система;
• совместная государственная и частная кооперация.

Предпринимательский инвестиционный план используется наиболее часто, является прозрачным и понятным. Возврат вложенных средств осуществляется с началом эксплуатации введенного в действие объекта в виде доходов от работы или хозяйственной деятельности объекта.

В арендной модели проектирование, разработка и финансирование осуществляются за счет корпоративного капитала частного инвестора. Построенные по такой схеме объекты арендует для своих потребностей государство, регулярно оплачивая лизинг по установленным ценам. Это выгодно пользователям ввиду фиксированных тарифов, а инвестиционные риски минимальны, благодаря твердой плате за аренду.

Концессионная схема отличается от предыдущей модели тем, что частный инвестор испытывает определенные финансовые риски. Они выражаются в непостоянном доходе, зависящем от рыночного спроса помещений. При такой схеме государством и частником устанавливаются сроки концессии, по истечении которых строение переходит в собственность государства безвозмездно.

Объединение частного и государственного капитала в форме кооперации позволять использовать государственные средства и частные вложения для создания инвестиций в строящийся объект. Такой инвестиционный план предполагает создание смешанной по интересам группы предприятий. Государство оставляет за собой право использовать интерес в виде прямого присутствия, а частник надеется на прибыльное вложение капитала.

Функции Госстроя

Рассмотрением и формированием схем, по которым осуществляются инвестиции в строительстве, занимается Госстрой России. На организацию возлагаются следующие задачи:

• разработка и реализация государственных установок в области финансирования строительства, жилищно-коммунальных служб, архитектуры, формирование методов федерального управления инвестированием в современных экономических условиях;
• содействие образованию партнерских союзов, предоставление гарантий работникам инвестиционной, строительной деятельности, жилищно-коммунального хозяйства;
• координирование управленческой деятельности субъектов РФ в области строительства и реконструкции;
• разработка нормативных строительных документов, ГОСТов по инженерным сетям, градостроительству, проектированию, капитальному ремонту;
• формирование и решение отдельных вопросов в сфере жилищного строительства, разработка программ развития социальной области, коммунальной структуры, разработка и внедрение нормативов, по которым создается смета на строительство;
• повышение качества архитектурных и проектных решений в области градостроительства и расселения граждан с целью создания для населения полноценной среды проживания.

Инвестирование жилищного строительства

Дома на первичном рынке недвижимости строятся в основном за счет частных инвестиций, лица, сделавшие вклад, называются дольщиками. Процент таких вкладчиков от общего объема инвесторов достигает около 80 %. Прямые инвестиции в недвижимость осуществляют те, кто собирается проживать в квартире после окончания строительства. Стратегические и прямые формы вкладов призваны путем нескольких операций увеличить площадь будущей квартиры, сначала оплачивая однокомнатную, затем двухкомнатную и так далее вплоть до достижения нужного результата.

Следующий вид инвесторов вкладывает финансы в строительство жилого дома с целью получить выгоду от перепродажи квартиры. Процент портфельных вкладчиков в общей доле инвесторов оценивается специалистами в 15 %, доля людей, старающихся преумножить вложенные капиталы, с каждым годом возрастает в среднем на 1 %.

Инвестиции в недвижимость по доходности сравниваются с работой на финансовом рынке. Инертность жилищного рынка очевидна, для проведения операций требуется более длительное время, чем смена котировки на фондовой бирже. При неблагоприятном стечении обстоятельств инвестор останется с полученной недвижимостью в виде квартиры, а не с обесцененными акциями или другими ценными бумагами.

Инвестирование строительства офисной недвижимости

Финансирование этого вида строительства зависит от прогнозов специалистов на последующие периоды. Инвестиционная компания делает ставки на новые тенденции рынка офисных квадратных метров. Владельцы маленьких и средних строений и центров бизнеса испытывают давление со стороны конкурентов и готовят помещения к продаже, переставая сдавать их в аренду.

После сдачи в эксплуатацию нового строительства почти мгновенно находятся арендаторы и покупатели на офисные площади, особенно если они располагаются в центре города и в бизнес-районах. Удовлетворяя спрос, офисное строительство разворачивается в деловом центре города и в пределах удобной транспортной развязки. Последние тенденции наблюдаются и в строительстве не только центров бизнеса экономкласса, но и престижных центров класса А. Последующие годы удовлетворят самых требовательных арендаторов.

Инвестирование в строительство гостиничных комплексов

Туристический бизнес теряет прибыль от нехватки мест в гостиницах. Экономические причины, неблагоприятный инвестиционный климат в этой сфере приводят к тому, что потребность в поселении людей на краткосрочный период решается за счет владельцев, сдающих квартиры в посуточную аренду. Но последние тенденции рынка выявили тенденции, когда частные инвестиции поступают на возведение новых современных гостиничных комплексов всех классов от «эконом» до «престиж». Наиболее охотно вкладчики дают деньги на недорогие гостиницы, при этом спрос на такие номера резко возрастает по причине объединения безопасности, адекватной цены и качественного сервиса.

Понятие бизнес-плана

Бизнес-план является системным официальным документом, представляющим обоснование реализации инвестиционного проекта в представленном варианте. Входит в пакет бумаг, описывающих суть инвестиционной системы. Официально назначенным лицам, от которых напрямую зависит выбор того или иного инвестора, поступает на рассмотрение много бизнес-планов в составе проектной документации на инвестиции в строительстве.

Разработка бизнес-плана происходит в соответствии с определенными правилами:

• бизнес-план, оформленный по всем правилам, представляет собой рабочий документ, информирующий о воплощении в жизнь идей, которые заинтересуют потенциальных инвесторов;
• инвестиционная компания, тщательно продумавшая и качественно разработавшая план, показывает профессиональную подготовку в сфере строительства и определяет первое впечатление инвесторов о проекте и перспективах вложения средств;
• план помогает эффективному контролю реализации проекта;
• план включает детальное обоснование тех или иных мероприятий, заставляет разработчиков уже на первой стадии критически оценивать выбранные действия, расчет показателей, своевременно удалять возникшие ошибки и просчеты.

Бизнес-план разрабатывается по общепринятой системе. Его рабочая структура описывается в форме макета плана. Представляется состав разделов и характеризуется информация, содержащаяся в каждом разделе.

Сущность и виды инвестиционных рисков

Инвестиционные риски — это опасности обесценивания вклада в строительство, снижение и полная потеря его начальной стоимости в результате непрофессиональных действий руководства строительной организации или государственных органов. Составитель инвестиционного проекта в первую очередь обращает внимание именно на риск, а затем выявляет потенциальный доход. Проекты с перспективой высоких доходов, как правило, имеют высокие степени риска. Инвестиционные риски классифицируются:

• системная группа рисков возникает под действием внешних факторов рыночной экономики и является неотъемлемой составляющей любой деятельности, связанной с инвестированием, к ней относят инфляцию, политические конфликты, валютные колебания и другие;
• несистемные риски преследуют частные инвестиции по причине отраслевых, кредитных и деловых рисков одного конкретного инструмента или инвестора, для их минимизации во время реализации проекта сменяют стратегию, применяя рациональное управление;
• инфляционный риск вызывается непрогнозируемым ростом инфляции, оказывает негативное влияние на размер реальной прибыли, стоимость активов уменьшается, прогнозируемой доходности не достигается, этот вид риска напрямую связан с изменением процентной ставки.

Способы минимизировать риски

Инвестиции в строительстве подвергаются различным видам рисков, вовремя сделанная оценка рискованного вклада, анализ финансовых инструментов помогают наладить оптимальное соотношение между рисками и доходной частью проекта. Для минимизации рисков применяются различные методы, например, инвестирование в зарубежные активы, понижение объема кредитных средств, предназначенных для вклада.

Для уменьшения риска упущенной выгоды тщательно контролируется и проверяется смета на строительство, акции страхуются контрактами фьючерсного типа. Риск снижения ликвидности акций уменьшается при использовании наиболее проверенных акций с высокой ликвидностью известных компаний. Операционные риски уменьшаются при тщательном выборе профессионального исполнителя.

Инвестиционные компании на современном строительном рынке

Новая система кредитно-финансовых форм получила развитие еще в послевоенное время, до начала войны отмечаются только отдельные проявления инвестиционных компаний. Для привлечения финансов компании становятся эмитентами ценных бумаг, денежные средства затем вкладываются в покупку финансовых инструментов других компаний или корпораций.

Инвестиционные компании открытого типа относят к системе взаимных фондов, выпускают ценные документы небольшими равномерными порциями, привлекая капитал постепенно, рассчитывают на привлечение новых покупателей. Постоянная продажа акций позволяет целенаправленно наращивать инвестиции.

Закрытый тип компаний выпускает требуемый объем акций сразу в полном количестве. Новые покупатели не привлекаются, приобрести ценные документы можно только у старых покупателей.

В заключение следует отметить, что капитальное строительство в нашей стране развивается быстрыми темпами. Инвесторы, вкладывая средства в строительство хозяйственных и других объектов, получают хорошие выгоды. Если в основе финансирования лежит правильная оценка рисков и предполагаемой прибыли, то государственная или частная компания только выиграет от инвестирования в строительство.

Источник https://journal.tinkoff.ru/wtf/simple-estate/

Источник https://businessman.ru/new-investicii-v-stroitelstve-investicionnaya-kompaniya-kapitalnoe-stroitelstvo.html

Источник

Источник